Coût de l’assurance et taux d’usure : quel rapport ?

Quelles conséquences pour l’emprunteur ? Pour une certaine catégorie de profils, le fait d’exclure le coût de l’assurance dans le calcul du taux d’endettement permettait d’accéder à l’emprunt sans dépasser les fameux 35 %. L’intégrer signifierait donc exclure de nombreux acquéreurs potentiels du marché immobilier. En même temps, cela permet de protéger l’emprunteur de taux d’assurances abusifs, parfois pratiqués par les banques pour compenser des taux d’emprunt bas.

Le taux d’usure est fixé à chaque fin de trimestre à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au cours des 3 mois précédents. Il suit donc de près les évolutions des taux réellement pratiqués par les banques. Ainsi, lorsque les taux immobiliers baissent, le taux d’usure baisse avec eux. Ainsi, lorsque les taux immobiliers sur 20 ans avoisinaient les 2 % (février-mars 2021), le taux d’usure était fixé à 2,67 %. Ce qui signifie que, pour rester dans les clous, le taux d’assurance ne pouvaient pas dépasser les 0,67 % ! C’est là que la situation se complique pour un certain nombre d’emprunteurs.

Si le taux d’usure vise à protéger les emprunteurs, il peut aussi en exclure certains. En étant fixé sur le TAEG moyen, il exclut en effet certains profils “à risque”, comme les personnes de plus de 50 ans, qui souffrent de problèmes de santé ou qui exercent un métier à risque. La raison de cette exclusion ? Le taux d’assurance ! Comme ces profils nécessite une assurance de crédit plus chère, leur TAEG risque plus souvent de dépasser le taux d’usure, bien que leur taux d’endettement reste sous la barre des 35 %.

Plusieurs solutions s’offrent alors à ces profils pour espérer obtenir un crédit. Ils peuvent d’abord négocier leur taux de crédit ou leurs frais de dossier en espérant faire baisser le TAEG. Ils peuvent également tenter de réduire la durée de remboursement, ce qui est difficilement réalisable sans dépasser le taux d’endettement maximum. Ou alors, ils peuvent tenter de faire baisser le taux d’assurance de leur emprunt.

L’assurance emprunteur est indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Mais contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’est pas obligatoire de la souscrire chez la banque qui accorde le prêt ! C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Ainsi, il est possible d’obtenir une assurance de prêt à taux plus compétitif en choisissant une assurance externe à celle de sa banque. C’est notamment le cas pour les professions à risques qui peuvent se rapprocher d’une caisse d’assurance dédié à leur corps de métier.

Il est donc possible de faire jouer la concurrence en comparant plusieurs offres d’assurances et en négociant un taux beaucoup plus bas que celui de la banque. Seule condition : l’assurance externe doit proposer des garanties équivalentes à celles qui sont incluses dans l’assurance de prêt de la banque.