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Le sous compromis de vente : de quoi parle-t-on ?

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Celia Stabile
Mis à jour le 11 oct. 2022
Le sous compromis de vente : de quoi parle-t-on ?
La vente d’un bien immobilier passe généralement par la signature d’un compromis, un avant-contrat qui engage le vendeur et l’acquéreur à mener la vente à son terme. Si la signature de ce document crée un engagement entre les deux parties, il reste pourtant possible d’annuler le compromis de vente en le transférant à un autre acheteur, grâce à une vente sous compromis. Définition, fonctionnement, avantages et inconvénients, on vous dit tout ce que vous devez savoir sur le sous-compromis de vente.

Le compromis de vente peut être transmis à un autre acheteur

Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre le vendeur et le futur acquéreur d’un bien. Il engage les deux parties à finaliser la vente, sous condition qu’aucune clause suspensive ne suspende son exécution. S’il est difficile de rompre cet engagement sans pénalités, il est cependant transférable dans certaines conditions.

Rappel : qu’est-ce que le compromis de vente immobilier ?

Le compromis de vente est un contrat qui engage le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier à mener à son terme la vente dudit bien. Il permet non seulement d’engager les deux parties à vendre et acheter le bien, mais aussi de fixer les conditions de la vente, telles que le prix du logement, sa nature, ou encore les conditions suspensives qui pourraient empêcher la vente.

Le compromis de vente est un document officiel, qui doit comporter un certain nombre d’informations et d’annexes obligatoires. Sa rédaction doit faire l’objet d’une attention particulière et d’un formalisme rigoureux. Aussi, il est fortement conseillé de faire rédiger le compromis de vente d’un bien immobilier par un notaire pour s’assurer de la conformité du document.

Le compromis de vente est soumis à un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel l’acheteur peut se retirer sans justification. Il impose également une indemnité d’immobilisation de 5 ou 10 % du prix d’acquisition, versée par l’acheteur pour réserver le bien. Bien entendu, cette indemnité est intégralement remboursée en cas de rétractation légale. Par contre, elle est forcément due en cas d’annulation de la vente hors délai et sans réalisation d’une clause suspensive… Sauf en cas de transfert de la vente !

Comment peut-on transférer le compromis d’un acheteur à l’autre ?

Une vente sous compromis s’effectue lorsque le bien immobilier en question a déjà été promis via la signature d’un compromis de vente. Elle est à l’initiative de l’acquéreur, qui, pour une raison ou une autre, n’est plus en mesure ou ne souhaite plus respecter son engagement vis-à-vis du vendeur. Il cède alors le compromis de vente qu’il a signé à un autre acheteur, ce qui lui permet de se désengager de la vente sans avoir à l’annuler, et sans perdre son indemnité d’immobilisation.

Comment fonctionne une vente sous compromis ?

Dans les faits, le fonctionnement du sous compromis est très simple. L’acquéreur déjà engagé poste une annonce de vente sous compromis afin de trouver un autre acheteur pouvant prendre sa place. Une fois la vente sous compromis entendue, le nouvel acquéreur achète alors le bien dans les conditions et au prix fixé dans le compromis de vente original. Il finalise la vente en signant l’acte de vente authentique chez le notaire avant la date limite définie dans le compromis.

Sous quelles conditions peut-on faire une vente sous compromis ?

Plusieurs conditions doivent être réunies afin de pouvoir effectuer une vente sous compromis : - Le compromis de vente ne doit pas encore avoir été enregistré par le notaire : si l’enregistrement a déjà été effectué, l’acquéreur ne peut plus recourir à la vente sous compromis. - Le compromis doit comporter une clause de substitution. Sans l’existence de cette clause, il ne sera pas possible de procéder à une vente sous compromis. Il faut donc avoir pensé à demander au notaire de l’intégrer dans l’avant contrat ! - Comme pour un compromis de vente “classique”, le contrat de vente sous compromis doit comporter une clause donnant droit à un délai de rétractation de 10 jours.

Dans quelles situations peut-on procéder à une vente sous compromis ?

Plusieurs situations peuvent pousser un acquéreur à se retirer d’une vente : changement de situation professionnelle, mutation, déménagement pour raison familiale… Lorsque le délai de rétractation est passé, la vente sous compromis est alors le seul moyen de se désengager de la vente sans perdre la somme versée pour l’indemnité d’immobilisation.

De même, un acheteur peut chercher à acheter un bien dans le cadre d’une vente sous compromis pour diverses raisons. C’est notamment le cas des investisseurs étrangers, ou plus généralement des personnes qui souhaitent acquérir un bien loin de leur zone de résidence.

Avantages et inconvénients de la vente sous compromis

La vente sous compromis peut être avantageuse aussi bien pour le vendeur que pour les acquéreurs qui se transfèrent la vente. Elle offre cependant des possibilités limitées.

Pour le vendeur

Pour le vendeur, la vente sous compromis permet de poursuivre la vente sans avoir à repartir de zéro. La transaction peut alors s’effectuer à la date prévue, sans démarches supplémentaires de sa part.

Pour le premier acquéreur

Pour le premier acquéreur, l’avantage de la vente sous compromis est qu’il ne perd pas l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature du contrat. Il peut donc se désengager de la vente hors délai de rétractation sans aucune pénalité. Par contre, cela implique de trouver un nouvel acheteur assez rapidement, ce qui n’est pas toujours chose aisée.

Pour le second acquéreur

Pour l’acquéreur final, la vente sous compromis permet de gagner du temps en évitant la phase de négociations ainsi que les déplacements. À l’inverse, la vente sous compromis ne lui permet pas de renégocier le prix du bien, ni de fixer ses propres conditions pour la vente (termes et conditions, clauses suspensives, durée de validité du compromis de vente).

Comment savoir si un bien est déjà sous compromis de vente ?

La vente d’un bien sous compromis oblige le premier acquéreur à trouver lui-même son remplaçant, généralement par le biais d’une annonce en ligne. Ce type d’annonce est facilement identifiable, puisque le terme “sous compromis de vente” apparaît généralement dans le titre ou les premières lignes de l’annonce : “Vente appartement T3 sous compromis”, “Appartement T3 sous compromis de vente”, etc. L’annonce informe aussi, dans la plupart des cas, du délai de validité du compromis de vente, soit la date butoir à laquelle l’acte de vente authentique doit être signé chez le notaire.

A retenir
  • La vente sous compromis est une manière pour l’acquéreur de se désengager de l’achat d’un bien sans perdre le montant de son séquestre.
  • La vente sous compromis est possible sous certaines conditions : il faut notamment que le compromis ne soit pas encore enregistré par le notaire, ce qui signifie que les délais sont tout de même courts ! Mais cette solution présente de nombreux avantages pour les différentes parties engagées dans l’achat immobilier.
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