Transférabilité du prêt immobilier : tout savoir sur le transfert de crédit

Afin de financer un bien immobilier, vous avez plusieurs solutions à votre disposition. C’est aussi le cas lorsque vous avez un bien immobilier et que vous voulez en acheter un autre. Dans ce cas, si les conditions sont réunies, vous pouvez opter pour le transfert de crédit immobilier.

Le transfert de crédit immobilier consiste à utiliser le prêt immobilier octroyé servant à payer le premier bien pour financer le second. Vous gardez toutes les caractéristiques de votre prêt initial.

Vous l’avez compris , vous pouvez changer de logement tout en gardant votre prêt immobilier. C’est ce que permet la transférabilité. Cependant peu de gens connaissent l’existence de cette clause et donc de ses avantages et inconvénients. Vous voulez en savoir plus ? Pretto est justement là pour ça !

La transférabilité de prêt immobilier, qu’est-ce que c’est ?

La transférabilité du prêt est une option méconnue qui a la grande vertu de vous faire économiser beaucoup d’argent. Attention, elle n’est pas toujours négociable, mais cela vaut le coup de la demander. Elle se négocie quand vous souscrivez votre prêt immobilier avant l’édition des offres.

Le transfert de crédit immobilier permet de garder les caractéristiques de votre prêt d’origine

Transférer son prêt revient à garder votre prêt aux conditions de départ (taux, modulation d’échéances ...) pour un autre bien que celui initialement adossé au prêt. C’est utile lorsque vous avez eu de très bonnes conditions de prêt, meilleures en réalité que ce que vous pourriez avoir actuellement, et que vous souhaitez déménager. Au lieu de solder le prêt actuel et d’en prendre un nouveau, vous « déplacez » simplement votre prêt de l’ancien au nouveau bien.

L’avantage du changement d’objet de votre prêt immobilier est que vous conservez les mêmes conditions. Vous êtes donc un sacré chanceux si le taux est amené à doubler : vous pourrez conserver le taux initial et éviter de prendre un crédit au taux actuel plus élevé.

Le transfert de crédit permet de faire des économies

Mettre en place cette option ne représente pas un coût supplémentaire. En revanche, si vous utilisez la clause de transfert, la banque vous demandera des frais de gestion. Cela lui permet de rémunérer l’effort administratif consenti. Selon les banques, les prestations peuvent varier dans une fourchette de 0 € à 1 000 €.

Si votre dossier est complexe, par exemple avec un prêt relais ou en passant par une SCI, les frais de dossier risquent d’être un peu plus élevés. Mais cela sera toujours moins cher que si vous aviez mis en place un nouveau financement ! En effet, souscrire un nouveau prêt implique entre autres :
  • de payer à nouveau la garantie (jusqu’à 1 % du prix du bien)
  • de payer à nouveau des frais de dossier (qui dépendent des banques)
  • de payer des intérêts plus élevés, puisque vous ne bénéficiez plus de votre taux avantageux

Ce qui fait vite monter la note !

La transférabilité du prêt vous évite de payer les pénalités de remboursement anticipé

Vous pouvez bien sûr changer de maison en cours de prêt. Mais sans la possibilité de transférer votre prêt, vous devrez le rembourser et souscrire à un nouvel emprunt.

Or, lors de la clôture de l’ancien prêt, la banque facture souvent des indemnités de remboursement anticipé (les IRA), sauf si celles-ci ont été négociées à la signature du prêt. Ces frais représentent 3 % du montant du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. La banque sélectionne le plus petit de ces deux montants, mais si vous changez de bien quelques années seulement après votre emprunt, vous remboursez encore beaucoup d’intérêts : la facture s’élève facilement à plusieurs centaines d’euros !

Le transfert de crédit permet d’éviter les frais de garantie

De même, lorsque vous remboursez un crédit puis contractez un nouveau prêt, vous payerez à nouveau des frais de garantie. Avec la transférabilité du prêt, vous évitez la charge d’une nouvelle garantie à mettre en place sur le financement (gain d’environ 1 % du financement)

Quelles sont les conditions du transfert de prêt immobilier ?

Il n’y a strictement aucun inconvénient à mettre en place le transfert de prêt. Si vous bénéficiez de deux propositions aux caractéristiques semblables, il vaut donc mieux prendre celle qui propose la transférabilité, particulièrement en période de taux bas comme c’est le cas actuellement !

