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Acheter en France en tant qu'Ă©tranger ressortissant de l'UE, le guide !

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Vous êtes étranger ressortissant de l'Union Européenne et vous envisagez de vous installer en France pour travailler ? Démarrer une activité ? Ou simplement profiter du style de vie à la française ? Peu importe les raisons, vous envisagez sérieusement d’acheter en France pour y avoir un pied à terre ou réaliser un investissement. Non-résidents, étrangers cet article est pour vous !

57 % des Français sont propriétaires, ils laissent donc un large marché ouvert aux expatriés et aux investisseurs étrangers. Ainsi, de nombreux non-résidents ont saisi l’opportunité d’acheter en France, bravant les taxes et les difficultés juridiques.

Cependant, en raison de votre nationalité étrangère, les banques ont des conditions d'emprunt spécifiques. On vous donne nos meilleurs conseils pour acheter en toute quiétude.
A savoir

Chez Pretto, nous avons développé un simulateur qui vous permet d'obtenir une première estimation de votre projet en fonction de votre situation !

1. Les étrangers ressortissants de l'Union Européenne peuvent-ils acheter un bien immobilier en France ?

La réponse est oui ! Il n’y a actuellement aucune restriction pour les étrangers ressortissants de l'UE et de l'Espace Schengen. Cependant, vous trouverez sûrement la démarche un peu plus difficile en tant qu’étranger puisque, en fonction de votre projet, la banque verra votre profil de manière différente.

  • Vous ĂŞtes rĂ©sident en France et vous souhaitez acheter votre rĂ©sidence principale

Votre nationalité européenne vous permet de vous déplacer dans tous l'espace Schengen sans justificatifs. Pour la banque, votre profil ne pose absolument pas de problème ! Elle vous demandera éventuellement de traduire certains documents (livret de familles, comptes à l'étranger etc), mais le dossier n'est pas différent d'un Français.

  • Vous n'ĂŞtes pas rĂ©sident mais vous souhaitez acheter en France
La banque va se concentrer sur votre projet. Si vous souhaitez faire un investissement locatif ou acheter une résidence principale, vous serez traité dans un service spécifique des banques. Elles demandent dans ce cas un strict respect de nombreux critères, comme un apport minimum de 20 %, un taux d'endettement inférieur à 35 % etc.

En revanche, si vous souhaitez acheter votre résidence principale car vous prévoyez de déménager en France (parce que vous êtes frontalier par exemple), cela sera beaucoup plus compliqué. Il vaudra souvent mieux attendre de pouvoir prouver à la banque que vous êtes résident fiscal en France.

2. Comment se porte le marché de l’immobilier français ?

La tendance actuelle est à la hausse, et ce depuis deux ans. Le prix du logement a augmenté de 8 % en moyenne, ce qui peut cependant varier en fonction du type et de l’emplacement de la maison.

L’immobilier a connu une baisse importante en 2009, puis de nouveau en 2013. En revanche, le marché du logement en France est généralement considéré comme stable, en raison d’une offre très large de biens attractifs, tant pour les investisseurs que les vacanciers.

Source : Prix immobilier - Evolution Ă  long terme, par le [CGEDD](http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html#a1)
Source : Prix immobilier - Evolution à long terme, par le CGEDD

Cela étant dit, beaucoup de Français choisissent de louer plutôt que d’acheter. On peut l’expliquer par un prix du mètre carré à Paris qui culmine actuellement à près de 10 000 €. La plupart des jeunes foyers n’ont donc tout simplement pas les moyens d’acheter en centre- ville.

Mais malgré un coût moins élevé dans les zones périurbaines, beaucoup préfèrent souvent un mode de vie urbain. Finalement, si vous hésitez entre louer ou acheter en France, sachez qu’il y a, dans chaque cas, des avantages distincts en fonction de votre situation financière. La bonne décision varie donc d’une personne à une autre.

3. Devenir propriétaire en France, est-ce que c'est cher ?

Le coût de la propriété en France varie considérablement d’une région à l’autre. Dans le tableau suivant, vous pouvez avoir un aperçu des coûts dans certaines grandes villes de France. Gardez en tête les larges variations possibles et soyez prêt à faire beaucoup de recherches sur les prix dans votre région.

