Pour préparer au mieux votre projet d’acquisition immobilière, Pretto vous donne une vision claire des critères examinés par les banques, mais aussi des potentiels points bloquants.

La révolution numérique du secteur bancaire a vu l’émergence de nouveaux acteurs, qu’ils soient indépendants ou rattachés à une banque traditionnelle. Dans ce paysage fortement concurrentiel, qu’en est-il de l’offre de crédit immobilier pour les particuliers ?

Toutefois, une banque en ligne ne prête pas forcément plus facilement qu’une banque traditionnelle. En fait, son offre en matière de crédit est souvent bien moins complète : les offres de prêt immobilier sont généralement plus simples que celles des banques traditionnelles (pas de différé, pas de sans apport, etc.).

Si vous avez un projet spécifique ou atypique (investissement locatif, prêt relais, prêt in fine, etc.), certaines banques en ligne ne pourront donc pas vous accompagner. Quant aux néobanques, elles ne disposent pas encore d’offre de crédit immobilier, même si certaines y songent.

Pour obtenir facilement un crédit immobilier, il faut savoir anticiper les attentes des banques. En la matière, banques en ligne comme banques traditionnelles examinent des critères relativement similaires, qui leur permettent d’évaluer les risques encourus et la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Le taux d’endettement doit être inférieur ou égal à 35 % des revenus nets du foyer. Ce taux détermine le montant de la mensualité du prêt et la capacité à rembourser dans les meilleures conditions.

Après déduction des charges fixes et des emprunts, le reste à vivre doit être suffisant pour subvenir aux dépenses courantes du foyer. Les banques attendent souvent un reste à vivre minimum en fonction de votre situation (en fonction du nombre de personnes à charge).

Les banques demandent systématiquement l’accès à votre historique bancaire. Elles verront donc aisément si vous arrivez à mettre de l’argent de côté chaque mois, ou si vous êtes plutôt de nature à finir régulièrement à découvert.

Un apport personnel de minimum 10 % à 20 % du montant total de l’acquisition est exigé par les banques. La capacité d’épargne est également un critère favorable de décision.

Une situation professionnelle stable est un gage important pour les banques. Votre profil joue également beaucoup dans la décision finale : âge, santé, et activité sont autant de facteurs qui donnent une idée de votre capacité de remboursement future. Emprunter avec un co-emprunteur est aussi un atout supplémentaire.

La banque peut refuser votre financement pour des raisons liées directement à votre profil ou bien spécifiques au projet. Vous vous exposez à un refus si votre profil pose problème au regard des éléments suivants :

• Le saut de charges, c'est-à-dire la différence entre le coût mensuel de votre logement précédent (loyer ou mensualité de crédit) et celui à venir, est trop important. Si vous avez consacré 800 € par mois à vous loger jusqu’ici, il n’y aura à priori pas d’obstacle à obtenir un prêt avec une mensualité autour de 800 €.

• Le reste à vivre, trop faible, ne vous permettra pas de maintenir votre train de vie.

• La gestion de votre compte présente des éléments à risque : découverts, saisies sur salaires, montants conséquents alloués à des sites de paris ou jeux en ligne.

• La capacité d’épargne n’est pas démontrée.

• Vos revenus ou votre apport ne sont pas assez élevés, ou vous êtes déjà trop endetté.

• Votre âge ou votre état de santé.

• Vous êtes en période d’essai ou votre statut professionnel n’offre pas de garanties de revenus à long terme (par exemple, pour les travailleurs indépendants).

D’autres raisons de non-finançabilité peuvent porter sur le projet lui-même :

• Le montant des travaux est important. La banque n’est pas sûre qu’en cas de non paiement des traites, votre bien sera valorisé à hauteur de cet investissement.

• Vous souhaitez faire un investissement locatif autofinancé (sans apport ou sans épargne). En cas de non location du bien, le projet n’est pas viable pour la banque.

D’autres établissements que les banques sont impliqués dans le financement, notamment les organismes de garantie qui se portent garants du bon remboursement de votre prêt. Si vous avez des doutes quant à votre solvabilité, il peut être intéressant d’aller voir une banque qui travaille avec plusieurs organismes de garantie.