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Vendeur immobilier : avez-vous un droit de rétractation ?
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Lauriane Potin
Mis à jour le 11 mai 2021
Vendeur immobilier : avez-vous un droit de rétractation ?
Vous avez trouvé un acquéreur pour votre bien immobilier en vente, mais vous avez des doutes après coup ? La question se pose de savoir si vous avez le droit de renoncer à la vente. Pour cela, il est essentiel de comprendre à quel point le compromis de vente vous engage.
Si l'acquéreur dispose de différents délais de rétractation, il n'en est pas de même pour le vendeur. Mais pas de panique, on vous explique dans quelle mesure vous pouvez renoncer à une vente.
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Le droit de rétractation du vendeur avant la signature du compromis ou de la promesse de vente

Avant de signer l'acte authentique devant le notaire, qui marque le changement effectif de propriété, vous allez passer par diverses étapes. La première est l'acceptation de l'offre d'achat. Cela signifie que l'acheteur vous a fait une proposition de prix que vous avez formellement acceptée.

Bon à savoir

Si vous recevez plusieurs offres d'achat en même temps, vous avez la possibilité de choisir le dossier de l'acheteur qui vous convainc le plus. Vous n'êtes pas obligé d'accepter la première offre au prix qui vous est faite.

Ainsi, si vous avez le choix par exemple entre un acheteur qui peut présenter une attestation de finançabilité et un autre potentiel acheteur un peu plus fragile sur le plan financier, vous pouvez tout à fait sélectionner le profil qui vous semble le plus solide.

Vous n'êtes engagé auprès de l'acquéreur qu'à partir du moment où vous acceptez son offre.

L'étape suivante est la signature de l'avant-contrat : il peut s'agir d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente. Généralement, votre agent immobilier dispose de son propre modèle d'avant-contrat. Mais vous pouvez également passer par un notaire dès cette étape : on parle alors d'acte authentique car le notaire signe également ce document.

Dans les deux cas, l'acheteur verse un acompte compris entre 5 et 10 % du prix de vente, et il dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Pendant ce temps, il peut renoncer à son achat pour quelle que raison que ce soit sans avoir besoin de se justifier. Il récupère alors son dépôt de garantie.

Notre conseil d'expert

En tant que vendeur, vous ne disposez d'aucun délai de rétractation. En revanche, soyez attentif à la rédaction des conditions suspensives, et assurez-vous que les conditions de la vente correspondent à ce que l'acheteur a déclaré dans son offre d'achat.

Pour cette raison, il est recommandé d'avoir une offre d'achat la plus précise possible : y a-t-il des conditions, pour l'acquéreur, à son achat ? Par exemple, l'achat est-il conditionné à la vente de son logement actuel, a-t-il besoin d'un emprunt ?

Si les conditions du compromis ne correspondent pas à ce qui a été précisé dans l'offre d'achat, vous pouvez renoncer à la vente car elle ne correspond plus à votre engagement initial.

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La rétractation du vendeur après la signature du compromis est-elle possible ?

Même si vous êtes engagé dès l'acceptation de l'offre d'achat, la signature de l'avant-contrat est une étape importante de la vente immobilière.

Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente, vous êtes engagé, en tant que vendeur, à mener la vente à son terme. Cela signifie que si vous souhaitez annuler la transaction, l'acheteur est en droit d'engager des poursuites judiciaires et de vous contraindre à la vente.

Sachez qu'à cette étape, il est encore possible à l'acheteur de se rétracter de la vente, mais uniquement dans le cadre des conditions suspensives. Par exemple, si son achat est conditionné à l'obtention d'un prêt immobilier qui lui est refusé, il peut sortir de l'achat sans possibilité de recours de votre part. Par ailleurs, il récupère son dépôt de garantie.

Une rétractation du vendeur à l'amiable est-elle possible ?

