Acheter en France en tant qu'étranger ressortissant de l'UE, le guide !

En tant que ressortissant de l'Union Européenne ou de l'Espace Schengen, vous pouvez acheter un bien immobilier en France sans restriction légale. Si vous résidez déjà en France et disposez d'un emploi stable, les banques traiteront votre dossier comme celui d'un emprunteur classique. La situation est plus contraignante si vous n'êtes pas encore résident : un apport d'au moins 20 % et un taux d'endettement inférieur à 35 % seront souvent exigés.

Si vous êtes un étranger qui souhaite acheter sur le territoire français, vous devez savoir qu'en raison de votre nationalité, les banques ont des conditions d'emprunt plus spécifiques. En effet, votre profil représente un « risque » pour les banques qui peuvent se montrer réticentes à vous accorder un prêt immobilier. Si cette étape s'annonce compliquée, il est tout de même possible d'acheter en France en tant qu'étranger !

Chez Pretto, nous avons développé un simulateur qui va vous permettre d'obtenir une première estimation de la faisabilité de votre projet immobilier en fonction de votre situation !

Les étrangers ressortissants de l'Union Européenne peuvent-ils acheter un bien immobilier en France ?

Oui, il n'y a aucune restriction d'achat immobilier pour les étrangers ressortissants de l'Union Européenne (UE) et de l'Espace Schengen. Néanmoins, la démarche sera plus complexe en tant qu'étranger puisque, en fonction de votre situation et votre projet immobilier, la banque étudiera votre dossier différemment.

Vous êtes résident en France et vous souhaitez acheter votre résidence principale

Votre nationalité européenne vous permet de vous déplacer dans l'espace Schengen sans justificatif. Pour la banque, votre profil ne pose pas de problème particulier**. Elle calculera votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement et appliquera un taux immobilier en fonction du risque encouru. Si vous résidez en France depuis plusieurs années et possédez un emploi stable, vous pouvez obtenir un prêt immobilier assez avantageux.

Vous n'êtes pas résident, mais vous souhaitez acheter en France

Dans ce cas-là, la banque étudiera votre projet plus minutieusement. Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire ou faire un investissement locatif en France, votre demande sera traitée dans un service spécifique des banques. Dans cette situation, les banques vous demandent de respecter des critères d'emprunt plus stricts comme un apport personnel minimum de 20 % ou un taux d'endettement inférieur à 35 % ! Vous devez donc présenter un profil extrêmement stable et rassurant pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier.

En revanche, si vous souhaitez acheter votre résidence principale afin de déménager définitivement en France, cela va s'avérer plus compliqué. Dans ce cas-là, il est conseillé d'attendre d'arriver en France pour prouver à la banque que vous êtes devenu un résident fiscal en France.

Comment se porte le marché de l'immobilier français ?

Le marché immobilier français a connu une période un peu compliquée suite aux multiples restrictions dues à la lutte contre la pandémie de COVID-19. Néanmoins, le marché ne s'est pas effondрé : les transactions immobilières, notamment dans le parc immobilier ancien, ont augmenté et le prix du m² a augmenté plus rapidement que d'habitude dans certaines villes, notamment hors de la région parisienne.

2021 était l'une des années les plus propices à l'investissement immobilier : l'atterrissage des prix et les conditions d'accès au crédit très favorables qui ont été assouplies dès la fin de l'année 2020 ont permis à une majorité d'emprunteurs d'accéder à la propriété dans les meilleures conditions. Si l'année 2022 s'annonçait sous les meilleurs auspices pour les futurs acheteurs, les conflits à l'est de l'Europe ont conduit à de nouvelles difficultés d'approvisionnement, des pénuries envisagées et une économie plus indécise. L'impact de ces crises s'est traduit par une forte inflation conduisant à une remontée des taux immobiliers ainsi qu'un coût de la vie plus élevé.

Aujourd'hui, les prix des logements anciens (déjà construits) sont restés relativement stables. En revanche, le coût total d'une construction ou d'un logement neuf peut s'envoler face aux pénuries des matériaux et l'augmentation des prix. Cela étant, beaucoup de Français choisissent encore de louer leur résidence principale plutôt que d'acheter, notamment à cause d'un prix du m² qui reste assez élevé dans les grandes villes. La plupart des jeunes actifs n'ont pas les moyens d'acquérir leur résidence principale dans ce contexte.

Devenir propriétaire en France : est-ce que c'est cher ?

Le coût de la propriété varie considérablement d'une région à l'autre. Si le prix moyen de l'immobilier au m² en France est de 3 249 euros, celui-ci peut varier de 2 013 à 5 110 euros ! Le tableau ci-dessous vous indique le prix moyen du m² dans certaines grandes villes de France.

Quelles sont les étapes pour acheter une propriété en tant qu'étranger ?

