Qui paie les frais d’agence lors de l’achat immobilier ?

Lors d’une transaction immobilière, il n’est pas rare que le vendeur décide de faire appel à une agence pour l’accompagner et vous aider à trouver le bien que vous cherchez. Celle-ci se rémunère sous la forme de frais d’agence. En pratique, il n’existe pas de règle définitive : ces frais sont généralement à la charge du vendeur, mais l’acheteur peut aussi s’en acquitter si cela sert son intérêt, notamment pour réduire ses frais de notaire. Le prix affiché en agence les inclut de toute façon (on parle alors de prix « FAI », pour Frais d’Agence Inclus), donc le prix final du bien reste le même pour vous.

À quoi servent les frais d’agence ?

La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite « loi Hoguet »), qui impose notamment la détention d’une carte professionnelle (carte T) ; toutefois la palette de services proposés peut largement différer selon l’agence à laquelle vous vous adressez. La mission principale de l’agent est de mettre en relation un acheteur et un vendeur pour effectuer une transaction immobilière. Mais les services qu’il va offrir en échange des frais d’agence peuvent aller beaucoup plus loin :

• Estimation du bien : Il n’est pas toujours aisé d’évaluer la valeur de son bien par rapport au marché et l’avis d’un expert peut vous éviter des déconvenues.
• Rédaction de l’annonce : Sur un marché très concurrentiel, il est important de savoir mettre en avant les atouts de votre bien.
• Visites : Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est toujours intéressant de se faire accompagner d’un agent immobilier lors de vos visites. Son expérience lui permet rapidement de savoir si un bien peut convenir à vos besoins.
• La conclusion de la vente : l’agent immobilier peut vous aider pour la rédaction du compromis de vente, l’encaissement du dépôt de garantie sur le compte de séquestre, la notification du délai de rétractation à l’acheteur (loi SRU), la transmission de l’ensemble du dossier au notaire…

Tous ces services ont un coût et, pour les fournir, les agences font appel à des prestataires, paient des loyers, des salaires … Ce qui explique la répartition des profits : entre 70% et 90% des honoraires reviennent à l’agence, le reste étant versé à l’agent qui est intervenu dans la transaction. C'est pour la même raison que les agents indépendants (ou mandataires immobiliers) pratiquent des commissions plus basses, autour de 3 %, justifiées par leurs faibles dépenses fixes.

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Dans quel cas paye-t-on les frais d’agence ?

• être titulaire d’une carte d’agent professionnel, dont le numéro doit figurer sur le mandat de vente et sur tous les documents officiels
• avoir été définis préalablement à la transaction et stipulés dans le mandat de vente dûment signé par le vendeur et l’agent
• avoir mis en relation un vendeur et un acheteur, la transaction ayant été conclue par ce biais (sauf mandat de vente exclusif, où l’agent est rémunéré quoi qu’il arrive)

Comment calculer les frais d’agence ?

Tout comme les services proposés, le calcul des frais d’agence est différent selon l’agence à laquelle vous vous adressez. Leur montant n’est pas encadré par la loi, les agences peuvent le fixer librement. Il peut s’agir d’un pourcentage prélevé sur le prix de la vente ou d’une somme fixe. Prenez bien le temps de vous renseigner sur la politique de frais d’agence pratiquée par les différentes enseignes. Vous pouvez les trouver facilement sur leurs sites internet ou directement en agence.

Ces honoraires sont donc négociables : l’agence est tenue d’afficher son barème de manière visible, et le mandat de vente signé avec le vendeur doit préciser le montant de la commission ainsi que la partie qui la supporte, vendeur ou acheteur (source : ANIL).

Lorsque c’est le vendeur qui paie les frais d’agence :

Dans la plupart des cas, c’est le vendeur qui fait appel à une agence immobilière pour l’aider à vendre son bien. On peut donc considérer logiquement que c’est à lui de s'acquitter des frais d’agence.

Le prix affiché « honoraires inclus » est donc le prix de vente du bien, à partir duquel seront calculés les frais de notaire.

Lorsque c’est l’acheteur qui paie les frais d’agence :

Si c’est bien le vendeur qui fait appel à une agence immobilière, il faut également prendre en compte que les services fournis par l’agence bénéficient au vendeur et à l’acheteur. Certains des services détaillés plus haut, comme l’aide à la préparation des documents ou encore l’accompagnement lors les visites, profitent également à l’acheteur.

Il peut également être dans l’intérêt de l’acheteur de s’acquitter des frais d’agence. Le prix de vente retenu pour le calcul des frais de notaire est en effet le prix hors honoraire de l'appartement ou de la maison, ou prix net vendeur, donc un prix réduit.

En réalité, le prix affiché en agence comporte de toute manière les frais d’agence : que ce soit le vendeur qui les déduise de la somme qu’il reçoit, ou que vous payez les frais d’agence séparément, le prix du bien reste le même pour vous.

Qui paie quoi selon le scénario ?

En pratique, il n’y a donc pas véritablement de règle définitive qui désigne qui de l’acheteur ou du vendeur doit payer les “frais d’agence”. Ils sont généralement à la charge du vendeur mais selon votre situation il peut être intéressant pour vous de les régler.

Si vous passez par un courtier immobilier, vous aurez à votre charge des frais de courtage.

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