Si vous souhaitez sortir de la vente, vous pouvez tenter de régler la situation à l'amiable avec l'acheteur. S'il l'accepte, la décision est rétroactive, c'est-à-dire qu'il récupère la totalité de son dépôt de garantie. Par ailleurs, vous devez informer le fisc de cette annulation.

En revanche, sachez que dans cette situation, si vous êtes passé par un notaire afin qu'il rédige un acte authentique, il est en droit de demander le paiement des frais.

Si l'acheteur ne respecte pas l'une de ses obligations au contrat, vous pouvez demander l'annulation de la vente par voie judiciaire. Vous devez adresser auparavant une mise en demeure à l'acheteur. Par ailleurs, gardez à l'esprit qu'il s'agit d'une solution de dernier recours, car ces procédures peuvent s'avérer longues.

Bon à savoir

La différence entre le compromis et la promesse de vente est complètement indolore dans la très grande majorité des cas. En revanche, elle peut avoir son importance pour vous, vendeur, si la vente n'arrive pas à terme (ce qui, rappelons-le, n'est vraiment pas la norme).

  • dans le cadre d'un compromis de vente, l'acheteur n'est formellement pas engagé à mener la vente à terme. Dans les faits, vous êtes protégé par le versement du dépôt de garantie, qu'il perd s'il renonce à son achat hors des conditions suspensives (c'est ce qu'on appelle le "prix du caprice"). En revanche, dans le cas où la vente ne se fait pas, vous êtes libéré immédiatement de votre engagement et pouvez à nouveau lancer les démarches de vente de votre bien.
  • dans le cadre d'une promesse de vente, l'acheteur s'engage à mener la vente à terme au même titre que vous. Là aussi, il verse un dépôt de garantie qu'il ne peut récupérer que dans certains cas précis. En revanche, c'est un peu plus laborieux car il faudra constater le défaut de paiement, ce qui implique des démarches de votre part avant de pouvoir remettre votre bien sur le marché.

Dans la pratique, le choix de la promesse ou du compromis de vente dépend de votre interlocuteur : les agents immobiliers ont tendance à rédiger des compromis de vente et les notaires des promesses de vente, mais ce n'est pas une règle inscrite dans le marbre.

A nouveau, la différence entre les deux types d'avant-contrat est minime pour vous et la question du choix de l'un ou l'autre engagement ne se pose pas réellement.

Rétractation du vendeur pour cause de décès

La situation devient plus particulière dans le cas où le vendeur décède après la signature du compromis de vente et avant la signature de l’acte final. Le contrat reste en effet valable et la vente doit tout de même avoir lieu. Ce sont les héritiers qui devront poursuivre la vente. La loi estime en effet que les héritiers continuent la personne du défunt et ils doivent honorer la vente. Leur consentement n’est d'ailleurs pas requis et ils ont obligation de se rendre chez le notaire le jour prévu de la finalisation de la vente.

Il est toutefois recommandé de consulter au préalable l'avant-contrat pour s’assurer de la présence éventuelle d’une clause de reprise de l’engagement des ayants droits du vendeur. Il se peut alors que les héritiers puissent se libérer de toute obligation de continuer la vente.

Si vos héritiers souhaitent s’opposer à la vente sans clause particulière, l'acheteur peut saisir le tribunal et demander l’exécution de la procédure de vente. 

La situation se complique toutefois s’il n’y a pas d’hériter. Il conviendra alors à l'acheteur de faire valoir ses droits auprès d’un avocat car la vente peut être annulée.

A retenir
  • Pour le vendeur, l'acceptation de l'offre d'achat est déjà très engageante, et encore plus la signature de l'avant-contrat puisqu'il ne peut plus se rétracter.
  • Une fois que les deux parties ont signé le compromis, seule la non réalisation d'une clause suspensive, ou votre propre retrait, peuvent empêcher la vente d'avoir lieu.
  • En cas de décès, les héritiers sont tenus de continuer la vente. S'il n'y en a pas, faites vous aider par un avocat.
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