Si vous êtes prêt à vous lancer, voici les étapes à suivre pour acheter votre bien immobilier en France :

1. Choisir la région dans laquelle vous souhaitez habiter et définir votre budget en fonction de votre capacité d'emprunt et le marché local ;
2. Solliciter les services d'un agent immobilier pour vous aider dans votre recherche ;
3. Obtenir le financement pour votre acquisition : vous pouvez calculer votre prêt immobilier pour estimer vos mensualités de crédit ;
4. Faire une offre pour le bien immobilier de vos rêves ;
5. Signer un compromis de vente : il s'agit d'un « contrat » qui vous engage à acheter le bien immobilier si vous obtenez votre prêt immobilier ;
6. Signer l'offre de prêt auprès d'une banque ;
7. Signer l'acte authentique de vente auprès d'un notaire et débloquer les fonds pour payer le vendeur.

Quelles taxes et quels frais prévoir lors de l'achat ?

Au moment d'évaluer votre budget total, n'oubliez pas les frais relatifs au processus d'achat d'une propriété :

• Les frais d'agence qui peuvent s'élever jusqu'à 10 % du prix du bien immobilier ;
• Les frais de notaire estimés à environ 10 % du prix du bien dans l'ancien et 5 % dans le neuf : les frais de notaires comprennent les taxes reversées à l'État, les émoluments et la rémunération du notaire.

Comment puis-je trouver une propriété en France ?

Solliciter les services d'une agence immobilière

Les agents immobiliers sont les professionnels les plus adaptés pour vous aider à acheter votre résidence en France. Certains agents immobiliers se sont même spécialisés dans l'acquisition immobilière pour les non-résidents et les expatriés.

Si le coût d'un achat immobilier via une agence immobilière — dont les honoraires peuvent atteindre jusqu'à 8 % du prix du bien — peut être dissuasif, il s'agit d'une manière sûre de ne rater aucune annonce et d'obtenir un accompagnement professionnel. De plus, certains propriétaires français peuvent être tentés de gonfler les prix pour les étrangers : une démarche pouvant être empêchée par l'agent immobilier.

Si vous ne souhaitez pas payer les frais d'agence immobilière, vous pouvez acheter directement auprès du propriétaire. Si cela représente un bon moyen de réaliser des économies, si vous ne connaissez pas le marché, le propriétaire pourra tenter le coup et gonfler un peu plus le prix. De plus, vous pouvez faire face à des propriétaires peu scrupuleux et être victime d'une arnaque. Dans ce cas-là, il peut être judicieux de vous faire accompagner par une connaissance de la région.

Méfiez vous des escroqueries !

Il y a toujours une possibilité de tomber dans une arnaque. La meilleure façon d'éviter cela est d'effectuer des recherches approfondies sur votre agent immobilier, le propriétaire, la législation, le marché local et le bien immobilier. Certaines escroqueries sont assez fréquentes :

• Les annexes de diagnostic obsolètes : En France, le propriétaire du bien immobilier est tenu de fournir le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) du bien immobilier, mais l'agent immobilier a tout intérêt de vous vendre le bien au prix le plus élevé possible. À ce titre, certains d'entre eux essaient de faire passer de vieux documents pour éviter les baisses de prix dus à un mauvais diagnostic.
• Les propriétaires fantômes : Cette escroquerie est plus courante parmi les propriétés à louer, elle existe également parmi les propriétés à vendre. Dans ce cas, l'escroc aura répertorié une maison qu'il n'a jamais eue en sa possession. Une fois les négociations engagées, ils vous répondront qu'ils sont dans l'incapacité de vous rencontrer à la propriété pour vous déposer les clés et vous demanderont de les rejoindre autre part. Ils vous remettront de fausses clés en échange d'un acompte important. Vous pouvez vous retrouver dans une propriété inaccessible, déjà occupée ou inexistante.
• Les séminaires d'investissement immobilier : Si, comme de nombreux acheteurs potentiels, vous considérez votre achat comme un investissement, vous pouvez être curieux de comprendre les fonctionnements du marché. Les séminaires sont une très bonne occasion de parfaire vos connaissances, à condition de ne pas tomber sur des escrocs. Certains facturent des taux plus élevés pour vous attirer dans un séminaire promettant beaucoup d'informations précieuses. Dans le meilleur des cas, vous aurez payé trop cher pour un cours d'informations.

Restez vigilant ! Il existe de nombreuses autres arnaques ! Vous pouvez les éviter en visitant la propriété, en rencontrant le vendeur ou l'agent immobilier. De plus, vous ne devez jamais rien payer sans passer devant un notaire.

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Comment choisir ma propriété ?

Quel type de bien immobilier est le plus adéquat ?

Le type de logement varie considérablement selon la région et la ville. Si vous souhaitez investir à Paris, vous aurez sûrement des difficultés à trouver une maison de 100 m² avec un jardin. Dans les villes de banlieue et la campagne, vous aurez un large choix de terrains constructibles, de maisons avec un extérieur, etc.

Le type de propriété dans lequel vous souhaitez investir va vous aider à cibler plus précisément la région et la ville où vous pourrez investir.

Vérifiez l'état de la propriété !

En France, le vendeur a l'obligation légale de vous fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) à jour :

• diagnostic de la présence de plomb ;
• diagnostic de la présence d'amiante ;
• diagnostic de la présence de parasites ;
• l'état de la fosse septique ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le risque de catastrophes naturelles.

Avant d'accepter la transaction immobilière, assurez-vous que les documents reçus soient également à jour !

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