VillePrix au m² moyen dans l'ancien
Paris 10 266 €
Lyon 4 984 €
Bordeaux 4 402 €
Nantes 3 565 €
Rennes 3 775 €
Montpellier 3 071 €
Lyon 4 984 €
Marseille 2 991 €

4. Comment puis-je trouver une propriété en France ?

Agences immobilières et agents

Travailler avec un agent immobilier vous simplifiera grandement la tâche. C’est encore mieux s’ils sont spécialisés dans l’acquisition pour les non-résidents et expatriés. Vous pouvez aussi acheter directement au propriétaire. Cependant, en achetant en direct vous risquez de payer plus cher. En effet, les propriétaires qui souhaitent vendre en direct augmentent souvent le prix de leur bien. Ils se disent que comme vous ne payez pas de frais d’agence le différentiel de prix sera accepté. De plus si vous ne connaissez pas le marché, le propriétaire pourra tenter le coup et gonfler un peu plus le prix.

Il peut donc être judicieux de vous faire accompagner par une connaissance de la région, si vous le pouvez. Cela pourrait vous permettre d’obtenir un meilleur accord avec d’autres Français.

Bien que le coût d’agence puisse sembler dissuasif, c’est sans doute la seule manière de s’assurer de ne rater aucune offre, en particulier dans les régions où les maisons sont plus dispersées et difficiles à trouver. De plus, certains propriétaires français gonflent les prix pour les étrangers, ce que l’agent immobilier peut empêcher.

Cependant, gardez en tête que les agences françaises prennent jusqu’à 8 % du coût total des frais, donc il est peut-être préférable de chercher par vous-même si cela ne va pas dans votre intérêt.

MĂ©fiez vous des escroqueries

Il y a toujours une possibilité de se faire arnaquer. La meilleure façon de l’éviter est de faire des recherches approfondies sur votre agent, la propriété, le marché local et la législation. Quelques exemples d’escroqueries malheureusement fréquentes :

  • Les annexes de diagnostic obsolètes : En France, votre agent est tenu de vous fournir un diagnostic complet du bien (consommation Ă©nergĂ©tiques, rapport de copropriĂ©tĂ© pour les appartement entre autres). Mais l’agent immobilier a tout intĂ©rĂŞt de vous vendre le bien au prix le plus Ă©levĂ© possible. Ă€ ce titre, certains d'entre eux essaient parfois de faire passer de vieux documents - d’un Ă  cinq ans plus tĂ´t - dans les rapports de diagnostic actuels.
  • Les propriĂ©taires fantĂ´mes : Bien que cette escroquerie soit plus courante parmi les propriĂ©tĂ©s Ă  louer, elle existe Ă©galement parmi les propriĂ©tĂ©s Ă  vendre. Dans ce cas, l’escroc aura rĂ©pertoriĂ© une maison qu’il n’a peut-ĂŞtre jamais eue en sa possession. Une fois les nĂ©gociations engagĂ©es, ils vous rĂ©pondront qu’ils sont dans l’incapacitĂ© de vous rencontrer Ă  la propriĂ©tĂ© pour vous dĂ©poser les clĂ©s et vous demanderont de les rejoindre quelque part hors site. Ils vous remettent alors de fausses clĂ©s en Ă©change de votre argent. Ainsi, vous pouvez vous retrouver dans une propriĂ©tĂ© dĂ©jĂ  occupĂ©e, ou mĂŞme inaccessible.
  • Les sĂ©minaires d’investissement immobilier : Si, comme de nombreux acheteurs potentiels, vous considĂ©rez votre achat comme un investissement, vous pouvez ĂŞtre curieux de comprendre les fonctionnements du marchĂ©. En tant que tel, les sĂ©minaires et les cours sont une très bonne idĂ©e... Ă  condition de ne pas avoir affaire Ă  des escrocs. Certains factureront des taux Ă©levĂ©s pour vous attirer dans un sĂ©minaire promettant beaucoup d’informations prĂ©cieuses. Dans le meilleur des cas, vous aurez payĂ© en trop pour un cours d’information. Sinon, vous apprendrez trop peu pour beaucoup d’argent.

