1. Achat immobilier sans agence : quelles sont les solutions ?

Achat immobilier sans agence : quelles sont les solutions ?

Lorsqu’on parle d’achat immobilier sans agence, on pense généralement aux transactions immobilières de particuliers à particuliers, qui se sont fortement démocratisées ces dernières années. Permettant d’économiser les frais d’agence, elles attirent un nombre croissant de Français et représentent aujourd’hui près d’un tiers des achats immobiliers.

Pourtant, il faut être vigilant sur un certain nombre d’éléments afin d’en sortir véritablement gagnant. Par ailleurs, il existe d’autres solutions d’achat immobilier sans agence qui méritent également votre attention. Découvrez dans cet article comment vous lancer seul(e) dans l’aventure immobilière avec toutes les chances de votre côté.

Vous pouvez vous passer d’agence pour votre recherche immobilière

Vous pouvez faire les recherches vous-même

Acheter sans l’intermédiaire d’une agence immobilière nécessite un investissement supplémentaire : votre temps ! Partir à la recherche des annonces qui vous correspondent sur les sites spécialisés, contacter les vendeurs pour organiser des visites, vous déplacer pour les visites, vous renseigner sur les caractéristiques du bien…

La route est longue pour dénicher le bien de ses rêves et il faut vous assurer d’avoir suffisamment de temps à y consacrer.

Vous pouvez passer par le notaire pour signer l’avant-contrat

En tant professionnel de la vente et expert des questions liées à la conformité légale des actes conclus, le notaire est un interlocuteur de choix pour l’ensemble des étapes de votre achat immobilier. En cas de question sur les obligations respectives du vendeur et de l’acheteur, il est donc très utile de vous adresser au notaire devant qui vous signerez le compromis de vente et l’acte authentique final.

Un léger bémol cependant : les conseils prodigués par un notaire ne sont pas gratuits et librement fixés par ce dernier : pensez à vous renseigner pour éviter les mauvaises surprises.

En revanche, la signature du compromis de vente chez le notaire plutôt qu'en agence n'implique pas de frais supplémentaire.

Est-ce que c’est forcément plus économique ?

La motivation principale des achats sans agence est avant tout économique : éviter une agence, c’est éviter ses frais, qui peuvent aller de 5 à 10% de la valeur du bien. Pourtant, à y regarder de plus près, l’acheteur n’est pas nécessairement toujours gagnant en fin de compte.

D’un côté, les propriétaires ont souvent tendance à surestimer leur bien. Sans l’expertise objective de l’agent immobilier et sa connaissance des réalités du marché, le propriétaire peut être incité à surestimer son bien, soit par volonté de réaliser une plus-value plus importante, soit par la partialité de son jugement quant à la valeur d’un bien auquel il est lié affectivement.

D’un autre côté, vous disposez aujourd’hui, grâce à internet, [de nombreuses informations sur les prix en vigueur](Achat immobilier sans agence : quelles sont les solutions ?). En comparant les prix avec des biens similaires dans le quartier ou la ville, ou bien en consultant les historiques de transactions, vous pourrez aisément vous assurer du bien-fondé du prix demandé par le vendeur.

Bon plan
Le gouvernement a rendu publiques les informations concernant les transactions immobilières des 5 dernières années.

Cela vous permettra également de vous armer d’arguments pour négocier le prix, sachant que la marge de négociation est souvent plus grande entre particuliers.

A condition de bien vous informer, il est donc possible de réaliser des économies non négligeables dans votre achat.

Comment éviter les erreurs ?

Lorsque vous faites un achat immobilier sans agence, c’est votre responsabilité de demander toutes les informations clés au vendeur. Il existe cependant des bonnes pratiques afin de limiter le risque de passer à côté d’une information critique.

Tout d’abord, pensez à préparer une checklist des éléments clés à vérifier pendant vos visites. Si le bien est en copropriété, il est essentiel de demander les documents suivants :
  • L'attestation loi Carrez (pour connaître avec précision le métrage de votre bien)
  • Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale (afin d’estimer le coût de travaux éventuels)
  • Le règlement de copropriété
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • La fiche synthétique de la copropriété
  • Le pré-état daté

Par ailleurs, assurez-vous de bien recevoir les différents diagnostics de la part du vendeur. La vente entre particuliers est très encadrée par la loi et impose au vendeur la communication d’un certain nombre de diagnostics obligatoires, regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ces diagnostics concernent :

  • L’amiante
  • La performance énergétique
  • Le risque d’exposition au plomb
  • La présence de termites
  • L’installation intérieure de gaz et celui de l’électricité
  • Les risques naturels
  • L’installation d’assainissement non collectif
  • L’état des servitudes - pour le cas d’une maison individuelle

En tant qu’acheteur, solliciter l’ensemble de ces documents auprès de votre vendeur est absolument clé avant la signature du compromis de vente ! C’est l’unique moyen de parfaitement comprendre la situation du bien immobilier pour lequel vous allez vous endetter pour les prochaines années à venir.

