Acheter un appartement loué, le bon investissement ?

Garantie d’obtenir un prêt immobilier, prix de vente minoré, rentabilité connue d’avance, par bien des aspects, acheter un logement déjà loué peut être une vraie bonne idée.

Attention toutefois, il existe certains pièges et si vous ne faites pas attention votre investissement pourrait vite se révéler infructueux.

Bien que ce soit une opportunité très intéressante, vous devez comme tout achat immobilier, faire un état des lieux. Bien évidemment, voici quelques conseils pour vous accompagner dans l’achat d’un appartement occupé !

Pourquoi l'achat d'un logement occupé peut-être intéressant ?

L’achat d’un logement déjà occupé peut-être particulièrement intéressant si vous voulez faire de l’investissement locatif. C’est un très bon moyen d’augmenter son patrimoine et ses sources de revenus.

Le loyer des locataires sert à payer les charges et rembourser votre prêt immobilier. Cependant, il vous faudra être patient pour que le bien en investissement locatif puisse être rentable.

Votre bien en poche, vous devez trouver un locataire. Sachez que c’est une démarche qui peut prendre beaucoup de temps. Vous devez avoir une situation financière solide car cela peut vous revenir très cher.

En effet, c’est vous qui devez, en l’absence de loyer, vous acquitter de l’ensemble des charges du bien le temps de trouver un locataire, et ce en plus du remboursement de votre crédit immobilier.

Vous comprenez donc qu’acheter un bien déjà occupé peut-être un gain de temps et d’argent considérable étant donné que vous percevrez le loyer immédiatement.

Acheter un logement loué : un véritable avantage financier ?

Un crédit immobilier plus facile à obtenir pour acheter un logement déjà occupé

Lorsque vous achetez un bien immobilier déjà loué, vous n’avez pas besoin de faire des prédictions pour estimer la rentabilité de votre bien. Vous disposez déjà de tous les éléments pour l’établir et vous n’aurez donc aucun mal à convaincre votre banquier.

Effectivement, pour un banquier, le calcul est relativement simple : un logement déjà occupé représente un risque beaucoup plus faible.

Si en plus le locataire a signé un bail longue durée ou que vous avez la chance de trouver un appartement attractif, cela constitue un très bon point votre dossier de demande de prêt.

C’est beaucoup plus rassurant pour la banque.

Pas besoin de chercher un locataire vu qu’il y'en a un déjà présent et qui paye déjà son loyer régulièrement. Cela évite le temps passé à rechercher un locataire et tous les frais seront payés immédiatement.

Lucile, expert Pretto

Acheter un appartement loué : un retour sur investissement immédiat

Autre avantage, que nous avons évoqué plus haut, vous n’avez tout simplement pas à chercher de locataire. Ce n’est peut-être pas la première chose à laquelle on pense mais trouver le locataire idéal n’est pas toujours une partie de plaisir.

Entre ceux qui visitent pour sonder le marché et ceux qui rechignent à vous fournir les documents nécessaires, de nombreux aspirants locataires sont susceptibles d’émousser votre détermination. Opter pour un logement déjà occupé vous évitera ainsi bien des désagréments.

En plus de vous éviter des ennuis, cela vous fera également gagner du temps et dans ce cas plus que jamais, le temps c’est de l’argent.

Exemple
Imaginez : alors que vous venez d’acheter votre appartement, vous réalisez que vous devez entreprendre des travaux. Vous pouvez également passer de longues semaines à chercher le parfait locataire. Pendant ce temps votre investissement ne vous rapporte rien.
De la recherche du bien au crédit
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La décote immobilière à l’achat d’un logement occupé, comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un appartement loué, vous pouvez profiter d’une décote à l’achat située entre 10 % à 15 % selon négociation. Elle vient compenser une situation qui peut être contraignante pour vous.

Si vous êtes engagé par rapport au bail en cours et que vous ne pouvez pas disposer du logement comme vous le souhaitez, soyez sûr de bien vous renseigner.

La décote peut varier selon de nombreux critères comme :

  • La durée du bail
  • Le niveau du loyer
  • La qualité du bien
  • L’ancienneté du locataire
  • La zone géographique
  • Le type du bien
A savoir

Des investisseurs optent pour l’achat d’un bien loué en loi 1948.

Les biens soumis en loi 1948 correspondent aux biens construits avant le 1er septembre 1948.

Sachez que si vous obtenez un bien soumis à la loi 1948, vous pouvez bénéficier d’une décote très intéressante. En effet certains acquéreurs peuvent obtenir le bien entre 20 % et 50 % du prix du marché !

Cependant vous aurez des loyers bas. De plus les contrats de bail sont très protecteurs envers les locataires.

