1. Vente aux enchères immobilier : pourquoi y chercher son bien ?

Vente aux enchères immobilier : pourquoi y chercher son bien ?

Les ventes aux enchères sont connues pour être le repère des amateurs de bonnes affaires. Mais saviez-vous qu’on peut également y trouver des biens immobiliers ? Si vous cherchez un appartement, une maison, un terrain à construire ou un ancien entrepôt, vous devriez peut-être faire un tour du côté des salles de vente.

Pretto vous explique pourquoi, et vous détaille comment réussir un achat immobilier aux enchères.

Comment un bien se retrouve-t-il aux enchères ?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles un bien immobilier peut se retrouver aux enchères, plutôt que sur le marché “classique”. Voici les trois types de ventes immobilières aux enchères.
  • La vente immobilière notariale

C'est une vente organisée par un notaire à la demande d’un de ses clients. Le propriétaire peut préférer cette option s’il souhaite vendre son bien rapidement, sans passer par une agence par exemple. Dans ce cas, le vendeur et son notaire fixeront un prix plancher pour la vente.

En tant qu’acheteur potentiel vous devrez remettre un chèque de consignation d’un montant équivalent à 10-20% de ce prix en amont des enchères, pour avoir le droit d’y prendre part. Il vous sera restitué à l’issue de la vente si le bien ne vous est pas attribué.

  • La vente immobilière domaniale
C'est une vente organisée par l’Etat. Certains biens atypiques peuvent ainsi être mis en vente comme des terrains ou bâtiments provenant de casernes, d’écoles ou tout autre infrastructure d’Etat. Mais l’Etat peut également proposer à la vente des biens issus de successions vacantes ou d’abandons.
C’est dans cette catégorie que vous aurez le plus de chances de trouver des biens d’habitation. Le chèque de consignation est ici plus bas, autour de 5%, et il n’y a pas de frais de notaire.
  • La vente immobilière judiciaire

C'est une vente résultant d’une saisie, d’une mise en liquidation judiciaire, ou d’un divorce.

Si le propriétaire ne peut plus rembourser son emprunt, qu’une société est liquidée et doit se séparer de son parc immobilier, ou si un couple divorcé ne s’entend pas sur le partage du bien on assiste donc à une vente judiciaire.

Aspect particulier de ce type de vente, vous ne pouvez pas vous y rendre en personne et devez mandater un avocat spécialisé. La consignation correspond à environ 20% de la mise à prix.

Bon plan

Si vous cherchez un bien atypique, les ventes domaniales ou les saisies judiciaires peuvent être un bon filon.

Pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, vous aurez plus de succès en vous tournant vers les ventes proposant des biens issus de saisies ou de divorces ou les ventes notariales.

Quels sont les avantages d’une vente aux enchères immobilières ?

Les ventes aux enchères présentent de nombreux avantages pour les personnes qui ont fait l’effort de s’y intéresser.

  • Le prix est souvent plus bas que sur le marché classique. La mise à prix initiale offre une décote pouvant aller jusqu’à 20% du prix du marché.
  • La variété des biens proposés est un véritable atout si vous avez un intérêt pour les biens atypiques : entrepôt, hangar, phare ou tout autre lieu que vous pourriez réaménager à votre goût.
  • Il s’agit d’une offre alternative qui vient élargir le champ de vos recherches. Si vous pensiez avoir tout vu et revu dans votre secteur, vous bénéficiez là d’un nouveau vivier d’appartements ou de maisons à visiter.
  • Vous n’aurez pas à payer de frais d’agence.
  • Le délai est plus court que dans le cadre d’une vente immobilière classique.

Certains points doivent cependant retenir votre attention :

  • Il n’y pas de condition suspensive liée à l’obtention du prêt immobilier. Si vous remportez l’enchère, vous ne pourrez pas faire annuler la vente même si la banque refuse votre emprunt.
  • Le droit de surenchère court pendant les 10 jours suivant la vente : si un autre acquéreur fait une offre supérieure à la vôtre d’au moins 10% pendant ce délai, il remporte le bien.

Dans tous les cas, consultez le cahier des conditions de la vente pour vous prémunir de tout imprévu.

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Comment se passe la vente aux enchères ?

Pensez à bien vous préparer avant la vente :

  • Prenez part aux visites du bien. Les créneaux sont fixes et vous aurez moins de flexibilité qu’avec une agence.
  • Consultez le cahier des conditions de vente. Il contient tous les documents relatifs au bien et détaille les modalités de la vente.
  • Assurez-vous de la solidité de votre financement, car vous n’aurez pas le droit de vous rétracter après la vente s’il vous fait défaut. Un rendez-vous avec votre banquier peut donc s’avérer judicieux.
  • Calculez votre budget en incluant les divers frais qui s’appliqueront : frais de notaires ou d’avocats, droits d’enregistrements et autres frais à payer aux pouvoirs publics, et la participation aux frais d’organisation de la vente.

Le jour de la vente, présentez-vous avec une pièce d’identité et votre chèque de consignation. Prévoyez un chèque par lot mis en vente (par exemple si l’appartement et le parking font l’objet de lots séparés). Il vous sera alors remis une autorisation d’enchérir et un numéro d’enchérisseur. Dans le cas d’une vente judiciaire, l’avocat mandaté se chargera d’enchérir pour vous.

Si vous remportez l’enchère, vous devenez alors « l’adjudicataire » et vous devez signer l’acte de vente et faire assurer le bien.

A savoir

Après la vente, souvenez-vous que la surenchère est autorisée pendant un délai de 10 jours. Vous pouvez mettre à profit ce temps pour régler les derniers détails du prêt avec votre banque.

Passé ce délai, vous aurez :

  • 30 jours pour finaliser l’achat chez le notaire dans le cas d’une vente domaniale
  • 45 jours pour une vente notariale
  • 60 jours pour une vente judiciaire.

Quelles sont mes obligations en tant qu’acheteur dans une vente aux enchères immobilière ?

La première obligation en tant qu’acheteur est la remise du chèque de consignation, faisant office de caution. Cependant, si le montant de votre enchère finale est trop élevé par rapport au prix initial, il peut vous être demandé un chèque de consignation complémentaire.

Si vous êtes l’heureux acquéreur du bien, vous devrez signer l’acte de vente à l’issue de la séance. Vous devrez ensuite vous acquitter du solde du montant dans les délais prévus selon le type de vente, sous peine de pénalités de retard.

Si vous n’êtes pas en mesure de payer la totalité du montant enchéri, le bien est remis en vente. Vous gardez cependant à votre charge les frais de procédure et de vente de la première séance d’enchères.

Ensuite, si le montant négocié lors de la seconde vente aux enchères est inférieur au prix convenu lors de la première séance, la différence de prix reste à la charge du premier acheteur, c’est-à-dire vous.

A retenir
  • Les ventes aux enchères permettent d’avoir accès à des biens immobiliers variés à des prix avantageux.
  • Une vente aux enchères n’est pas conditionnée à l’obtention du prêt de l’acquéreur. Il faut donc s’assurer de la solidité de son financement en amont de la vente.
  • Des frais spécifiques s’appliquent à ce type de vente, il faut les inclure dans son budget.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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