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Inflation : un crédit immobilier plus cher

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Pierre Chapon
Mis à jour le 28 oct. 2022
Inflation : un crédit immobilier plus cher

Depuis le début de l’année, les taux immobiliers ont connu une rapidité inédite : +0,6% depuis janvier 2022. Une situation qui n’est pas sans conséquence pour les emprunteurs.

L’augmentation actuelle des taux, tirée par le contexte inflationniste, est inédite dans notre histoire récente. Les taux immobiliers ont ainsi augmenté de 0,6 points entre janvier 2022 et juin 2022.

Il faut remonter à fin 1999-début 2000 pour observer une augmentation aussi importante des taux en l’espace de quelques mois, à une époque où les taux se situaient à 5-6% : la poussée que connaît le marché actuellement est donc près de 5 fois plus forte en relatif !

Début juillet, les taux moyens sont estimés à 1,59% sur 15 ans 1,68% et 1,77% sur 25 ans, contre 1,46% sur 15 ans, 1,60% sur 20 ans et 1,72% sur 25 ans en juin dernier.

Les taux immobiliers par revenus
Les taux immobiliers par revenus

Un pouvoir d’achat en recul de 12% d’ici la fin d’année

En janvier, un couple disposant d’un revenu de 4 000€ pouvait emprunter 250 000€ sur 20 ans à 1% pour une mensualité de 1 150€.

En juin, avec un taux à 1,7% sur la même durée, et la même mensualité, la capacité d’emprunt tombe à 233 800€.

Au vu de l’inflation qui a atteint les 5,8% en juin, les taux vont continuer d’augmenter. Les taux d’emprunt à 10 ans français (OAT) ont eux déjà augmenté de l’ordre de 2 points, alors même que la hausse des taux par la BCE n’est qu’annoncée, même pas encore effective. On s’attend à une première hausse lors de la réunion de juillet, suivie d’une nouvelle hausse en septembre. Par ailleurs, les pressions inflationnistes vont rester élevées dans un contexte international pesant fortement sur le prix des matières premières.

Bon à savoir
Si l’on pousse les taux à 2,4% sur notre exemple plus haut, la capacité d’achat n’est plus que de 219 000€. Soit une perte de pouvoir d’achat immobilier de 31 000€. En 1 an, vous aurez donc perdu 12% de capacité d’emprunt.

En parallèle, un jeu de contraintes sans précédent sur le crédit, avec des limites initialement pensées pour protéger les consommateurs mais qui bloquent un nombre croissant de projets immobiliers dans le contexte actuel.

Un phénomène d’éviction inédit

La volonté des pouvoirs publics de protéger le consommateur des risques de crédit, notamment du surendettement ou du défaut de paiement, a entraîné la création de plusieurs mécanismes encadrant les pratiques des banques, notamment le taux d’usure et le taux d’endettement maximal.

Le taux d’usure pour commencer. C’est le taux effectif maximal auquel les banques peuvent prêter à des consommateurs. Il intègre le taux du prêt, celui des assurances et des différents frais. Il est aujourd’hui au plus bas, malgré une légère remontée en juillet 2022.

Il s’élevait depuis le 1er avril 2022 à 2,40% pour des crédits immobiliers d’une durée de 20 ans.

Ce taux est calculé pour un trimestre donné comme la moyenne des taux effectifs des crédits décaissés au trimestre précédent, augmentée d’un tiers. Ce mode de calcul pose plusieurs problèmes :

  1. Un décalage temporel par rapport à la réalité du marché : en étant calculé sur la base de la moyenne des taux des crédits décaissés au trimestre précédent, correspondants à des crédits accordés par les banques plusieurs mois avant encore, le taux d’usure reflète en réalité l’environnement de marché de près de 6 mois plus tôt. Ce décalage est particulièrement problématique dans un contexte où les taux ont augmenté de + de 50% en moins d’un semestre (+0.6 points depuis janvier sur une base autour de 1% en janvier).

  2. Une plage permise de financement grandement limitée dans un contexte de taux bas : en permettant de prêter jusqu’à un taux d’usure calculé comme la moyenne des taux constatés augmentée d’un tiers, la méthodologie est particulièrement restrictive dans un contexte de taux bas en augmentation rapide, comme c’est le cas actuellement.

Le taux d’endettement enfin, qui limite à 35% des revenus des ménages et qui s’applique de manière contraignante depuis janvier.
Adoptée pour éviter un endettement excessif des ménages stimulé par les taux bas, cette initiative du HCSF avait un effet modéré sur le marché depuis 2020. Il avait été assoupli en janvier 2021, en passant de 33% à 35%, permettant ainsi le retour de 63 000 ménages sur le marché immobilier.
Pensées pour protéger les emprunteurs et ainsi limiter les risques, ces deux mesures ont actuellement un impact non-négligeable sur les ménages. Nous avons calculé l’impact sur les Français - on vous donne les chiffres ici.
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