Acheter une propriété en France en tant qu'étranger, le guide

Peu importe la destination ! Que ce soit Paris, Marseille, Lyon ou une ville plus petite, vous trouverez un large choix de propriétés à vendre. A vous de choisir entre une villa colossale, un petit appartement ou une simple parcelle de terrain.

57 % des Français sont propriétaires, ils laissent donc un large marché ouvert aux expatriés et aux investisseurs étrangers. Ainsi, de nombreux non-résidents ont saisi l’opportunité d’acheter en France, bravant les taxes et les difficultés juridiques. Si c’est votre cas aussi, voici quelques conseils pour vous guider dans toutes vos démarches aux moments clés de votre achat !

La réponse est oui ! Il n’y a actuellement aucune restriction pour les étrangers. Cependant, vous trouverez sûrement la démarche un peu plus difficile en tant qu’étranger puisque le statut de non-résident nécessite l’ouverture d’un compte bancaire ainsi que l’adresse d’un domaine fiscal en France.

Il peut donc être judicieux de vous faire accompagner par une connaissance de la région, si vous le pouvez. Cela pourrait vous permettre d’obtenir un meilleur accord avec d’autres Français.

La tendance actuelle est à la hausse, et ce depuis deux ans. Le prix du logement a augmenté de 8 % en moyenne, ce qui peut cependant varier en fonction du type et de l’emplacement de la maison.

L’immobilier a connu une baisse importante en 2009, puis de nouveau en 2013. En revanche, le marché du logement en France est généralement considéré comme stable, en raison d’une offre très large de biens attractifs, tant pour les investisseurs que les vacanciers.

Cela étant dit, beaucoup de Français choisissent de louer plutôt que d’acheter. On peut l’expliquer par un prix du mètre carré à Paris qui culmine actuellement à près de 10 000 €. La plupart des jeunes foyers n’ont donc tout simplement pas les moyens d’acheter en centre- ville.

Le coût de la propriété en France varie considérablement d’une région à l’autre. Dans le tableau suivant, vous pouvez avoir un aperçu des coûts dans toute la France. Gardez en tête les larges variations possibles et soyez prêt à faire beaucoup de recherches sur les prix dans votre région.

N’hésitez pas à solliciter un agent immobilier pour vous aider à trouver une propriété, en particulier dans des régions plus éloignées ou si vous ne parlez pas bien la langue.

Bien que le coût d’agence puisse sembler dissuasif, c’est sans doute la seule manière de s’assurer de ne rater aucune offre, en particulier dans les régions où les maisons sont plus dispersées et difficiles à trouver. De plus, certains propriétaires français gonflent les prix pour les étrangers, ce que l’agent immobilier peut empêcher.

Cependant, gardez en tête que les agences françaises prennent jusqu’à 8 % du coût total des frais, donc il est peut-être préférable de chercher par vous-même si cela ne va pas dans votre intérêt.

Il y a toujours une possibilité de se faire arnaquer. La meilleure façon de l’éviter est de faire des recherches approfondies sur votre agent, la propriété, le marché local et la législation. Quelques exemples d’escroqueries malheureusement fréquentes :

