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Investir dans l'immobilier grâce à la vente à terme

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Lauriane Potin
Mis à jour le 01 sept. 2021
Investir dans l'immobilier grâce à la vente à terme
Souvent comparée à la vente en viager, la vente à terme (article 1601-2 du Code civil) est un contrat de vente particulier en immobilier qui peut vous aider à acquérir un bien. L’acquéreur paie comptant une partie du prix de vente et des mensualités complémentaires sont versées jusqu'à l'échéance négociée et prévue par le contrat. La durée de remboursement est, dans la majorité des cas, comprise entre 10 et 20 ans.

S’il est cédé libre, l’acquéreur peut y habiter directement.

Qu’est-ce que l’achat immobilier en vente à terme ?

L'achat immobilier en vente à terme apparaît pour certains, notamment pour les primo-accédants comme un terme obscur. Pretto vous en dit plus !

Définition de la vente à terme

La vente à terme consiste à réaliser une transaction immobilière sans régler la totalité de la somme en jeu lors de l’acte de vente. Concrètement, l’acheteur verse au vendeur une certaine somme à la signature (le bouquet), et lui paie le reste du montant par la suite, par le versement de mensualités. Il définit avec lui à l’avance une durée sur laquelle il va pouvoir étaler son paiement, convient du montant des versements et de leur récurrence.

Comme pour tout achat immobilier, la vente à terme est conclue devant un notaire qui authentifie l’acte de vente. Si le paiement est échelonné sur une certaine durée, l’acquéreur devient néanmoins propriétaire à l’instant où le notaire authentifie l’acte de vente.

Le contrat de vente établi par le notaire comprend une clause résolutoire qui protège le vendeur de tout défaut de paiement. En effet, le manquement au paiement d’une seule mensualité entraîne l’annulation pure et simple de la vente : le vendeur se voit restituer son bien dans son état d’origine. Il peut conserver les mensualités perçues jusqu’alors.

Différence entre vente à terme et viager

Avec le recours à une somme payée comptant et des mensualités étalées sur plusieurs années, la vente à terme se rapproche de la vente en viager, exception faite du décès du vendeur, qui ne rentre pas en ligne de compte.

En mettant de côté cet aléa, qui malgré toutes les estimations reste imprévisible, elle se présente comme une solution plus sûre, plus lisible. Elle se différencie également du viager par les caractéristiques de ses rentes. Contrairement à celles d’un achat immobilier en viager :

  • les mensualités d’une vente à terme ne sont pas imposées par l’État;
  • leur nombre est défini à l’avance et n’est pas corrélé au décès du vendeur;
  • elles peuvent être indexées sur l’indice du coût de la construction si le contrat le prévoit. Elles peuvent alors être revalorisées.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur l'achat en viager

Achat immobilier et vente à terme : deux options

Pour un achat immobilier, on distingue deux types de ventes à terme : la vente à terme libre et la vente à terme occupée.

La vente à terme libre

Dans le cas d’un achat immobilier avec un contrat de vente à terme libre, l’acheteur du bien immobilier peut en disposer pleinement dès la signature de l’acte authentique de vente et sans avoir à payer le vendeur (le paiement se fait uniquement à terme).

Il est considéré comme son unique propriétaire et peut donc décider de l’habiter, de le louer, etc...

De son côté, le vendeur perd ses droits sur le logement, il n’est plus propriétaire et doit donc le libérer. Comme il n’est plus propriétaire, il n’est plus redevable d’aucune charge ni d’aucun impôt sur le logement.

La vente à terme occupée

Le vendeur a également la possibilité de s’attribuer un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) pour continuer d’occuper son logement après la vente. C’est ce que l’on appelle la vente à terme occupée. Le vendeur peut alors choisir d’habiter son logement à vie, comme dans le cadre d’un viager, ou de définir une durée spécifique.

La répartition des charges et impôts se fait de la même façon que pour un viager. Le vendeur qui habite le logement reste responsable des charges courantes et de la taxe d’habitation. L’acheteur prend à sa charge les travaux importants et la taxe foncière.

Vous pouvez également calculer votre taux d'endettement maximum via le simulateur en ligne Pretto et ainsi veiller à ce que celui-ci ne dépasse pas les 35% requis.
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Comment faire le calcul de sa vente à terme ?

