La levée d'option d'une promesse de vente : c'est quoi ?

La promesse de vente (ou compromis de vente) est un acte qui symbolise votre volonté et votre engagement, en tant qu’acheteur, d’acheter un bien. Pour le vendeur, c’est un acte engageant : en signant la promesse de vente, il s’engage à vous vendre le bien au prix qui a été négocié et ne peut par exemple pas s’engager parallèlement avec un autre acheteur.

Par contre, pour vous, acheteur, la promesse de vente correspond à la pose d’une option, et non pas à une obligation d’achat. Une fois la promesse de vente signée, vous disposez d’un temps défini pour concrétiser l’achat ou bien pour y renoncer. C’est donc un moment clairement défini où l’acheteur est seul décisionnaire, et peut lever l’option, en s’engageant à acheter le bien.

Qu’est-ce que la levée d’option dans le cadre d’un achat immobilier ?

La levée d’option concrétise l’achat immobilier

La levée d’option est un acte juridique : cela correspond au choix, par le bénéficiaire d’une option, de valider cette option. Dans le cadre d’une promesse de vente, lever l’option signifie décider d’acquérir le bien (et en avoir les moyens) aux conditions indiquées dans l’offre.

Il est intéressant de noter que le nom complet de l’acte juridique est “promesse unilatérale de vente”. Cela signifie bien que cet acte engage l’une seule des deux parties : le vendeur. En tant qu’acheteur, vous avez tout à fait le droit, et la possibilité, de refuser, à condition de rentrer dans les critères de rétractation autorisés. En sens inverse, si vous souhaitez lever l’option, et donc confirmer l’achat, vous devez vous assurer d’avoir les fonds nécessaires dans le temps imparti, sans quoi vous serez dans l’obligation de renoncer à l’achat.

La levée d’option est limitée dans le temps

Le délai de validité de l’option est décidé par les deux parties lors de la signature de la promesse de vente. Il correspond à la durée pendant laquelle le vendeur ne peut pas renoncer à la vente, ni proposer le bien à d’autres acquéreurs. Le délai est en général de 2 à 3 mois.

Une fois ce délai écoulé, l’acte de promesse de vente est obsolète : le vendeur peut à nouveau refuser la vente ou bien proposer le bien à quelqu’un d’autre.

Si vous levez l’option d’achat dans le délai autorisé, vous vous engagez à acheter le bien selon toutes les conditions stipulées dans l’offre. Il y a alors une étape de certification devant le notaire, qui rend la transaction définitive : vous n’êtes plus dans le cadre d’une option mais d’un engagement réciproque des parties à honorer les conditions de vente et d’achat sur lesquelles vous vous êtes accordés.

Pouvez-vous renoncer à la levée d’option en tant qu’acheteur ?

Comment vous rétracter d’une offre d’achat ?

Tant que vous êtes dans le délai légal de rétractation, vous pouvez renoncer à l’option. Vous pouvez faire valoir votre droit à rétractation, en le formulant expressément par lettre recommandée, dans les 10 jours suivants la signature de la promesse de vente.

Une deuxième option est de renoncer à la vente en attendant l’écoulement du délai de levée d’option. Dans ce second cas, une fois le délai écoulé, le vendeur reprend la main en renonçant à la vente. Vous ne pourrez dans ce cas pas récupérer l’indemnité d’immobilisation, qui dédommage le vendeur, qui a laissé son bien inoccupé pendant tout ce délai.

A noter qu’une fois le compromis ou la promesse de vente signé, vous disposez encore de dix jours pour vous rétracter, par lettre recommandée.

Vous pouvez vous retirer si vous n’avez pas de financement immobilier

Le cas le plus courant de rétractation est celui d’un refus par les banques de financer votre projet. Dans ce cas, vous entrez dans le cadre des conditions suspensives d’obtention de crédit. Ces conditions suspensives, incluses dans la promesse de vente, peuvent par exemple indiquer que vous ne pouvez lever l’option qu’à condition de trouver un financement sur X années avec un taux au maximum à Y %.

Cela correspond probablement à ce que vous aurez prospecté auprès des banques ou à l’idée que vous vous serez faite de la somme que vous pouvez emprunter. Néanmoins, il est possible que, dans la réalité, aucune banque ou établissement de crédit ne puisse remplir les attentes que vous vous étiez fixées. En effet, entre la simulation que vous aviez pu faire et la réalité de votre dossier, la banque va peut être estimer qu’elle fait un choix trop risqué en vous prêtant à ces conditions.

Dans ce cas, on estime que c’est une raison suffisante pour renoncer à l’option en récupérant votre indemnité d’immobilisation.

Comment éviter cette situation ?

Si vous aviez le souhait d’acheter un bien, et si la raison qui s’y oppose n’est pas que vous avez changé d’avis, il est vraiment dommage de devoir y renoncer car la banque n’accepte pas de financer votre projet…

Bonne nouvelle, il est tout à fait possible d’éviter de perdre du temps et de devoir renoncer à un bien qui aurait été parfait pour vous. En effet, en estimant le montant que vous pouvez emprunter grâce à un simulateur, vous vous épargnez le risque d’acheter un bien que vous ne pouvez pas financer !

Nous vous recommandons donc vivement de faire appel à des professionnels. En démarrant votre projet par le recours à un courtier, ou courtier en ligne, vous êtes sûrs de vous éviter des déceptions et des pertes de temps. Vous pouvez commencer par utiliser notre simulateur en ligne, très précisément conçu pour ne pas laisser de zone d’ombre dans votre dossier. Un expert crédit pourra ensuite vous orienter au mieux dans la conception de votre projet, pour évaluer objectivement vos moyens et les points forts de votre dossier.

A retenir

Une promesse de vente engage le vendeur à bloquer la vente en votre faveur.
En tant qu’acheteur, elle représente pour vous une option, et non pas un engagement d’achat. Vous pouvez soit lever cette option, en confirmant l’achat, soit y renoncer.
Cette possibilité de lever l’option est valable pendant un délai fixé de manière claire au moment de la signature de la promesse de vente. Au-delà de ce délai, le vendeur peut à nouveau proposer le bien à d’autres acheteurs potentiels. Si le délai est écoulé sans justification de votre part, vous perdez des frais d’immobilisation, qui correspondent au manque à gagner du vendeur pour l’immobilisation de son bien
Pour être sûr que votre projet sera financé à temps pour que vous puissiez lever l’option, assurez vous d’être bien conseillé au moment de définir votre projet.