Quelques précautions à adopter pour l’achat d’un logement loué

Renseignez-vous sur le niveau du loyer du locataire actuel

Avant toute chose, pensez à bien évaluer le niveau du loyer de votre futur locataire par rapport au marché. Si le bien immobilier est sous-loué et que le locataire a signé un bail longue durée, il se peut que vous ayez un manque à gagner qui vous pénalisera dans les premiers temps de votre investissement.

Dans ces conditions toutefois, vous disposez d’une marge de manoeuvre pour gagner en rentabilité qui peut à long terme se révéler intéressante.

Etudiez le profil du locataire de l'appartement

C’est sans doute le point le plus important : considérez bien que votre investissement vous engage auprès de votre locataire. Il faut donc que vous vous assuriez que cette personne réponde bien à vos attentes.

Vérifiez bien que votre locataire s’assure toujours du règlement de ses loyers. Pensez à demander au vendeur de vous fournir toutes les preuves nécessaires. Pour aller plus loin, vous pouvez également vous renseigner sur les habitudes de votre futur locataire.

Bonne pratique

Vous pouvez par exemple prendre quelques minutes pour discuter avec certains de ses voisins.

En effet, un locataire qui détériore votre logement, vous imposera probablement de réaliser des travaux avant de relouer le bien après son départ. Cela représente des coûts et cela fera baisser la rentabilité de votre investissement.

Au contraire, il arrive que des locataires soignés avec qui vous entretenez de bonnes relations contribuent à améliorer votre logement. Le choix de la personne qui l’occupera est donc une étape primordiale.

L’appartement que vous achetez fait-il l’objet d’une convention ?

C’est un aspect technique que la plupart des nouveaux acheteurs ne pensent pas à vérifier mais qui peut s’avérer très contraignant. Imaginons que la personne qui vous vende le bien ait signé une convention type Borloo ou Cosse, vous serez tenu de la respecter pour la durée de bail restante.

Ce type de convention permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux contre la mise en place d’un loyer plafonné ou l’obligation de mettre son logement à la disposition d’un locataire à ressources limitées.

Or la durée de ces conventions est de 6 à 9 ans, si le précédent propriétaire vous vend le logement au bout de 3 ans vous devrez respecter ses engagements pendant encore 3 ou 6 ans.

Pensez à la caution de votre locataire

La caution versée au précédent propriétaire doit vous être intégralement payée lorsque vous acquérez le logement. En effet, lorsque le locataire s’en ira, vous serez tenu de lui rendre sa caution intégralement. Pensez-y !

Comment récupérer un appartement loué que vous avez acheté

Vous vous êtes décidé à acheter un appartement déjà loué et vous vous dites que dans tous les cas vous pourrez vite le récupérer pour en disposer à votre guise.

Ce n’est pas si simple que ça et dans les faits, la loi française donne souvent raison au locataire. Pensez donc bien à regarder depuis combien de temps le locataire occupe le logement. Si cela fait 10 ou 15 ans, il y a de grandes chances qu’il s’y plaise et qu’il n’ait aucune envie de le quitter.

S’il a signé son bail plus récemment, il a le droit d’occuper le logement durant 3 ans en location nue, 1 an en location meublée. Vous devrez donc respecter ce délai si vous souhaitez donner congé à votre locataire. Et souvenez-vous que vous êtes obligé de le notifier de votre intention en lui envoyant un préavis au moins 6 mois avant la fin du bail.

A savoir

Vous pouvez récupérer votre bien dans 3 cas :

  • Si vous souhaitez récupérer le logement pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé …)
  • Si vous souhaitez vendre le logement. Dans ce cas vous devez en avertir le locataire par courrier recommandé en lui indiquant le prix auquel vous voulez vendre le bien. Le locataire a effectivement un droit de priorité pour acquérir le bien. Il a deux mois pour accepter votre offre.
  • Si vous disposez d’un « motif sérieux », laissé à l’appréciation des tribunaux, pour vous séparer de votre locataire (non paiement du loyer, nuisances au voisinage …)

En conclusion assurez-vous bien que cette solution répond à toutes vos attentes en matière d’investissement immobilier et prenez bien le temps de vous renseigner sur la situation de votre futur bien. Dans ces conditions, l’achat d’un logement occupé peut se révéler un investissement très bénéfique.

À retenir
  • Acheter un logement loué peut vous permettre de rentabiliser votre achat dès les premiers mois
  • Soyez attentif aux conditions de location du logement pour éviter les mauvaises surprises
  • Vous pouvez récupérer le logement occupé sous certaines conditions
Mis à jour le 1 avril 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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