Coût de l’assurance et taux d’usure : quel rapport ?

Fixé par la Banque de France à partir du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) d’un crédit, le taux d’usure est calculé à partir des taux d’intérêt et d’assurance pratiqués par les banques. Censé protéger les emprunteurs, il peut également empêcher certains profils d’accéder au crédit. La faute au coût de l’assurance, qui peut parfois faire exploser le TAEG. Tout dépends des modalités de votre assurance de prêt immobilier. Explications.

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Est-ce que l'assurance compte dans le taux d'endettement ?

Le coût de l’assurance étant inclus dans le coût total du crédit, celui-ci est compris dans le TAEG. Pour autant, toutes les banques ne l’incluaient pas forcément dans leur calcul du taux d’endettement jusqu’à ce que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) l’impose fin janvier 2021.

Quelles conséquences pour l’emprunteur ? Pour une certaine catégorie de profils, le fait d’exclure le coût de l’assurance dans le calcul du taux d’endettement permettait d’accéder à l’emprunt sans dépasser les fameux 35 %. L’intégrer signifierait donc exclure de nombreux acquéreurs potentiels du marché immobilier. En même temps, cela permet de protéger l’emprunteur de taux d’assurances abusifs, parfois pratiqués par les banques pour compenser des taux d’emprunt bas.

Bon à savoir

Quoi qu’il en soit, le coût de l’assurance a toujours été pris en compte dans le calcul du reste à vivre et du TAEG, et ce bien avant les recommandations du HCSF. Il est donc forcément considéré par les banques lorsqu’elles comparent le TAEG d’une offre de prêt au taux d’usure imposé par la Banque de France.

Le taux d’usure comment ça marche ?

Le taux d’usure désigne le maximum qu’une banque peut pratiquer dans le cadre d’un prêt. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et varie en fonction du type de prêt (immobilier, consommation, crédit renouvelable, prêt à taux fixe ou variable…). Il sert à protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des organismes de prêt. On parle alors de prêt usuraire pour qualifier un prêt dont le TAEG dépasse le taux d’usure légal.

Le taux d’usure est fixé à chaque fin de trimestre à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au cours des 3 mois précédents. Il suit donc de près les évolutions des taux réellement pratiqués par les banques. Ainsi, lorsque les taux immobiliers baissent, le taux d’usure baisse avec eux. Ainsi, lorsque les taux immobiliers sur 20 ans avoisinaient les 2 % (février-mars 2021), le taux d’usure était fixé à 2,67 %. Ce qui signifie que, pour rester dans les clous, le taux d’assurance ne pouvaient pas dépasser les 0,67 % ! C’est là que la situation se complique pour un certain nombre d’emprunteurs.

Pourquoi certains emprunteurs sont bloqués par le taux d’usure ?

Si le taux d’usure vise à protéger les emprunteurs, il peut aussi en exclure certains. En étant fixé sur le TAEG moyen, il exclut en effet certains profils “à risque”, comme les personnes de plus de 50 ans, qui souffrent de problèmes de santé ou qui exercent un métier à risque. La raison de cette exclusion ? Le taux d’assurance ! Comme ces profils nécessite une assurance de crédit plus chère, leur TAEG risque plus souvent de dépasser le taux d’usure, bien que leur taux d’endettement reste sous la barre des 35 %.

Plusieurs solutions s’offrent alors à ces profils pour espérer obtenir un crédit. Ils peuvent d’abord négocier leur taux de crédit ou leurs frais de dossier en espérant faire baisser le TAEG. Ils peuvent également tenter de réduire la durée de remboursement, ce qui est difficilement réalisable sans dépasser le taux d’endettement maximum. Ou alors, ils peuvent tenter de faire baisser le taux d’assurance de leur emprunt.

Comment faire baisser le taux de l’assurance ?

L’assurance emprunteur est indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Mais contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’est pas obligatoire de la souscrire chez la banque qui accorde le prêt ! C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Ainsi, il est possible d’obtenir une assurance de prêt à taux plus compétitif en choisissant une assurance externe à celle de sa banque. C’est notamment le cas pour les professions à risques qui peuvent se rapprocher d’une caisse d’assurance dédié à leur corps de métier.

Il est donc possible de faire jouer la concurrence en comparant plusieurs offres d’assurances et en négociant un taux beaucoup plus bas que celui de la banque. Seule condition : l’assurance externe doit proposer des garanties équivalentes à celles qui sont incluses dans l’assurance de prêt de la banque.

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Questions/Réponses

Comment faire baisser le coût du crédit avec l’assurance emprunteur ?

Il est possible de faire baisser le coût du crédit en déléguant son assurance emprunteur à un assureur externe. Elles sont généralement moins chères que celles proposées par les banques !

Comment est calculé le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé à chaque fin de trimestre à partir des TAEG pratiqués par les banques pendant les 3 mois précédents. Il varie en fonction du type et de la durée de l’emprunt. Il est égal au TAEG moyen d’un crédit donné, augmenté d’un tiers.