Comment fonctionne le taux d’usure pour un prêt immobilier en 2026 ?

Vous en avez peut‑être déjà entendu parler, sans vraiment savoir ce que c’est. Le taux d’usure, c’est le taux maximal auquel une banque peut légalement vous prêter de l’argent pour un crédit immobilier. Il a été créé pour vous protéger contre des taux trop élevés. En Janvier 2026, il s’élève à 5,13 % pour les prêts de 20 ans et plus. Mais comment fonctionne-t-il exactement ? Et quel impact peut-il avoir sur votre prêt ? Décryptage.

Le taux d’usure a été créé dans les années 1970, à une époque où les taux immobiliers étaient très élevés. Son but ? Protéger les emprunteurs contre des banques qui pourraient exagérer leurs marges. La Banque de France a donc fixé ce taux “plafond” pour limiter les taux immobiliers et encadrer les pratiques des banques.

Le principe du taux d’usure (plafond légal du TAEG) est défini dans le Code de la consommation et le Code monétaire et financier, issus notamment de la loi n° 66‑1010 du 28 décembre 1966 relative à l’usure et aux prêts d’argent.

Le mode de calcul du taux d’usure est n'est pas très compliqué à comprendre. On prend le taux moyen appliqué par les banques au cours du dernier trimestre et on le majore d’un tiers. Par exemple, si la moyenne des taux pratiqués était de 3,2 % durant les trois mois précédents, le nouveau taux d’usure sera fixé à : 3,2 + (3,2 x (⅓)) = 4,26 %.

Ainsi, si les taux fixés par la Banque centrale augmentent, les banques peuvent augmenter elles aussi les taux de vos prêts. Mais il y a une limite, elles ne peuvent pas dépasser le taux d’usure. Cette règle leur permet de prêter de l’argent tout en ne perdant pas d’argent.

On sait, ces termes peuvent sembler compliqués… mais promis, la mécanique est plus simple qu'il n'y paraît. Pour comprendre le taux d’usure d’un prêt immobilier, il faut d’abord parler de deux choses : le TAEG et les OAT.

• Le TAEG, c’est le taux qui prend en compte tout le coût de votre prêt, pas seulement les intérêts. Il inclut aussi l’assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier. Quand on parle de taux d’usure, c’est bien le TAEG que la banque ne doit pas dépasser, et pas seulement le taux des intérêts.

• Les OAT (Obligations Assimilables du Trésor), ce sont des emprunts que vous faites à l’État. Par exemple, si vous achetez 1 000 € d’OAT, vous prêtez en fait 1 000 € au Trésor Public, qui vous remboursera plus tard avec des intérêts. Et pourquoi les OAT sont importantes pour le taux d’usure ? Parce que les banques s’inspirent de ces taux pour fixer leurs prêts : elles ajoutent généralement 1 point au taux des OAT sur 10 ans pour être sûres de rester rentables.

Pour qu’une banque puisse vous prêter de l’argent sans perdre d’argent, votre TAEG doit être au moins supérieur d’un point au taux des OAT sur 10 ans. Concrètement, si le taux des OAT sur 10 ans est à 3 %, le taux d’usure devra être au minimum à 4 % pour que le prêt soit possible.

Tout le monde peut se retrouver face à un dossier usuraire, c’est-à-dire un dossier dont le taux dépasse le taux d’usure. Mais certains profils sont plus susceptibles d’y être confrontés et de ne pas pouvoir obtenir leur prêt immobilier.

Il s’agit notamment :

• Des foyers aux revenus modestes, pour qui le coût total du prêt peut rapidement dépasser le plafond autorisé.

• Des emprunteurs considérés comme “à risque” par la banque, comme les seniors, les personnes atteintes de certaines maladies ou celles exerçant des professions à risques. Dans ces cas, le coût de l’assurance emprunteur peut être plus élevé que pour un profil classique, ce qui peut faire dépasser le taux d’usure et compliquer l’obtention du prêt.

Elles ont le droit de déroger aux règles classiques pour jusqu’à 20 % de leurs prêts immobiliers. En contrepartie, 75 % de ces exceptions doivent servir à financer l’achat d’une résidence principale. L’objectif étant de permettre à certains projets d’aboutir, sans fragiliser l’ensemble du système.

Lorsque l’on parle de taux d’usure, on évoque celui qui concerne les crédits immobiliers d’une durée égale ou supérieure à 20 ans. Il faut toutefois noter que le taux d’usure varie selon la nature et la durée de votre prêt. Ainsi, et à l’exception du prêt relais, plus votre prêt sera court, plus le taux d’usure auquel pourra prétendre votre banque devrait l’être.

*Selon les données publiées par la Banque de France en 2026

Pour repasser sous le taux d’usure, il faut réduire le coût total de votre prêt (TAEG). Comment faire ?

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Des taux par-ci, des taux par-là. Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Comment faire la différence ?

Quand on parle de prêt immobilier, deux notions reviennent souvent : le taux d’usure et le taux d’endettement.

• Le taux d’usure, c’est une limite à ne pas dépasser. Il sert à protéger les emprunteurs contre des taux d’intérêt trop élevés. Concrètement, une banque n’a pas le droit de vous proposer un crédit au-delà de ce plafond.

• Le taux d’endettement, lui, permet de savoir si votre budget peut supporter un crédit. Il correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. S’il est trop élevé, cela signifie que vos mensualités prennent trop de place dans votre budget et que votre reste à vivre devient insuffisant.

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