Pourquoi la banque demande des justificatifs d’hébergement pour votre prêt immobilier ?

La banque exige des justificatifs d’hébergement (attestation de propriété, bail, quittance de loyer ou attestation d’hébergement à titre gratuit) pour évaluer vos charges de logement actuelles. Elle calcule ainsi le « saut de charge », c’est-à-dire l’écart entre vos dépenses de logement aujourd’hui et la future mensualité de votre prêt immobilier, afin de vérifier votre capacité de remboursement sur le long terme.

Si vous vous apprêtez à sauter le pas en vue d’acheter un bien, il est important d’avoir en tête que votre banque va vous demander des justificatifs liés à vos revenus, mais également des attestations relatives à votre logement actuel.

Pour vous préparer, vous pouvez consulter en amont la liste complète des pièces justificatives de votre dossier de prêt afin de rassembler tous les documents nécessaires dès le départ.

L’objectif pour elle est de mieux estimer vos charges actuelles, en vue d’estimer vos capacités financières, mais également de comprendre dans quelle perspective s’inscrit votre projet d’achat. Par exemple, s’agit-il de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif ? Ne négligez donc pas ce point car, en fonction de votre situation, la réponse apportée par votre banque pourra varier.

Si vous êtes déjà propriétaire de votre logement

Avant de vous accorder un prêt, votre banque va s’attacher à établir la faisabilité de votre projet : si vous êtes déjà propriétaire, elle va essayer de comprendre dans quelle perspective s’inscrit ce nouvel achat pour identifier d’éventuels facteurs de risques. Pourront alors vous être demandés :

• l’attestation de propriété de votre logement actuel ;
• le justificatif de la taxe foncière ;
• si vous avez réalisé un investissement locatif, les baux de vos biens en location.

Pour l’achat de votre résidence principale

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour l’achat de votre nouvelle résidence principale en fonction de votre situation :

• Vous n’avez pas encore vendu votre résidence principale actuelle

Le prêt relais peut être une solution adaptée à vos besoins car il vous fournit une avance de trésorerie pour procéder à l’achat d’un bien. En effet, lorsqu’on souhaite changer de résidence principale, il est souvent difficile d’assurer la logistique financière entre la vente de son bien actuel et l’achat d’un nouvel appartement ou maison.

Pour vous aider, les banques proposent un dispositif spécifique, le prêt relais, qui permet de vous fournir une avance sur la vente de votre bien. Ce type de prêt est consenti pour une durée de 12 à 24 mois et peut représenter jusqu’à 80 % du prix du bien que vous souhaitez vendre.

• Si vous avez déjà vendu votre bien

Après avoir vendu votre bien, vous disposez de manière générale d’un apport conséquent qui rassurera la banque sur vos capacités financières. Tout ou partie du fruit de la vente réalisée pourra être utilisé comme apport.

Pour rappel, le montant de votre apport est un élément clé dans le cadre de la négociation réalisée avec votre banque. Une somme équivalente à 10 % du prix du bien est souvent nécessaire pour rassurer la banque… et certaines d’entre elles proposent des conditions préférentielles au-delà de 20 % d’apport.

Pour l’achat d’un investissement locatif

Cette situation est idéale pour la banque puisque vous êtes d’ores et déjà propriétaire du bien où vous habitez. Elle accueillera a priori votre projet de manière positive. Une fois n’est pas coutume, la banque va étudier votre taux d’endettement : si vous êtes en dessous des 35 %, les voyants sont au vert. Depuis une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de septembre 2021, les banques sont invitées à limiter le taux d’effort de leurs emprunteurs à 35 % maximum de leurs revenus.

Les banques ont souvent tendance à privilégier le financement d’un investissement locatif quand vous êtes déjà propriétaire. Il faut toutefois vous assurer de rester sous la barre des 35 % d’endettement. Le conseil Pretto : privilégiez les établissements bancaires qui prennent plus largement en compte les loyers perçus dans le calcul du taux d’endettement — certains vont au-delà de 70 %, jusqu’à 80, 90, voire 100 %.

Si vous êtes actuellement locataire de votre logement

Ce sera votre cas si vous achetez votre résidence principale pour la première fois. Heureusement, être locataire de son logement n’est pas un problème !

En revanche, là aussi, la réponse de la banque peut varier en fonction de votre projet.

Pour l’achat de votre résidence principale

Il s’agit d’une situation relativement classique pour les banques, qui sont donc habituées à gérer ce genre de situation. Dans ce cas de figure, la banque va vous demander quel est le montant de vos loyers actuels pour estimer le saut de charge : il s’agit de savoir quelle est la différence entre les loyers que vous réglez actuellement et le montant estimé des mensualités.

Il n’existe pas de règle concernant le taux de charge : tout dépend de vos revenus et de la manière dont vous gérez votre argent. Ainsi, si un saut de charge de 100 ou 200 euros peut sembler anodin, la banque pourra s’y opposer si vous êtes tous les mois à découvert.

De manière générale, si vous prouvez à la banque que vous épargnez de manière régulière un montant plus important que le saut de charges, il s’agit d’un point très positif dans votre dossier.

Pour l’achat d’un investissement locatif

Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, ce projet est plus difficile à défendre auprès des banques. Il vous sera ainsi demandé de justifier votre projet : la banque va s’attarder à comprendre la cohérence de votre achat.

Prenez le temps d’expliciter votre projet et les raisons qui vous ont motivé à sauter le pas : il est par exemple tout à fait compréhensible que vous souhaitiez réaliser un investissement locatif en province car vous n’êtes pas en mesure d’acheter votre résidence principale sur Paris.

Attention, les investissements locatifs réalisés dans ce cadre se font souvent au détriment de l’achat futur de votre résidence principale. En effet, lorsque vous souhaiterez acheter une résidence principale, le calcul du taux d’endettement portera sur l’ensemble des crédits en cours : les montants remboursés pour votre investissement locatif viendront grever votre capacité financière.

Et, pour rappel, les revenus perçus au titre d’un investissement locatif ne seront pris en compte qu’à 70 %.

Si vous bénéficiez d’un hébergement gratuit ou d’un logement de fonction

Le document qui pourra vous être demandé est une attestation d’hébergement à titre gratuit.

Pour l’achat de votre résidence principale

Si votre situation a été privilégiée durant le temps où vous avez été hébergé gratuitement, la banque va chercher à s’assurer que le saut de charge n’est pas trop important. Vous devrez mettre toutes les chances de votre côté en prouvant à votre banquier que vous serez en mesure de rembourser sur le long terme les mensualités demandées.

Pour ce faire, il est important que vous puissiez prouver que vous avez épargné chaque mois un montant comparable aux mensualités à venir.

Pour l’achat d’un investissement locatif

Tout comme pour l’achat d’une résidence principale, la banque va être préoccupée par le montant du saut de charge, malgré la pratique de plus en plus fréquente du taux différentiel. Il faudra là aussi prouver que vous avez été en mesure de dégager une épargne conséquente, au moins égale au montant de vos mensualités à venir.