Simulez votre prêt immobilier

Un simulateur de prêt immobilier calcule en quelques minutes votre capacité d’emprunt et votre mensualité maximale, selon les règles appliquées par les banques (taux d’endettement de 35 %, taux d’usure, durée maximale de 25 ans). Avant de commencer à chercher votre prochain chez-vous, c’est la première étape pour partir sur des bases réalistes - et éviter de visiter des biens hors de portée.

Vous avez un projet d’achat immobilier et souhaitez faire une simulation de prêt immobilier ? Vous êtes au bon endroit. Découvrez notre calculette en ligne pour estimer votre mensualité et le coût total de votre crédit, ainsi que tous nos conseils pour optimiser les résultats.

Pourquoi faire une simulation de prêt immobilier ?

Quand on souhaite acheter un bien immobilier, le recours au crédit est souvent incontournable. Et avant de se lancer dans des recherches, il est essentiel de connaître sa capacité d’emprunt ainsi que les mensualités qui vous attendent. Utiliser un simulateur de prêt vous permet de visualiser le budget à prévoir chaque mois, d’en mesurer l’impact sur votre reste à vivre et d’ajuster votre projet en conséquence. Pour se lancer, pas besoin de sortir le fichier Excel ni d’être un pro des tableaux : notre calculette d’emprunt immobilier est gratuite, simple et accessible à tous.

De quelles informations a-t-on besoin pour simuler son prêt ?

Pour obtenir un résultat réaliste, quelques données clés suffisent. Les voici.

Les revenus

C’est le nerf de la guerre. Pour simuler votre crédit, indiquez vos revenus nets mensuels avant impôts.

• Salarié en CDI : reprenez le net imposable sur votre fiche de paie de décembre, ou le salaire brut annuel de votre contrat minoré de 23 % (salarié) ou 25 % (cadre) si vous êtes en poste depuis moins d’un an.
• Indépendant / chef d’entreprise : la banque se référera à vos trois derniers bilans pour estimer vos revenus.

L’apport

L’apport est la variable d’ajustement clé. Ce n’est pas une obligation légale, mais il reste essentiel : il rassure la banque sur votre sérieux et réduit le montant à emprunter. On recommande généralement un apport d’au moins 10 % du prix du bien, pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, agence).

Exemple : Marine et Lilian ont jeté leur dévolu sur un appartement ancien à 280 000 €. Leurs frais annexes sont estimés à 25 200 € (7 % de frais de notaire + frais de garantie). En injectant cet apport, ils n’empruntent « que » 280 000 €. Sans apport, ils devraient contracter un prêt de 305 200 €, ce qui impliquerait des mensualités plus élevées et un coût du crédit plus important.

La durée du prêt

Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible - mais plus le coût total du crédit augmente. Un crédit immobilier ne peut pas dépasser 25 ans (ou 27 ans si la banque finance également des travaux ou un bien neuf, avec deux ans de différé).

Exemple : Alexandre gagne 2 500 €/mois et veut acheter un appartement à 160 000 € avec 15 000 € d’apport. Sur 20 ans, il devrait rembourser 892 €/mois - trop élevé pour respecter le taux d’endettement de 35 %. Sur 25 ans, ça passe : 773 €/mois. En contrepartie, le coût de son crédit passe de 54 680 € à 72 500 €.

Le taux nominal

Le taux joue simultanément sur le montant empruntable, la mensualité et le coût total du crédit. Il varie selon la durée du prêt, votre profil et votre région. Pour une première simulation, utilisez les taux indicatifs de la calculette ou consultez notre baromètre des taux.

Voici les taux immobiliers observés en fonction de la durée de crédit :

Taux fixes négociés par Pretto constatés le 15/06/2026.

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Exemple complet : comment le simulateur calcule votre budget ?

Prenons le cas concret de Jeanne et Esteban.

• Revenus mensuels nets à deux : 3 500 €
• Taux d’endettement maximal : 35 %
• Taux d’intérêt : 3,45 % (20 ans, au 1er juin 2026)
• Durée : 20 ans (240 mois)
• Apport personnel : 10 000 €

Étape 1 : Mensualité maximale

3 500 € × 35 % = 1 225 €/mois de remboursement maximum autorisé.

Étape 2 : Montant empruntable

Avec 1 225 €/mois sur 20 ans à 3,45 %, le simulateur estime qu’ils peuvent emprunter jusqu’à 212 160 €.

