Est-ce rentable d’investir dans une assurance-vie pour l’immobilier ?

Oui, investir dans l’immobilier via une assurance-vie peut être rentable : les unités de compte immobilières (SCPI, OPCI) offrent des rendements potentiellement plus élevés que les fonds en euros, entre 3,5 et 4 % en 2025 contre environ 2,6 % net en 2024, tout en profitant d’une fiscalité avantageuse après huit ans. C’est un moyen malin de diversifier son patrimoine tout en gardant un cadre fiscal doux. Reste à mesurer les frais et le risque de perte en capital propres à ces supports avant de se lancer.

Intégrer de l’immobilier dans une assurance-vie, c’est une idée qui séduit de plus en plus. Les contrats d’assurance-vie ne se limitent plus aux traditionnels fonds euros. On peut désormais y loger des supports immobiliers variés : SCPI, SCI, OPCI… Bref, un moyen malin de diversifier son patrimoine tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.

Quels supports immobiliers peut-on intégrer dans un contrat d’assurance-vie ?

Les contrats d’assurance-vie multisupport permettent d’investir dans des « unités de compte » immobilières. Ce terme peut paraître un peu technique, mais il désigne tout simplement les supports liés à l’immobilier qu’il est possible de loger dans un contrat.

La SCI (Société Civile Immobilière)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de gérer et louer des biens immobiliers en commun.

En assurance-vie, une SCI sert à créer et gérer un portefeuille immobilier pour générer des revenus locatifs réguliers. Concrètement, elle peut investir dans plusieurs types d'actifs : des immeubles en direct, des parts de SCPI ou d’OPCI, ou encore dans des sociétés immobilières cotées en Bourse.

Il y a de nombreux avantages poussant à investir dans une SCI, l’idée est d’avoir un groupe de personnes pour réduire les frais et le coût des charges, mais ce n’est pas le seul avantage ! En cas de faillite, les créanciers de la SCI qui souhaitent récupérer leur argent doivent d’abord intenter une action en justice contre la SCI avant de se tourner vers les associés. Pretto s’occupe de votre projet de SCI soumise à l’impôt sur le revenu, comptant deux associés, vous inclus.

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société dont l’objectif principal est d’investir dans l’immobilier locatif. Contrairement aux achats immobiliers, lorsque vous investissez en SCPI, vous n’êtes pas propriétaire d’un seul bien en particulier. Vous devenez associé et possédez ainsi, indirectement, certains actifs immobiliers. Il s’agit de biens à usage commercial ou résidentiel. En contrepartie, vous percevez un revenu mensuel ou trimestriel, net de frais, selon les parts que vous détenez.

En intégrant les SCPI aux assurances-vie, les compagnies d’assurances ont largement contribué au développement de ces dernières. En conséquence, les recettes de ces unités de compte ont augmenté de façon spectaculaire, tout en augmentant la popularité de ce placement.

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

L’Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un mode d’investissement immobilier qui existe depuis 2008. Cette solution innovante vous permet de réaliser des investissements immobiliers indirects tout en préservant votre épargne en cas de besoin. Les OPCI sont généralement accessibles via des comptes-titres ou des contrats d’assurance-vie.

Les OPCI en assurance-vie présentent plusieurs avantages :

1. Tout d’abord, l’achat de parts d’OPCI en assurance-vie peut modifier l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les plus-values immobilières ​​en impôt sur l’assurance-vie. Effectivement, à moyen et long terme, cela revient plus avantageux.
2. De plus, l’OPCI permet également de distribuer le montant de l’investissement à un ou plusieurs bénéficiaires de son choix en réduisant considérablement ou en éliminant les droits de succession sur le montant de l’investissement. Cet avantage est important pour les personnes qui souhaitent protéger leurs proches.
3. Les contrats peuvent être décomposés en espèces ou en parts d’OPCI.

Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier via une assurance-vie ?

Associer immobilier et assurance-vie peut être une stratégie particulièrement maligne. Pourquoi ? Parce qu’on profite à la fois de la performance de la pierre et du cadre fiscal très doux de l’assurance-vie. Voici un tour d’horizon des principaux bénéfices.

Constituer un capital sur le long terme

L’assurance-vie reste l’un des outils les plus efficaces pour faire fructifier son épargne dans la durée. En fonction des supports choisis (fonds en euros, SCPI, OPCI, etc.), le capital peut générer des revenus réguliers ou viser une valorisation à long terme.

Et lorsqu’on souhaite utiliser ce capital, il est possible de faire un retrait partiel ou total à tout moment, en récupérant les sommes versées et les intérêts générés. Attention toutefois : si le contrat a moins de 8 ans, les gains sont soumis à l'impôt (prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % + prélèvements sociaux de 17,2 %).

Un bon coup de pouce pour la retraite

L’assurance-vie peut aussi servir à compléter des revenus une fois à la retraite. Deux possibilités s’offrent à l’épargnant :

• Effectuer des retraits réguliers selon ses besoins.
• Transformer le capital en rente viagère pour recevoir un revenu à vie.

