Simuler son emprunt avec le tableau d'amortissement Excel

Le tableau d’amortissement est un document obligatoire fourni par votre banque qui détaille, mois par mois, le remboursement de votre prêt immobilier. Il indique pour chaque mensualité : le montant prélevé, le capital remboursé, les intérêts payés et le capital restant dû. Concrètement, c’est votre feuille de route sur toute la durée du crédit (15, 20 ou 25 ans).

Pour anticiper ou comparer des offres, vous pouvez le simuler vous-même avec notre outil Excel. On vous explique tout.

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement de prêt immobilier ?

Un tableau d'amortissement de prêt immobilier est le document fourni par votre banque qui détaille, échéance par échéance (généralement chaque mois), la répartition de votre mensualité entre capital remboursé, intérêts payés et capital restant dû, jusqu'au remboursement intégral du crédit.

À moins d’avoir toujours baigné dans le milieu de l’immo, il y a fort à parier que bien des aspects du crédit vous soient encore étrangers. Mais le savoir, c’est le pouvoir, et on gagne beaucoup à enrichir sa culture financière au cours de son achat immobilier.

Aujourd’hui, on s’attelle au tableau d’amortissement. Obligatoire pour tout crédit (à la consommation comme immobilier), c’est un échéancier détaillant les mensualités de votre prêt. Il indique, mois par mois, la somme que vous avez à payer, le capital remboursé et les intérêts correspondants.

Considérez cela comme la visualisation globale de votre crédit. Une ligne = une mensualité. Il y a donc autant de lignes que de mois. Vous avez signé un crédit sur 25 ans ? Cela fait 300 mois (25 × 12), donc 300 lignes.

À quoi ça sert concrètement ?

À première vue, ce tableau imprimé en plusieurs pages peut faire peur, car ça fait beaucoup beaucoup de chiffres. Et pourtant, cet outil s’avère très utile pour les raisons suivantes :

• Visualiser l’évolution de votre crédit : vous savez à tout instant combien de capital et d’intérêts il vous reste à rembourser
• Comparer les offres de prêt : en comparant les tableaux d’amortissement de différentes banques, vous voyez concrètement quelle offre est la plus avantageuse
• Anticiper un remboursement anticipé : vous pouvez calculer précisément combien vous économiserez en intérêts en remboursant par anticipation
• Préparer une renégociation : en analysant où vous en êtes, vous pouvez déterminer le bon moment pour renégocier votre taux

Comment se compose le tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement de prêt se compose de 4 colonnes indiquant :

• Mensualité : le montant total prélevé chaque mois sur votre compte (capital + intérêts + éventuellement assurance) ;
• Capital remboursé : la part de votre mensualité qui rembourse réellement votre emprunt (cette part augmente chaque mois) ;
• Intérêts remboursés : le coût du crédit que vous payez à la banque (cette part diminue chaque mois) ;
• Capital restant dû (CRD) : le montant qu’il vous reste à rembourser après chaque mensualité.

Le calcul du montant des intérêts

Avant de calculer les intérêts, il faut connaître la mensualité, qui reste fixe sur toute la durée du prêt (hors modulation). Elle se calcule ainsi : M = C × t ÷ [1 − (1 + t)⁻ⁿ], où M est la mensualité, C le capital emprunté, t le taux d'intérêt mensuel (taux nominal annuel ÷ 12) et n le nombre total de mensualités (durée du prêt en années × 12).

Une fois la mensualité connue, les intérêts de chaque échéance se calculent en appliquant le taux d'intérêt mensuel au capital restant dû de l'échéance précédente :

Prenons un exemple concret. Pour un emprunt de 320 000 € sur 25 ans à un taux nominal de 3,4 % (hors assurance), la mensualité s'élève à 1 517 €. En regroupant les 300 échéances mensuelles par année, on observe clairement les trois phases du remboursement : les intérêts représentent la plus grande partie de la mensualité les deux premières années, le capital remboursé dépasse les intérêts dès la 3e année, et le capital restant dû s'annule à la 300e et dernière échéance.