Étape 3 : Frais annexes

Pour un bien ancien :

• Frais de notaire (≈ 8 %) : 16 972 €
• Frais de garantie : 2 484 €
• Total frais : 19 456 €

Étape 4 : Budget net pour le bien

19 456 € de frais − 10 000 € d’apport = 9 456 € restants à couvrir. → Jeanne et Esteban peuvent viser un bien à 202 704 €.

Étape 5 : Assurance emprunteur

Les taux d’assurance emprunteur varient entre 0,10 % et 0,40 %/an. Avec une estimation médiane à 0,25 %, l’assurance représente environ 51 €/mois, portant la mensualité totale à 1 276 €.

Comment le taux immobilier impacte vos mensualités ?

Le taux, c'est l'un des leviers les plus puissants - et souvent sous-estimé. Depuis 2022, les taux ont progressé d'environ 2 points : sur 25 ans, on est passé de 1,70 % à près de 3,5 % aujourd'hui (voir l'historique des taux 2022). La situation est stabilisée, mais l'impact sur le pouvoir d'achat reste réel.

Exemple : Léa gagne 3 000 €/mois et veut acheter un bien à 200 000 € avec 18 000 € d’apport. Voici l'impact d'un taux grille vs un taux négocié sur sa mensualité de prêt et le coût total du crédit :

Résultat : 27 € de moins par mois et plus de 8 000 € d’économies sur la durée du prêt.

Simuler avec ou sans apport : quelle différence ?

Avec apport : l’épargne injectée réduit le montant emprunté, donc les mensualités et les intérêts. Elle démontre aussi votre capacité à gérer un budget - signal fort pour les banques.

Sans apport : c’est possible, notamment pour les primo-accédants avec une situation stable ou les investisseurs locatifs. Certaines banques le proposent, mais ce n’est pas la norme. Notre simulateur s’adapte aux deux cas.

Notre simulateur, comment il fonctionne vraiment ?

La plupart des simulateurs en ligne affichent des taux génériques. Le nôtre fait différemment.

Dès votre simulation, votre profil est confronté en temps réel aux critères des 125 banques partenaires de Pretto, grâce à notre outil propriétaire Finspot. En quelques secondes, il analyse 30 critères (revenus, apport, situation professionnelle, taux d’endettement, type de projet) et identifie les banques où votre dossier a les meilleures chances d’être accepté - et celles auprès desquelles il n’est pas pertinent de le présenter.

Ce que ça change concrètement pour vous :

• Une première vision de votre financement en 3 minutes, déjà confrontée aux critères réels des banques
• Un expert qui cible d’emblée les bons interlocuteurs, sans perdre de temps avec des banques qui ne donneront pas suite
• Un dossier qui arrive en position de force, auprès des établissements où il a le plus de chances d’aboutir

Finspot est alimenté chaque jour par les retours des courtiers du réseau Pretto, qui dialoguent quotidiennement avec les banques. Pas des données figées d’il y a six mois : les conditions du marché à l’instant T. C’est ce qui distingue notre simulateur d’un comparateur classique.

La chaîne YouTube qui vous rencarde vraiment sur l’immo

Décryptage marché et taux, interviews, cas clients : découvrez chaque semaine une nouvelle vidéo.

Découvrir la chaîne

Profils atypiques : indépendant, SCI, projet de construction

Votre situation ne rentre pas dans les cases standard ? Nos experts sont habitués à ces profils.

• Indépendant / freelance : revenus moyennés sur 2–3 ans, identification des banques spécialisées dans les profils non-salariés
• SCI : analyse de la structure juridique et intégration des revenus locatifs
• Construction / VEFA : durée de prêt possible jusqu’à 27 ans avec différé d’amortissement
• Professions libérales, chefs d’entreprise : traitement personnalisé des bilans comptables

Si notre simulateur vous indique une limite, nos experts auront peut-être la bonne nouvelle. Le mieux est de leur soumettre votre dossier directement.

Et après la simulation ?

Vous avez votre budget estimé. La suite en deux étapes simples :

• Programmez des visites : ciblez les annonces correspondant à votre budget réel, affinez vos critères.
• Rencontrez un expert Pretto : il analyse votre dossier, vous remet une attestation de financement gratuite (preuve de solvabilité pour vos offres d’achat) et négocie auprès des banques les meilleures conditions pour votre profil.