Pour faire le calcul de sa vente à terme, il est tout d’abord nécessaire de s’accorder sur la valeur du bien, c’est-à-dire son prix de base. Comme pour toutes les ventes immobilières, la valeur du bien doit avoir été estimée sérieusement.

Selon le type de vente à terme (libre, occupée par le vendeur ou occupée par un tiers), le prix du bien peut être impacté par :

  • Un droit d’usage et d’habitation comparable à un loyer (réservé au vendeur);
  • Un droit d’usufruit (si le bien est loué).

Le montant de ces droits est déduit de la valeur du bien, ce qui donne le prix de vente qu’il faut ensuite découper en bouquet et mensualités.

Versement du bouquet

Le bouquet est la partie du prix de vente du bien payée comptant au moment de la vente chez le notaire. Le montant du bouquet est fixé librement par le vendeur. Il peut aller de 0 % à 100 % du prix de vente du bien. Certains vendeurs font une vente à terme sans bouquet.

Le bouquet fait généralement l’objet de négociations entre les besoins du vendeur et les capacités de l’acheteur.

Calcul des mensualités

Il est nécessaire de bien définir les mensualités au préalable ainsi que les garanties qui permettent au vendeur de voir son bien immobilier payé jusqu’au dernier versement et ce même en cas de décès de celui-ci.

Pour connaître le montant qu’il reste à payer via les périodicités, il suffit de soustraire le montant payé comptant au prix de vente du bien. Il n’est pas rare d’entendre parler de périodicités plutôt que de mensualités car les paiements peuvent également avoir lieu trimestriellement. Les mensualités intègrent généralement un taux d’intérêt. Dans la majorité des cas, le taux d’intérêt est compris entre 0 % et 5 %.

Exemple

Prenons l’exemple d’un bien d’une valeur de 200 000 €. Le vendeur et l’acquéreur s’accordent sur un bouquet à 75 000 € et un remboursement du reste à payer sur 10 ans avec versement tous les mois. Le taux d’intérêt est de 1 %.

Les 125 000 € restant à payer seront donc remboursés par mensualités de 1 100 € sur 10 ans.

Pour aller plus loin : Calculez vos mensualités

Vente à terme et frais de notaire

L’accompagnement d’un notaire lors d’une vente à terme est indispensable pour garantir la légalité de la transaction. C’est lui qui se charge de rédiger l’acte de vente à terme et d’organiser la signature du compromis de vente.

Dans le cadre d’une vente à terme, l’acheteur doit s'acquitter de droits de mutations qui sont, en fait, les frais de notaire. Ils ne sont pas les mêmes selon si la vente à terme est libre ou occupée.

Si la vente à terme est libre, les frais de notaire correspondent à un pourcentage de la valeur du bien selon une grille définie :
Valeur du bien immobilier% de la valeur correspondant aux frais de notaire
de 0 € à 6 500 €3.945%
de 6 500 € à 17 000 €1.627%
de 17 000 € à 60 000 €1.085%
au-delà de 60 000 €0.814%
Important
Si la vente à terme est occupée, la valeur du bien est diminuée d’une indemnité d'occupation ce qui fait diminuer le prix des frais de notaire.

Les avantages de la vente à terme

La vente à terme propose de nombreux intérêts, que ce soit pour le vendeur ou pour l’acheteur et cela pourra même avantager votre demande de crédit immobilier.

Une fiscalité avantageuse pour la vente à terme

Aux yeux de l’État, les mensualités versées par l’acquéreur au vendeur ne sont pas assimilées à des revenus fonciers. Elles sont considérées comme le paiement d’une vente immobilière, et à ce titre, elles ne sont pas imposables. Fiscalement, la vente à terme est très intéressante pour le vendeur.

Puisque les mensualités sont exonérées d’impôts, les personnes qui sont très imposées peuvent se diriger vers ce type de vente qui peut être très avantageux pour eux.

La vente à terme offre plus de clarté que le viager

La vente à terme est un viager sans inconnue. Elle implique l’étalement du paiement en plusieurs mensualités, mais ne se base pas sur un événement aléatoire comme le décès du vendeur. Dès la signature de l’acte de vente, les deux parties connaissent le montant final de la transaction, et le calendrier de l’ensemble des versements.

Pour l’acheteur, cela rend l’investissement plus stable et serein : il a moins de chance de faire une plus-value hors-norme, mais ne risque pas non plus de s’engager dans un investissement compliqué. Il a des garanties claires et peut choisir d’investir en toute connaissance de cause.