Qui fournit le tableau d’amortissement et quand ?

La banque vous le transmet en 2 versions

C’est la banque qui vous transmet le tableau d’amortissement. Lors de la demande de financement, vous en recevrez une version provisoire, comportant toutes les informations citées plus haut, à l’exception des dates de prélèvement, car la date exacte de déblocage du financement n’est pas encore connue. Une fois le prêt signé, vous recevrez la version définitive.

Si vous renégociez votre crédit en cours de route, par exemple pour bénéficier d’une baisse des taux, vous recevrez un nouveau tableau d’amortissement correspondant aux nouvelles conditions de prêt (nouveau taux, nouvelle durée si modifiée).

Cas particulier : l’achat dans le neuf (VEFA)

L’achat dans le neuf comporte ses petites particularités, notamment si vous avez opté pour l’achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement). Dans ce cas spécifique, le tableau d’amortissement n’est envoyé que lorsque le prêt est débloqué dans son intégralité. Et cela peut prendre plusieurs années.

En effet, le déblocage des fonds pour la VEFA se fait étape par étape, en fonction de l’avancement de la construction du bien. Ainsi, pendant toute la durée des travaux, vous remboursez les intérêts appelés intérêts intercalaires.

Pour connaître précisément le financement de votre emprunt immobilier, le plus simple est d'en parler avec un expert crédit !

Le tableau d’amortissement Pretto, l’outil qui vous facilite vos calculs

Seulement voilà, vous n’êtes peut-être pas encore au stade de la demande de financement. Mais vous souhaitez toutefois pouvoir vous projeter. Chez Pretto, on a imaginé plus d’un outil pour vous accompagner dans votre projet. À commencer par notre simulateur de prêt, qui en quelques clics, vous permet d’estimer vos mensualités, en jouant sur la durée du crédit, le montant de votre apport ou encore sur le taux.

Dans la foulée, nous avons conçu un tableau d’amortissement de prêt immobilier prérempli, afin de vous aider à vous projeter. Vous êtes une bille en Excel ? Pas de panique, il vous suffit d’y indiquer le montant du prêt, la durée et le taux et tout se calcule automatiquement ! Pas besoin de savoir jongler avec les formules, on vous rassure. L'avantage : vous pouvez tester plusieurs scénarios (durée plus courte, taux différent) en quelques secondes, sans attendre l'offre de prêt de la banque, pour affiner votre projet en amont.

Concrètement, voici à quoi cela ressemble :

Vous n’avez pas de licence Excel ? Pas grave, ça marche aussi sur Google Sheets. Oui, on a pensé à tout.

Comment utiliser le tableau d'amortissement Excel pour prendre des décisions ?

Le tableau d'amortissement ne sert pas seulement à visualiser votre crédit : c'est aussi un outil d'aide à la décision.

Rachat ou renégociation de crédit

Avant de contacter votre banque ou un concurrent, regardez dans votre tableau le capital restant dû et le total des intérêts qu'il vous reste à payer jusqu'à la fin du prêt. Comparez ce montant avec ce que vous paieriez d'intérêts sur un nouveau prêt à un taux plus bas (en tenant compte des frais de dossier et d'éventuelles indemnités de remboursement anticipé) : c'est cet écart qui indique si l'opération est rentable.

Remboursement anticipé

Repérez dans le tableau le capital restant dû à la date à laquelle vous envisagez de rembourser. C'est ce montant (auquel s'ajoutent, le cas échéant, les indemnités de remboursement anticipé) qu'il faudra verser à la banque. Comparez-le à la somme dont vous disposez pour savoir si un remboursement total ou seulement partiel est possible.

Les éléments qui peuvent modifier votre échéancier

Le tableau d'amortissement initial n'est pas figé : plusieurs événements en cours de prêt peuvent le faire évoluer.