Cependant, cette option ne sera pas appliquée sur simple demande. Le nouveau bien doit respecter certaines conditions :

  • Le prix de votre nouvelle maison doit être au minimum de la même valeur que le capital qu’il vous reste à rembourser. Sans cela, le transfert ne sera pas possible.
  • Il faut respecter l’objet du bien. Si le prêt a été fait pour votre résidence principale à l’origine, vous devrez pouvoir le transférer uniquement sur votre résidence principale. Si votre objectif est de faire le transfert sur un investissement locatif vous ne le pourrez pas.
  • Aucun rejet de prélèvement de la mensualité du crédit ne doit avoir eu lieu.
  • Si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, il devra être fait dans la même banque que celle qui possède le prêt transférable.
  • Le délai maximal entre les deux prêts doit être de 6 mois
  • La clause de transférabilité de prêt immobilier doit être indiquée dans l'offre

Quelles banques proposent le crédit transférable ?

La banque s’autorise à ne pas mettre en place la transférabilité et elle n’a aucun obligation à justifier son refus. Mais cela est forcément en relation avec le contexte financier. Par exemple, en période de taux bas, les banques seront beaucoup plus réticentes à la mettre en place car il y a de fortes chances que les taux remontent - et donc que vous bénéficiez de conditions à toute épreuve lorsque vous souhaitez exercer la transférabilité. La banque devra alors se financer avec des conditions plus chères que vous …

En période de taux bas, de moins en moins de banque proposent donc la transférabilité du prêt. Mais gardez bien en tête qu'il s'agit alors d'un geste commercial, et elle se demandera dans quelle mesure vous êtes prêt à faire des efforts de votre côté, c’est-à-dire souscrire à d’autres produits (carte bleue, compte épargne etc.).

Mais l’organisme de garantie a aussi son mot à dire. Il analyse votre situation financière lors de votre demande de nouveau financement. Il s’assure aussi que le nouveau bien ne présente pas de risques (mauvais état, travaux trop importants, ...). Si la garantie ne se positionne pas sur le nouveau financement vous ne pourrez pas transférer votre prêt.

Eh oui ! Comme mentionné plus haut, vous ne pouvez pas transférer le prêt et changer de garantie : celle-ci ne peut s’annuler que si le prêt est remboursé. Par conséquent, sans accord de la garantie, la transférabilité ne peut pas s’appliquer.

Soyez donc vigilants si, avec la transférabilité, vous acceptez une offre avec des conditions plus chères.

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Cas pratique sur le transfert de crédit

M. Bourbon souhaite déménager de Paris à Versailles. Il a emprunté il y a 2 ans à un taux de 1,50 %, et il lui reste 150 000 € de capital à rembourser.

Son prêt immobilier contient une clause de transfert ; il a également pu négocier une exonération d’IRA. Imaginons que depuis cet emprunt, les taux sont fortement remontés. Pour son nouveau bien, il a besoin de 200 000 €. Il souhaite savoir ce qui serait le plus intéressant entre ces deux solutions :

  • transférer les 150 000 € qu’il lui reste à rembourser, et emprunter les 50 000 € restants aux conditions du marché
  • ou bien solder son prêt actuel et emprunter un nouveau montant de 200 000 €
Ancien créditNouvelle ligneSans transférabilité
Montant emprunté150 000 €50 000 €200 000 €
Taux1.50 %4 %4 %
Durée15 ans15 ans15 ans
Mensualité hors assurance965.26 € / mois369.84 € / mois1479.38 € / mois
coût du crédit (intérêts uniquement)23 746 €16 571 €66 288 €
Coût des nouveaux frais de garantie (environ 1 %)0 €500 €2 000 €
Total23 746 €17 071 €68 288 €
RésultatGain 27 471 €

Dans cet exemple, le fait de garder votre ancien financement et de l’associer à un autre prêt lui permet de réaliser une économie de 27 471 € !

A retenir
  • Si vous obtenez deux propositions avec le même taux, foncez vers celle qui propose la transférabilité !
  • Cette option reste soumise à l’accord de la banque, sa mise en place n’est pas garantie à 100 %
  • Vous ne pourrez transférer le prêt que sur un projet similaire
Mis à jour le 22 juin 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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