• Les annexes de diagnostic obsolètes : En France, votre agent est tenu de vous fournir un diagnostic complet du bien (consommation énergétiques, rapport de copropriété pour les appartement entre autres). Mais l’agent immobilier a tout intérêt de vous vendre le bien au prix le plus élevé possible. À ce titre, certains d'entre eux essaient parfois de faire passer de vieux documents - d’un à cinq ans plus tôt - dans les rapports de diagnostic actuels.
• Les propriétaires fantômes : Bien que cette escroquerie soit plus courante parmi les propriétés à louer, elle existe également parmi les propriétés à vendre. Dans ce cas, l’escroc aura répertorié une maison qu’il n’a peut-être jamais eue en sa possession. Une fois les négociations engagées, ils vous répondront qu’ils sont dans l’incapacité de vous rencontrer à la propriété pour vous déposer les clés et vous demanderont de les rejoindre quelque part hors site. Ils vous remettent alors de fausses clés en échange de votre argent. Ainsi, vous pouvez vous retrouver dans une propriété déjà occupée, ou même inaccessible.
• Les séminaires d’investissement immobilier : Si, comme de nombreux acheteurs potentiels, vous considérez votre achat comme un investissement, vous pouvez être curieux de comprendre les fonctionnements du marché. En tant que tel, les séminaires et les cours sont une très bonne idée... à condition de ne pas avoir affaire à des escrocs. Certains factureront des taux élevés pour vous attirer dans un séminaire promettant beaucoup d’informations précieuses. Dans le meilleur des cas, vous aurez payé en trop pour un cours d’information. Sinon, vous apprendrez trop peu pour beaucoup d’argent.

Restez vigilant, il existe de nombreuses autres arnaques ! Vous pouvez les éviter en visitant la propriété, en rencontrant le vendeur ou l’agent en personne, et en refusant de payer avant d’avoir une clé, dont vous pouvez vérifier le fonctionnement, et un titre dans votre main.

Dans toute la France, le type de logement varie considérablement selon la région. Si vous séjournez à Paris, vous aurez sûrement du mal à trouver autre chose qu’un appartement. Tandis qu’à la campagne, vous aurez un large choix de terrains, de domaines, de villas... Le type de propriété dans lequel vous investissez dépend donc de sa situation géographique et des envies de votre famille.

En France, le vendeur a l’obligation légale de vous fournir un état des lieux à jour. Ce qui comprend : la présence de plomb, d’amiante, de parasites, l’état de la fosse septique, un rapport sur l’efficacité énergétique et le risque de catastrophe naturelle. Avant d’accepter l’achat, assurez-vous donc que vous avez reçu ce rapport et que vous l’avez examiné en détail avec votre agent.

Si vous êtes prêt à vous lancer, voici un petit mode d’emploi et les étapes à suivre :

• Choisir la région dans laquelle vous aimeriez habiter
• Définir votre budget après avoir comparé avec les prix des propriétés similaires de la région
• Engager un agent immobilier pour vous aider dans votre recherche
• Se renseigner sur le financement de votre acquisition : vous pouvez calculer votre prêt immobilier pour estimer vos mensualités de crédit.
• Trouver votre bien et faire une offre
• Contacter un courtier en crédit immobilier qui peut vous aider
• Signer un compromis de vente
• Obtenir un prêt immobilier
• Signer un acte de vente, un contrat de vente

Cependant, les démarches pour obtenir un prêt immobilier dans une banque française sont longues. Le mieux est de demander de l’aide à un courtier immobilier.

De plus, les banques souhaitent que tous les documents qui composent votre dossier de demande de prêt immobilier soient à minima en langue anglaise. Souvent, elles demandent à ce que ces pièces soient en Français. Il peut être bon d’embaucher un traducteur professionnel.

Et, si vous avez déjà suffisamment d’argent pour faire un dépôt dans votre compte bancaire étranger, vous pouvez directement payer le vendeur. Il faudra en revanche détailler à la banque toute la provenance des fonds.

Chez Pretto, nous avons développé un simulateur personnalisé pour estimer précisément vos conditions d’emprunt.

Lorsque vous évaluez votre budget total, n’oubliez pas les coûts qui entrent en jeu durant le processus d’achat d’une propriété, notamment :

• Les frais d’agence : jusqu’à 10 %
• Les frais de notaire : environ 8 % du prix du bien dans l’ancien et 3 % dans le neuf. Ces frais de notaires comprennent un impôt de l’état, les émoluments et la rémunération du notaire.

Une fois considérés tous les points les plus importants de l’achat de la propriété, de l’emplacement aux frais associés, vous êtes prêt à commencer votre recherche. Bon vent en France !