• Le report d'échéances

À votre demande, ou en cas de difficulté, la banque peut suspendre temporairement le remboursement du capital, voire des intérêts. La durée du prêt s'allonge en conséquence et un nouveau tableau d'amortissement est établi.

• La modulation des échéances

Certains contrats permettent d'augmenter ou de diminuer temporairement le montant de la mensualité, dans une limite fixée au contrat. Cela modifie la vitesse de remboursement du capital, donc le tableau d'amortissement.

• Le remboursement anticipé (partiel ou total)

Chaque euro remboursé en avance réduit directement le capital restant dû. La banque recalcule alors un nouveau tableau d'amortissement, avec de nouveaux intérêts (généralement à la baisse) sur la durée restante.

• La renégociation ou le rachat de crédit

Si vous obtenez un taux plus avantageux, un nouveau tableau d'amortissement est émis, basé sur le capital restant dû, le nouveau taux et, éventuellement, une nouvelle durée.

Dans tous ces cas, c'est la banque qui vous fournit le nouveau tableau d'amortissement recalculé : vous n'avez pas à le recalculer vous-même.

Piqûre de rappel : le crédit amortissable, comment ça marche ?

Pour bien comprendre son tableau d’amortissement, il faut revenir aux fondamentaux, à savoir le fonctionnement du crédit amortissable. En immobilier, c’est le plus répandu. Mais comment ça marche ?

Lorsque vous signez un prêt immobilier amortissable, vous remboursez votre capital dans le temps (la durée peut aller jusqu’à 25 ans - 27 dans le cadre d’une VEFA), via une mensualité qui ne varie pas.

En début de remboursement, les intérêts représentent une part importante de cette mensualité, car ils sont calculés en fonction du capital restant dû. A mesure que vous remboursez votre crédit, le capital restant diminue, tout comme la part des intérêts dans votre mensualité. C’est pour cela que d’une année à l’autre et pour le même montant prélevé chaque mois sur votre compte, le partage entre intérêts et capital évolue.

Et c’est la raison pour laquelle on entend souvent dire que les premières années d’un crédit immo, on paie surtout les intérêts.

Pour vous aider à mieux comprendre le remboursement d'un crédit amortissable, voici un exemple concret de tableau d’amortissement, basé sur un emprunt de 500 000 € sur 25 ans, avec un taux de 3,52 %* (hors assurance).

D'après taux moyen observé en Août 2026 de 3,52 % sur 25 ans, taux moyen pour tous les profils.

Notre tableau d'amortissement ne comprend pas l'assurance emprunteur. Ce choix s'explique simplement : le montant de l'assurance dépend de nombreux critères, notamment la quotité choisie (si vous achetez à deux, souhaitez-vous être assuré à 50 % ou 100 % chacun ?), l'état de santé, ou encore les loisirs pratiqués. C'est pourquoi il est difficile d'en fixer un montant moyen représentatif. Pour obtenir une vision complète de votre échéancier, mieux vaut faire estimer le montant de votre assurance avec votre courtier, puis l'ajouter manuellement à votre mensualité (mensualité + assurance = mensualité totale prélevée), afin d'obtenir un tableau d'amortissement complet.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

Le tableau d’amortissement est votre boussole pour comprendre précisément où vous en êtes dans le remboursement de votre crédit. Que vous soyez en phase de comparaison d’offres, de projection ou déjà en cours de remboursement, cet outil vous permet de garder le contrôle sur votre financement.

Vous avez besoin d’aide pour décrypter votre tableau d’amortissement ou pour comparer plusieurs offres de prêt ? Chez Pretto, nos courtiers analysent votre situation et vous accompagnent à chaque étape. Avec Finspot, notre moteur connecté à plus de 100 banques en temps réel, on compare les offres et on négocie les meilleures conditions pour vous. Accompagnement personnalisé, transparence totale et un seul objectif : la réussite de votre projet.