Travailleur indépendant : comment obtenir un prêt immobilier ?

Votre activité tourne, vos revenus progressent, et l'idée d'acheter fait son chemin. Mais dès que vous mentionnez votre statut d'indépendant, votre banquier change de ton. Sauf que les portes ne sont pas fermées pour autant : emprunter est tout à fait possible. Les banques demandent généralement 3 à 5 ans d'ancienneté, vos trois derniers bilans et un apport de 10 à 15 %. Un co-emprunteur en CDI et des comptes sans découvert renforce encore davantage votre dossier. On vous en dit plus.

Ce que les banques analysent dans votre dossier

Revenus et taux d'endettement, les deux piliers de l'analyse

Pour chaque demande de financement, les banques mobilisent plusieurs indicateurs : vos revenus, votre situation professionnelle et votre capacité à rembourser sur le long terme. Ces deux premières données pèsent quasiment à part égale : une situation moins stable qu'un CDI ne sera pas toujours compensée par des revenus élevés.

Concrètement, la banque établit votre taux d'endettement, plafonné à 35 % depuis janvier 2021 (recommandation HCSF). Pour un salarié, elle consulte directement les bulletins de salaire. Pour un indépendant, elle s'appuie sur vos bilans comptables, qui demandent une analyse plus longue. Veillez donc à les présenter de façon claire et structurée.

En tant qu'indépendant, votre profil est perçu comme plus fragile pour deux raisons :

• votre activité peut prendre fin plus facilement que celle d'un salarié ;
• les indemnités en cas d'inactivité sont faibles, voire inexistantes.

Le secteur d'activité, un critère souvent sous-estimé

Le secteur dans lequel vous exercez joue également un rôle. 

Un dépôt de bilan peut entraîner plusieurs mois sans revenus, ce qui complique le remboursement d'un prêt. Les banques évaluent donc la solidité de votre secteur avant de se prononcer.

Secteurs perçus comme stables :

• développement web, IT, digital ;
• artisanat (plomberie, électricité, maçonnerie) ;
• professions libérales réglementées.

Secteurs perçus comme plus cycliques :

• restauration, hôtellerie ;
• événementiel, spectacle ;
• tourisme.

Si vous exercez dans un secteur jugé fragile, compensez par un apport conséquent, une ancienneté supérieure à 5 ans ou un co-emprunteur en CDI.

À l'aune de ces éléments, il est préférable d'avoir recours à un expert crédit qui sera en mesure de valoriser les points forts de votre dossier et de vous mettre en relation avec des établissements habitués à travailler avec des indépendants ayant un profil similaire au vôtre.

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Comment optimiser votre dossier en tant que travailleur indépendant ?

Présentez au moins vos 3 derniers bilans

En tant que travailleur indépendant, votre banque va étudier la stabilité de votre situation sur le long terme. Elle utilisera vos revenus passés comme base pour ses estimations. Elle vous demandera ainsi de fournir vos bilans comptables (documents annuels récapitulant vos revenus, vos charges et votre résultat net) sur les trois dernières années afin d'estimer vos revenus moyens. 

Les micro-entrepreneurs, qui n'ont pas l'obligation d'en établir, présentent à la place leurs déclarations de chiffre d'affaires et avis d'imposition.

Prenez le temps d’étudier votre situation et d’identifier les points qui peuvent créer des difficultés. Par exemple, si votre année N-3 a été plutôt mauvaise, il peut être préférable d’attendre quelques mois pour présenter des bilans plus avantageux à votre banque.

Votre dossier sera valorisé si vous pouvez présenter :

• une activité croissante sur un marché porteur ;
• des perspectives d'évolution concrètes à court ou moyen terme ;
• des indicateurs de gestion solides : bilans positifs, taux de marge satisfaisant, recrutements récents.

En résumé : les documents à préparer pour votre demande

Emprunter à 2 est rassurant pour les banques

Si votre profil ne présente pas les qualités escomptées, la solution peut être de réaliser un emprunt à deux. Dans ce cas, votre profil et celui de votre co-emprunteur sont tous deux pris en compte.

La situation financière de votre co-emprunteur sera également passée au crible : il fera face aux mêmes exigences que vous et devra attester de revenus satisfaisants et stables dans le temps.

Indiquer à la banque que vous allez domicilier vos revenus chez elle

Tout le monde ne le sait pas, mais les crédits immobiliers constituent bien souvent un produit d'appel pour les banques. En proposant ce type de produit, elles cherchent à attirer de nouveaux clients et à les fidéliser. Plus vos revenus sont importants, plus vous constituez un profil intéressant. 

Proposer de domicilier vos revenus chez elle peut ainsi constituer une carte à jouer dans le cadre des négociations réalisées avec celle-ci.

Présenter un apport et des comptes bancaires irréprochables

Pour toute demande de financement, il est essentiel d'envoyer de bons signaux à votre banque. Un apport représentant au moins 10 % du montant que vous souhaitez emprunter est recommandé, et l'augmenter renforce votre dossier. 

Si votre situation familiale le permet, une donation familiale peut venir compléter votre apport.

Par ailleurs, vos relevés bancaires constituent une source d'information importante. Si vous présentez des revenus importants mais êtes à découvert en fin de mois, la banque pourra légitimement s'interroger sur votre capacité à honorer vos mensualités. Une épargne régulière, même modeste, sera quant à elle valorisée.

Votre courtier vous accompagne pour obtenir votre crédit immobilier

Le contrat de travail n’est pas le seul critère que regarde la banque

Afin de garantir un accès au crédit le plus équitable possible, les établissements bancaires s'attachent à considérer un profil dans son ensemble. Les profils qui épargnent régulièrement sont privilégiés car jugés plus stables. Ainsi, un niveau de revenu élevé n'est pas la garantie d'une réponse positive : si vous n'êtes pas en mesure de prouver votre capacité à mettre de côté chaque mois, votre banque pourra vous opposer son veto.

Le courtier immobilier sait comment mettre votre dossier en valeur

Un bon courtier immobilier a une fine connaissance du marché et met son réseau au service de votre projet. Son expérience éprouvée doit vous permettre de présenter le meilleur dossier possible à la banque, en mettant en valeur les points forts de votre profil. Cet aspect est particulièrement décisif pour les profils atypiques comme celui des travailleurs indépendants. À la clé : un gain de temps considérable et une probabilité accrue de réponse favorable.

Avec Pretto, vous êtes suivi par un expert crédit dédié, qui connaît les critères précis de chaque établissement bancaire et sait exactement comment présenter un dossier d'indépendant pour le valoriser. Il s'appuie sur l'expérience collective de 400 courtiers et sur Finspot, notre moteur de recherche connecté en temps réel à plus de 125 banques partenaires, pour identifier les établissements les plus ouverts à votre profil. Joignable par mail, téléphone ou SMS, il vous accompagne des premières simulations jusqu'à la signature.

Être travailleur indépendant ne ferme aucune porte du côté du crédit immobilier. Ce qui compte, c'est la qualité de votre dossier : des bilans solides, une épargne régulière et une activité en croissance parlent souvent d'eux-mêmes. Prenez le temps de préparer votre dossier en amont et entourez-vous des bons interlocuteurs. Avec la bonne préparation, votre statut devient un atout à défendre plutôt qu'un obstacle à contourner.