1. Travailleur indépendant : comment obtenir un prêt immobilier ?

Travailleur indépendant : comment obtenir un prêt immobilier ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 30 avr. 2021
Travailleur indépendant : comment obtenir un prêt immobilier ?
Les travailleurs indépendants constituent un profil ambigu pour les banques : si leurs revenus sont souvent plus élevés que la moyenne, comme c’est le cas pour certains freelances ou professions libérales, leur situation est jugée précaire car ils ne bénéficient pas d’un contrat sur le long terme.

Si vous faites partie de cette catégorie de profils, sachez que les banques seront méticuleuses dans l’étude de votre demande de financement. Afin de maximiser vos chances, nous vous dévoilons nos bons conseils pour obtenir un prêt immobilier en tant que travailleur indépendant.

Les banques recherchent les situations stables dans la durée

Pour chaque demande de financement, les banques s’attachent à réduire au maximum les risques de défaut. Elles vont ainsi chercher à comprendre votre situation en profondeur pour établir si vous serez en mesure de rembourser l’emprunt sollicité sur le long terme.

Les établissements bancaires mobilisent plusieurs indicateurs pour analyser votre situation, parmi lesquels vos revenus et votre situation professionnelle. Ces deux données occupent une importance cruciale et pèsent quasiment à part égale dans la balance : une situation professionnelle moins stable qu'un CDI ne sera pas toujours compensée par des revenus élevés.

Dans le cas des travailleurs indépendants, votre situation est jugée peu stable car :

  • Votre activité peut prendre fin plus facilement que pour une personne salariée

  • Les indemnités proposées en cas d’inactivité sont faibles voire inexistantes.

Face à ce risque perçu, les banques seront un peu plus frileuses sur les demandes de prêt.

La banque va regarder la stabilité de vos revenus

A chaque demande de financement, les banques établissent quel sera le taux d’endettement du souscripteur : pour rappel, le taux maximum accepté est de 35 % depuis janvier 2021 (il était de 33 % auparavant). Parmi les différents types de revenus pris en compte pour ce calcul, le salaire est le plus pertinent car il est perçu régulièrement et constitue, pour la plupart des individus, la source de revenus la plus importante.

Dans le cas d’une personne salariée, la banque peut consulter les revenus imposables apparaissant sur les bulletins de salaire. Il est plus fastidieux de trouver cette information dans le cas des indépendants. Les bilans constituent en effet une source d’information difficile à exploiter, qui nécessite une investigation plus longue. Veillez donc à présenter vos revenus de la façon la plus claire possible pour que l'information soit la plus évidente possible.

Attention à votre secteur d’activité en tant que travailleur indépendant

Par ailleurs, votre banque va s’attacher à avoir une vision globale de votre situation pour établir le degré de stabilité de vos revenus. A cet égard, les indépendants constituent en effet une catégorie professionnelle particulière. Un dépôt de bilan peut être synonyme de plusieurs mois sans revenus, et donc d’un remboursement difficile de votre emprunt.

Ainsi, le secteur d’activité sur lequel vous intervenez peut avoir un impact notable sur l’issue accordée à votre demande de financement. Cela est d’autant plus vrai dans le contexte actuel.

Des secteurs comme le développement web ou la plomberie ne pâtissent pas de la crise du Covid et présentent, de manière générale, un niveau important d’activité et une rémunération intéressante : cela peut jouer en votre faveur. A l’inverse, la restauration et le secteur culturel sont mis à mal par les mesures de restriction sanitaire. Sans surprise, votre dossier sera plus compliqué à défendre à l’heure actuelle.

A l’aune de ces éléments, il est préférable d’avoir recours à un professionnel du crédit immobilier qui sera en mesure de valoriser les points forts de votre dossier. Il vous mettra par ailleurs en relation avec des établissements habitués à travailler avec des indépendants ayant un profil similaire au vôtre, afin de maximiser vos chances.

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Comment optimiser votre dossier en tant que travailleur indépendant ?

Présentez au moins vos 3 derniers bilans

En tant que travailleur indépendant, votre banque va avoir à cœur d’étudier la stabilité de votre situation sur le long terme : pour ce faire, elle utilisera vos revenus passés comme base pour ses estimations. Elle vous demandera ainsi de fournir vos bilans sur les trois dernières années afin d’estimer vos revenus moyens.

Prenez le temps d’étudier votre situation et d’identifier les points qui peuvent créer des difficultés. Par exemple, si votre année N-3 a été plutôt mauvaise, il est peut-être préférable d’attendre quelques mois pour présenter des bilans plus avantageux à votre banque.

Si votre situation présente une ou plusieurs de ces caractéristiques, vous avez toutes les chances de marquer des points :

  • Vous jouissez d’une activité croissante sur un marché porteur.