La bonne nouvelle ? Après 8 ans, les gains sont partiellement exonérés d’impôt, avec un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple.

Et pour celles et ceux qui souhaitent sécuriser un revenu à long terme, la conversion en rente permet de bénéficier d’une certaine stabilité, même si cela signifie renoncer à transmettre ce capital.

Une fiscalité avantageuse sur les revenus immobiliers

Lorsqu’on investit dans de la pierre via une assurance-vie (par exemple avec des SCPI ou OPCI), les revenus générés ne sont pas immédiatement taxés. Tant qu’il n’y a pas de rachat, les gains sont automatiquement réinvestis : on parle de capitalisation.

Ce fonctionnement permet d’optimiser le rendement global du contrat, tout en reportant la fiscalité à plus tard, au moment du retrait. Et là encore, après 8 ans, les règles sont très avantageuses.

Un outil de transmission puissant

L’assurance-vie est également un levier redoutable pour transmettre son patrimoine, et ce, dans un cadre fiscal très allégé. Voici les grandes lignes :

• Pour les versements effectués avant 70 ans : chaque bénéficiaire désigné profite d’un abattement de 152 500 €, avec une taxation réduite (20 % jusqu’à 700 000 €, puis 31,25 % au-delà).
• Pour les versements après 70 ans : un abattement global de 30 500 € s’applique, puis les sommes sont soumises aux droits de succession classiques.

Autre avantage de taille : la liberté de désigner ses bénéficiaires, même en dehors du cercle familial direct. Une souplesse précieuse pour organiser sa succession selon ses propres choix.

Diversification et gestion déléguée

En intégrant des supports immobiliers dans une assurance-vie multisupport, il est possible de construire une allocation sur mesure : SCPI, OPCI, SCI, mais aussi actions, obligations, fonds thématiques…

Cette diversification permet d’adapter son contrat à son profil d’investisseur (plutôt prudent ou un peu plus audacieux). Et pour ceux qui préfèrent ne pas s’en occuper au quotidien, des options de gestion pilotée ou d’arbitrage automatique permettent de déléguer les choix à des professionnels.

Quels sont les inconvénients de l’assurance-vie ?

Les frais : un point noir majeur

Les frais liés à l’assurance-vie constituent effectivement l’un des principaux inconvénients. Voici les différents types de frais qui peuvent impacter le rendement global du contrat :

• Frais d’ouverture ou d’adhésion : Ces frais, souvent appelés « frais de dossier », sont généralement faibles ou même inexistants chez certaines banques en ligne. Dans les banques traditionnelles, ils peuvent atteindre une dizaine d’euros.
• Frais de versement : Lors de chaque dépôt sur le contrat, des frais d’entrée peuvent s’appliquer. Ces frais varient entre 0 et 5 % selon les assureurs et le type de contrat choisi.
• Frais de gestion : Ces frais récurrents sont prélevés chaque année sur le capital total. Ils oscillent entre 0,5 et 1 %, selon le contrat et les supports d’investissement (fonds en euros ou unités de compte).
• Frais d’arbitrage : En cas de transfert entre différents supports d’investissement au sein du contrat, des frais d’arbitrage peuvent être facturés, généralement dans la limite de 1 % du montant transféré.

Le risque lié aux investissements

Un autre inconvénient majeur réside dans le risque inhérent à certains supports d’investissement proposés par l’assurance-vie :

Fiscalité et liquidité

Bien que l’assurance-vie bénéficie d’avantages fiscaux après huit ans (abattement annuel sur les gains), elle reste soumise à une fiscalité complexe :

• Les rachats avant huit ans sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) pouvant atteindre 35 % pour un rachat dans les quatre premières années.
• La liquidité est limitée : retirer des fonds peut entraîner une perte fiscale ou financière si le contrat n’a pas atteint sa maturité optimale.

Pour obtenir le meilleur contrat d’assurance-vie, Pretto vous accompagne dans votre recherche de financement afin de réaliser votre projet immobilier.

Peut-on débloquer une assurance-vie pour un achat immobilier ?

Oui, l’assurance-vie peut être utilisée pour financer un projet immobilier. Et plusieurs options sont possibles :

1. Le rachat partiel ou total

Il est possible de retirer tout ou partie de l’épargne pour financer un achat. Contrairement à une idée reçue, il n’est pas nécessaire d’attendre 8 ans pour effectuer un rachat. En revanche, la fiscalité sera plus intéressante si le contrat a dépassé ce cap.

2. L’avance sur contrat

Certains assureurs proposent une « avance » : une somme est prêtée au souscripteur, sans rachat effectif. Cela permet de conserver les fonds investis dans le contrat tout en obtenant des liquidités, avec des intérêts à rembourser. C’est une bonne solution pour financer un projet sans toucher au capital.

3. Le nantissement

Le contrat d’assurance-vie peut aussi servir de garantie pour un prêt immobilier. La banque accepte alors de prêter en contrepartie de ce « nantissement », sans obliger à débloquer les fonds.