A l’inverse, il peut être déterminant de votre côté de rassurer le vendeur sur votre capacité à obtenir le financement pour l’achat du bien et ainsi de ne pas lui faire perdre son temps.

Bon plan

L’attestation Pretto, gratuite et sans engagement, permet de faire garantir par un tiers que vous êtes un bon acheteur et potentiellement vous démarquer de la concurrence.

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Pouvez-vous écarter l’agence immobilière d’une vente en cours ?

Il peut être tentant pour des particuliers d’exclure l’agence immobilière mandatée une fois le bien visité. Pourtant, quel que soit le mandat signé par le vendeur avec l’agence, cette pratique est interdite et le vendeur risque de voir sa responsabilité engagée et de devoir verser des dommages et intérêts à l'agent immobilier.

Lorsque le potentiel acquéreur visite le bien, il signe un bon de visite, qui suffira à l’agent comme preuve pour réclamer, en cas d’infraction, une somme égale à la commission qu’il devait toucher.

La responsabilité de l’acheteur peut également être engagée s’il tente de dissimuler son identité lors de la visite pour ensuite approcher le vendeur sans agence. Dans ces cas-là, l’agent immobilier pourra également lui réclamer des dommages et intérêts.

Existe-t-il d’autres solutions pour acheter sans agence ?

La vente aux enchères immobilières

Alternative intéressante pour acheter sans agence, la vente aux enchères immobilières présente de nombreux avantages, à la fois en termes de qualité, de diversité et de prix.

En ce qui concerne les biens tout d’abord, une grande variété de biens sont mis aux enchères, ce qui vous permet d’acquérir au choix un bien individuel (maison, appartement) mais aussi des immeubles, des bâtiments professionnels ou encore des terrains à bâtir. Des biens atypiques, qui n’auraient pas pu faire l’objet d’une vente “traditionnelle”, complètent ce large éventail.

En termes de prix, la grande variété de biens implique une grande variété de tarifs : il y aura nécessairement des biens à la portée de votre budget. De plus, les prix de départ sont souvent plus bas que la valeur du bien et c’est vous qui avez le dernier mot, vous êtes donc certains de l’alignement avec votre budget.

La vente en viager

La vente en viager consiste pour l’acheteur (appelé débirentier) à acquérir un logement sans devoir verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition. Cet achat peut se faire en viager libre ou occupé :

Dans le cas du viager libre, l’acheteur dispose librement, dès la signature de la vente, du bien pour l'occuper ou le louer.

Dans le cas du viager occupé, l’acheteur devra attendre le décès du vendeur avant d’occuper le logement. Dans ce cas, l’achat s'apparente dans un premier temps à un investissement locatif sécurisé pour lequel il reçoit des mensualités à partir de l'acquisition.

Les avantages du viager ne sont pas négligeables : l’acheteur bénéficie d’une décote sur la valeur de l’immobilier et ne paie pas pour les charges courantes et l’entretien du logement tant qu’il est occupé.

L’acheteur devra en revanche s’acquitter des charges de notaire et miser sur la durée de vie du vendeur : la valeur réelle du bien augmente au fil des années et l’acheteur peut attendre longtemps avant de pouvoir occuper son bien.

Passer par un chasseur immobilier

Il existe par ailleurs des interlocuteurs autres que les agences pour vous assister dans la recherche de votre bien : les chasseurs immobiliers.

Travaillant pour le compte de l’acquéreur (à la différence de l’agent immobilier, qui travaille pour le vendeur), le chasseur d’appartement s’occupe de l’ensemble des recherches confiées par les acheteurs. Après avoir listé leurs critères, il sélectionne les biens adéquats, organise les visites puis négocie les prix avec le vendeur.

Il s’agit donc d’un professionnel entièrement dédié à vos intérêts, d’autant plus qu’il ne gère souvent que quelques clients et peut donc vous offrir un suivi approfondi et sur mesure.

A retenir
  • L'agent immobilier n'est de loin pas incontournable pour votre achat immobilier, mais cela implique beaucoup de temps de votre côté, et une implication plus importante du notaire.
  • Sans agent immobilier, il vaut également mieux venir préparé pour vos visites, et être attentif aux questions à poser au vendeur.
  • D'autres solutions que l'achat entre particuliers existent, notamment la vente aux enchères, l'achat en viager ou le fait de passer par un chasseur d'appartement.
Mis à jour le 9 novembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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