Restez vigilant, il existe de nombreuses autres arnaques ! Vous pouvez les éviter en visitant la propriété, en rencontrant le vendeur ou l’agent en personne, et en refusant de payer avant d’avoir une clé, dont vous pouvez vérifier le fonctionnement, et un titre dans votre main.

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5. Comment choisir ma propriété ?

Les différents types

Dans toute la France, le type de logement varie considérablement selon la région. Si vous séjournez à Paris, vous aurez sûrement du mal à trouver autre chose qu’un appartement. Tandis qu’à la campagne, vous aurez un large choix de terrains, de domaines, de villas... Le type de propriété dans lequel vous investissez dépend donc de sa situation géographique et des envies de votre famille.

Vérifier l’état de la propriété

En France, le vendeur a l’obligation légale de vous fournir un état des lieux à jour. Ce qui comprend : la présence de plomb, d’amiante, de parasites, l’état de la fosse septique, un rapport sur l’efficacité énergétique et le risque de catastrophe naturelle. Avant d’accepter l’achat, assurez-vous donc que vous avez reçu ce rapport et que vous l’avez examiné en détail avec votre agent.

Notre petit conseil pour vous aider à choisir et obtenir la perle rare : Regardez régulièrement les annonces sur les sites de recherche de biens et pensez à mettre des alertes !

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6. Quelles sont les étapes pour acheter une propriété en tant qu’étranger ?

Si vous êtes prêt à vous lancer, voici un petit mode d’emploi et les étapes à suivre :

  • Choisir la rĂ©gion dans laquelle vous aimeriez habiter et dĂ©finir votre budget après avoir comparĂ© avec les prix des propriĂ©tĂ©s similaires de la rĂ©gion
  • Engager un agent immobilier pour vous aider dans votre recherche
  • Se renseigner sur le financement de votre acquisition : vous pouvez faire le calcul de prĂŞt immobilier pour estimer vos mensualitĂ©s de crĂ©dit.
  • Trouver votre bien et faire une offre
  • Signer un compromis de vente
  • Obtenir un prĂŞt immobilier

  • Signer un acte de vente, un contrat de vente

7. Quel genre de taxes et de frais devrai-je payer ?

Lorsque vous évaluez votre budget total, n’oubliez pas les coûts qui entrent en jeu durant le processus d’achat d’une propriété, notamment :
  • Les frais d’agence : jusqu’à 10 %
  • Les frais de notaire : environ 8 % du prix du bien dans l’ancien et 3 % dans le neuf. Ces frais de notaires comprennent un impĂ´t de l’état, les Ă©moluments et la rĂ©munĂ©ration du notaire.

Une fois considérés tous les points les plus importants de l’achat de la propriété, de l’emplacement aux frais associés, vous êtes près à commencer votre recherche. Bon vent en France !

A retenir
  • Les taux d'emprunt en France sont actuellement très bas, mais les prix sont en hausse.
  • Renseignez-vous bien sur le marchĂ© Ă  l'endroit oĂą vous souhaitez acheter pour Ă©viter les escroqueries.
  • Gardez en tĂŞte que le processus peut ĂŞtre long, et que les banques françaises vous demanderont de nombreuses pièces- justificatives.

Questions - RĂ©ponses

Peut-on emprunter en France quand on est Ă©tranger de l'UE ?

En tant que ressortissant de l'UE et de l'Espace Schengen, si vous êtes résident en France, l'emprunt ne sera pas problématique auprès des banques françaises. La situation est cependant un peu plus compliquée si vous êtes non résident.

Comment optimiser son dossier de prĂŞt quand on est Ă©tranger ?

En fonction de votre projet, les banques n'auront pas les mêmes attentes. Si vous achetez une résidence locative ou votre résidence principale, par exemple, les documents demandés ne seront pas les mêmes. Le plus simple est de passer par un courtier immobilier : en tant que professionnel du secteur, il saura vous conseiller sur la manière d'améliorer et de présenter votre dossier !