Coût de l’assurance et taux d’usure : quel rapport ?

Fixé par la Banque de France à partir du taux annuel effectif global (TAEG) d’un crédit immobilier, le taux d’usure est calculé en fonction des taux d’intérêt et des taux d'assurance de prêt immobilier pratiqués par les établissements bancaires. Le taux d'usure doit protéger les emprunteurs, mais il peut également empêcher certains profils d’accéder au crédit à cause du coût de l’assurance emprunteur qui peut parfois faire exploser le TAEG : cela dépend des modalités de votre assurance de prêt immobilier.

Trouver mon assurance

Est-ce que le coût de l'assurance emprunteur compte dans le taux d'endettement ?

Le coût de l’assurance étant inclus dans le coût total du crédit, celui-ci est également compris dans le TAEG. Néanmoins, toutes les banques ne l’incluaient pas dans leur calcul du taux d’endettement jusqu’à ce que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) l’impose fin janvier 2021.

Quelles ont été les conséquences pour les emprunteurs ? Pour certains emprunteurs, le fait d’exclure le coût de l’assurance dans le calcul du taux d’endettement leur permettait d’accéder à l’emprunt sans dépasser le seuil des 35 % d'endettement maximum. Par conséquent, l’intégrer a exclu de nombreux acquéreurs potentiels du marché immobilier. Néanmoins, cela a tout de même permis de protéger les emprunteurs de taux d’assurances trop élevés, parfois pratiqués par les banques.

Bon à savoir

Quoi qu’il en soit, le coût de l’assurance a toujours été pris en compte dans le calcul du reste-à-vivre et du TAEG, bien avant les recommandations du HCSF. Il est donc forcément considéré par les banques lorsqu’elles comparent le TAEG d’une offre de prêt au taux d’usure imposé par la Banque de France.

Le taux d’usure : comment ça marche ?

Le taux d’usure correspond au taux maximum qu’une banque peut pratiquer dans le cadre d’un prêt. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et va varier en fonction du type de prêt : immobilier, à la consommation, crédit renouvelable, prêt à taux fixe ou variable, etc. Le taux d'usure sert à protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des organismes de prêt : on parle alors de prêt usuraire pour qualifier un prêt dont le TAEG dépasse le taux d’usure légal.

Le taux d’usure est fixé à chaque fin de trimestre à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au cours des trois derniers mois. Ainsi, lorsque les taux immobiliers baissent, le taux d’usure baisse également. Pour rester dans les clous, le taux d’assurance doit s'adapter aux fluctuations des taux immobiliers et du taux d'usure, et c’est là que la situation se complique pour un certain nombre d’emprunteurs.

Pourquoi certains emprunteurs sont bloqués par le taux d’usure ?

Si le taux d’usure vise à protéger les emprunteurs, il peut également exclure certains profils. Étant fixé sur le TAEG moyen, le taux d'usure exclut certains profils jugés « à risque » par les banques comme les personnes de plus de 50 ans, ceux souffrant de problèmes de santé ou ceux exerçant un métier à risques. La raison de cette exclusion ? Le taux d’assurance ! En effet, ces profils paient une assurance de crédit plus chère pour compenser les risques encourus et leur TAEG a plus de risques de dépasser le taux d’usure, même si leur taux d’endettement ne dépasse pas 35 %.

Comment faire ? Plusieurs solutions s’offrent à ces profils pour espérer obtenir un crédit immobilier :

ils peuvent négocier leur taux de crédit ou leurs frais de dossier pour faire baisser le TAEG ;
ils peuvent également tenter de réduire la durée de remboursement, ce qui est difficilement réalisable sans dépasser le taux d’endettement maximum ;
ils peuvent tenter de faire baisser le taux d’assurance de leur emprunt.

Comment faire baisser le taux de l’assurance ?

L’assurance emprunteur est indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier, mais il n’est pas obligatoire de la souscrire auprès de la banque qui vous accorde le prêt : il s'agit de la délégation d’assurance. Ainsi, en comparant les différentes offres d’assurance à votre disposition, vous vous assurez d’obtenir l’assurance de prêt la plus compétitive selon vos besoins. Attention, dans certains cas et pour certains profils, l'assurance groupe de la banque correspond à la meilleure offre.

Exemple

Les professions à risques bénéficient souvent d’assurances dédiées à leur corps de métier.

Depuis la loi Lagarde de 2010 et les nombreuses lois suivantes, il est tout à fait possible de faire jouer la concurrence et comparer les contrats d'assurance disponibles sur le marché. Seule condition : l’assurance externe doit proposer – au minimum – des garanties équivalentes à celles incluses dans l’assurance de prêt proposée par la banque.

Je compare les assurances de prêt

Foire Aux Questions

Comment faire baisser le coût du crédit avec l’assurance emprunteur ?

Il est possible de faire baisser le coût du crédit en comparant les offres des différents organismes d’assurance, qu’il s’agisse de la banque prêteuse ou de compagnies externes.

Comment est calculé le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé à chaque fin de trimestre par la Banque de France à partir des TAEG pratiqués par les banques pendant les trois mois précédents. Il varie en fonction du type et de la durée de l’emprunt. Il est égal au TAEG moyen d’un crédit donné, augmenté d’un tiers.