  • Vous avez des perspectives d’évolution sur les prochains mois ou années.

  • Les voyants sont au vert concernant la gestion de votre entreprise (bilans positifs, taux de marge important, recrutement de nouveaux collaborateurs, etc)

Important
L'ancienneté est l'élément charnière sur ce type de professions. Si sur le papier les banques demandent 3 ans d'ancienneté, dans les faits elles sont plus ouvertes à partir de 5 ans. Elles ont ainsi la certitude que votre activité est solide.

Emprunter à 2 est rassurant pour les banques

Si votre profil ne présente pas les qualités escomptées, la solution peut être de réaliser un emprunt à deux : dans ce cas, ce sont votre profil et celui de votre co-emprunteur qui seront pris en compte.

La situation financière de votre co-emprunteur sera également passée au crible : il fera face aux mêmes exigences que vous et devra attester de revenus satisfaisants et stables dans le temps.

A noter

Si votre co-emprunteur est en CDI, fonctionnaire ou dispose d’une situation stable en tant que profession libérale, cela jouera certainement en votre faveur ! Il s’agit de profils extrêmement valorisés par les banques.

A contrario, si votre co-emprunteur est en CDD, le dossier sera certainement plus difficile à défendre auprès de la banque. En effet, ses revenus ne seront pas pris en compte, ce qui diminue votre capacité d’emprunt.

Indiquer à la banque que vous allez domicilier vos revenus chez elle

Tout le monde ne le sait pas mais les crédits immobiliers constituent bien souvent un produit d’appel pour les banques : si les intérêts vous semblent élevés en tant que client, ils ne constituent en fait qu’une faible source de revenus pour les établissements bancaires. En proposant ce type de produit, l’objectif des établissements bancaires est d’attirer de nouveaux clients et de les fidéliser.

Plus vos revenus sont importants, plus vous avez de chance de constituer un profil intéressant pour une banque. En effet, la domiciliation des revenus signifie une ou plusieurs ouvertures de comptes, de potentiels produits d’épargne etc.

Proposer de domicilier vos revenus chez elle peut ainsi constituer une carte à jouer dans le cadre des négociations réalisées avec celle-ci.

Présenter un apport et des comptes bancaires irréprochables

Pour toute demande de financement, il est essentiel de soigner votre image et par là même d’envoyer de bons signaux à votre banque. S’il est recommandé de présenter un apport représentant 10 % du montant que vous souhaitez emprunter, vous pouvez optimiser votre dossier en augmentant votre apport. Si votre situation familiale le permet, n’hésitez pas à demander à vos parents une donation qui viendra compléter l’apport que vous aurez constitué.

Par ailleurs, vos comptes bancaires constituent une source d’information importante pour savoir comment vous gérez vos finances. Si vous présentez des revenus importants mais que vous êtes à découvert à la fin de chaque mois, la banque pourra légitimement s’interroger sur votre capacité à honorer vos mensualités. Une épargne, même petite, réalisée avec régularité sera quant à elle valorisée.

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Le contrat pro n’est pas le seul critère que regarde la banque

Afin de garantir un accès au crédit le plus équitable possible, les établissements bancaires s’attachent à considérer un profil dans son ensemble. Comme nous l’avons dit, les profils qui mettent de côté chaque mois sont privilégiés car jugés plus stables. Ainsi, un haut de revenu n’est pas la garantie d’une réponse positive : si vous n’êtes pas en mesure de prouver votre capacité à mettre de côté chaque mois, votre banque pourra vous opposer son véto.

Il sait comment mettre votre dossier en valeur

Un bon courtier immobilier a une fine connaissance du marché et met son réseau au service de votre projet. Son expérience éprouvée doit vous permettre de présenter le meilleur dossier possible à la banque, en mettant en valeur les points forts de votre profil. Ce dernier aspect est essentiel pour les profils atypiques comme ceux des travailleurs indépendants. A la clé, un gain de temps considérable et une probabilité accrue de réponse favorable.

Chez Pretto, vous êtes suivi par un conseiller unique des balbutiements de votre projet à la signature de l’acte de vente. Nous prenons le temps de vous écouter pour vous proposer un projet qui vous ressemble. Notre connaissance du marché nous permet de vous partager de bons conseils et de mettre en valeur votre dossier en fonction des critères de chaque établissement bancaire.

A retenir
  • Le travailleur indépendant constitue un profil potentiellement “à risques” pour les banques.

  • Assurez-vous que les documents fournis attestent, dans la mesure du possible, de revenus réguliers.

  • Mettez en avant les points forts de votre activité et vos perspectives de développement.

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