Pour le vendeur, c’est l’assurance que son bien sera vendu au juste prix. Par ailleurs, et contrairement au viager, si le vendeur vient à décéder avant le versement de l’intégralité des mensualités, les mensualités suivantes sont versées à ses héritiers.

La vente à terme permet de contourner le crédit bancaire

Dans le cadre d’un achat immobilier, la vente à terme fonctionne comme un crédit vendeur. En acceptant de vendre son logement en touchant le montant de la vente en différé par le versement de mensualités, le vendeur agit comme une banque qui accorde un prêt à l’acheteur.

Au lieu de rembourser son emprunt chaque mois à la banque, il continue de payer le vendeur du bien : les mensualités de paiement remplacent les mensualités du remboursement à la banque.

Or, comme nous l’avons vu en introduction, beaucoup de jeunes couples peuvent être bloqués par les demandes de garanties des banques (à vérifier avec une simulation de prêt). C’est donc un moyen pour eux d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un emprunt bancaire : le refus de prêt n’est plus un problème, et ils économisent même les intérêts demandés par la banque !

Les inconvénients d’une vente à terme pour le vendeur et l’acheteur

La vente à terme peut être désavantageuse pour le vendeur. En effet, ce dernier ne perçoit pas immédiatement le montant total de la vente puisque le paiement est échelonné sur une période donnée.

De plus, le vendeur devra quitter le bien dès que la totalité des versements ont été effectués, sauf s’il inclut une clause spécifique dans le contrat

Du côté de l’acheteur, il devra payer des charges même s’il n’occupe pas le bien, ce qui représente un coût non négligeable.

De plus, la vente peut être annulée si vous rencontrez un incident de paiement, le vendeur va lors conserver son bien ainsi que l’ensemble des versements qui ont déjà été effectués

Achat immobilier : vente à terme ou en viager ?

Pour y voir plus clair, on a fait un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la vente à terme et du viager.

Pour l'acheteur

Vente à terme Viager
Avantages Peut permettre d'éviter le prêt - Peu risqué - Connaissance du prix final - Avantages fiscaux Le prix final peut être très bas - Frais de notaire réduits - Avantages fiscaux
Inconvénients
  • En cas de défaut de paiement, le vendeur récupère son bien - Il garde les mensualités perçues
  • Vous payez une mensualité jusqu'à la mort du vendeur - Difficile de trouver un crédit
  • Pour le vendeur

    Vente à terme Viager
    Avantages Avantages fiscaux - Possibilité de revaloriser les mensualités - En cas de défaut de paiement, vous gardez les mensualités perçues
  • Revenus réguliers qui permettent de vivre dignement ses dernières années
  • Inconvénients
  • Impossible de léguer votre bien
  • Mensualités imposables - En cas de décès, vos héritiers ne perçoivent rien - Impossible de léguer votre bien
  • A retenir
    • La vente à terme consiste à acheter un bien en définissant un prix d'achat dont vous payez une partie comptant, puis le reste par mensualités dont le montant est défini à l'avance.
    • Le bien peut être vendu vide ou occupé.

    Questions - Réponses :

    Que signifie la vente à terme ?

    La vente à terme est un contrat de vente spécifique qui doit être conclu par un acte authentique devant un notaire.

    Lors de l’acquisition d’un bien, la vente à terme vous permet d’éviter de contracter un crédit et de payer progressivement le vendeur. C’est d’ailleurs un mode de vente souvent privilégié par les jeunes. Quant à la date de paiement, elle est définie le jour de la vente.

    Comment se déroule une vente à terme ?

    La vente à terme se déroule en 3 grandes étapes : La première étant l’estimation du bien immobilier lors de sa mise en vente. La seconde étape est la signature de l’acte authentique chez un notaire, qui s’accompagne généralement d’un état des lieux du bien. Enfin, vient ensuite l’étape du paiement : chaque mois, vous devrez donc verser un montant précis au vendeur.

    Quelle est la différence entre la vente à terme libre et occupée ?

    Concernant la vente à terme libre, l’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. De plus, ce mode d’achat n’engendre pas le paiement de mensualités, le paiement se fait à terme.

    Quant à la vente à terme occupée, le vendeur va bénéficier d’un DUH (Droit d’usage et d’habitation) à vie ou pour une durée limitée. Le vendeur aura les charges courantes à payer (chauffage, électricité, eau et taxe d’habitation)

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