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Acheter en France en tant qu'Ă©tranger ressortissant de l'UE, le guide !

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Au 1er janvier 2018, 58 % des mĂ©nages mĂ©tropolitains Ă©taient propriĂ©taires de leur rĂ©sidence principale. Cette part n'a cessĂ© de croĂźtre depuis les annĂ©es 1980 jusqu'en 2010. Elle est restĂ©e stable ces derniĂšres annĂ©es. Par consĂ©quent, le marchĂ© immobilier français reste ouvert aux expatriĂ©s et aux investisseurs Ă©trangers : de nombreux non-rĂ©sidents ont saisi l’opportunitĂ© d’acheter en France, malgrĂ© les taxes et les difficultĂ©s juridiques.

Si vous ĂȘtes un Ă©tranger qui souhaite acheter sur le territoire français, vous devez savoir qu'en raison de votre nationalitĂ©, les banques ont des conditions d'emprunt plus spĂ©cifiques. En effet, votre profil reprĂ©sente un « risque » pour les banques qui peuvent se montrer rĂ©ticentes Ă  vous accorder un prĂȘt immobilier. Si cette Ă©tape s'annonce compliquĂ©e, il est tout de mĂȘme possible d'acheter en France en tant qu'Ă©tranger !

Chez Pretto, nous avons développé un simulateur qui va vous permettre d'obtenir une premiÚre estimation de la faisabilité de votre projet immobilier en fonction de votre situation !

Les étrangers ressortissants de l'Union Européenne peuvent-ils acheter un bien immobilier en France ?

Oui, il n’y a aucune restriction d'achat immobilier pour les Ă©trangers ressortissants de l'Union EuropĂ©enne (UE) et de l'Espace Schengen. NĂ©anmoins, la dĂ©marche sera plus complexe en tant qu’étranger puisque, en fonction de votre situation et votre projet immobilier, la banque Ă©tudiera votre dossier diffĂ©remment.

Vous ĂȘtes rĂ©sident en France et vous souhaitez acheter votre rĂ©sidence principale

Votre nationalitĂ© europĂ©enne vous permet de vous dĂ©placer dans l'espace Schengen sans justificatif. Pour la banque, votre profil ne pose pas de problĂšme particulier. Elle calculera votre capacitĂ© d'emprunt et votre taux d'endettement et appliquera un taux immobilier en fonction du risque encouru. Si vous rĂ©sidez en France depuis plusieurs annĂ©es et possĂ©dez un emploi stable, vous pouvez obtenir un prĂȘt immobilier assez avantageux.

Bon Ă  savoir
La banque pourra vous demander de traduire certains documents comme votre livret de famille, par exemple. Il est nécessaire d'effectuer la traduction auprÚs d'un traducteur assermenté.

Vous n'ĂȘtes pas rĂ©sident, mais vous souhaitez acheter en France

Dans ce cas-lĂ , la banque Ă©tudiera votre projet plus minutieusement. Si vous souhaitez acheter une rĂ©sidence secondaire ou faire un investissement locatif en France, votre demande sera traitĂ©e dans un service spĂ©cifique des banques. Dans cette situation, les Ă©tablissements bancaires demandent aux emprunteurs de respecter des critĂšres d'emprunt plus stricts comme un apport personnel minimum de 20 % ou un taux d'endettement infĂ©rieur Ă  35 % ! Par consĂ©quent, vous devez prĂ©senter un profil extrĂȘmement stable et rassurant pour mettre toutes les chances de votre cĂŽtĂ© pour obtenir un prĂȘt immobilier.

En revanche, si vous souhaitez acheter votre rĂ©sidence principale afin de dĂ©mĂ©nager dĂ©finitivement en France, cela va s'avĂ©rer plus compliquĂ©. Dans ce cas-lĂ , il est conseillĂ© d'attendre d'arriver en France pour prouver Ă  la banque que vous ĂȘtes devenu un rĂ©sident fiscal en France.

Comment se porte le marchĂ© de l’immobilier français ?

Le marchĂ© immobilier français a connu une pĂ©riode un peu compliquĂ©e suite aux multiples restrictions dues Ă  la lutte contre la pandĂ©mie de COVID-19. NĂ©anmoins, le marchĂ© ne s'est pas effondré : les transactions immobiliĂšres, notamment dans le parc immobilier ancien, ont augmentĂ© et le prix du mÂČ a augmentĂ© plus rapidement que d’habitude dans certaines villes, notamment hors de la rĂ©gion parisienne.

2021 Ă©tait l'une des annĂ©es les plus propices Ă  l'investissement immobilier : l’atterrissage des prix et les conditions d'accĂšs au crĂ©dit trĂšs favorables qui ont Ă©tĂ© assouplies dès la fin de l’année 2020 ont permis Ă  une majoritĂ© d'emprunteurs d'accĂ©der Ă  la propriĂ©tĂ© dans les meilleures conditions. Si l'annĂ©e 2022 s'annonçait sous les meilleures ospices pour les futurs acheteurs, les conflits Ă  l’est de l'Europe ont conduit Ă  de nouvelles difficultĂ©s d’approvisionnement, des pĂ©nuries envisagĂ©es et une Ă©conomie plus indĂ©cise. L’impact de ces crises s'est traduit par une forte inflation conduisant Ă  une remontĂ©e des taux immobiliers ainsi qu’un coĂ»t de la vie plus Ă©levĂ©.

Aujourd'hui, les prix des logements anciens (dĂ©jĂ  construits) sont restĂ©s relativement stables. En revanche, le coĂ»t total d'une construction ou d'un logement neuf peut s'envoler face aux pĂ©nuries des matĂ©riaux et l'augmentation des prix. Cela Ă©tant, beaucoup de Français choisissent encore de louer leur rĂ©sidence principale plutĂŽt que d’acheter, notamment Ă  cause d'un prix du mÂČ qui reste assez Ă©levĂ© dans les grandes villes. La plupart des jeunes actifs n’ont pas les moyens d’acquĂ©rir leur rĂ©sidence principale dans ce contexte.

Devenir propriétaire en France : est-ce que c'est cher ?

Le coĂ»t de la propriĂ©tĂ© varie considĂ©rablement d’une rĂ©gion Ă  l’autre. Si le prix moyen de l'immobilier au mÂČ en France est de 3 249 euros, celui-ci peut varier de 2 013 Ă  5 110 euros ! Le tableau ci-dessous vous indique le prix moyen du mÂČ dans certaines grandes villes de France.

VillePrix au mÂČ moyen pour un appartement ancienPrix au mÂČ moyen pour une maison dans l'ancien
Paris10 346 €11 033 €
Lille3 577 €3 226 €
Nantes3 945 €5 071 €
Rennes4 158 €5 306 €
Strasbourg4 180 €3 595 €
Lyon5 335 €6 835 €
Bordeaux4 803 €6 037 €
Toulouse3 690 €4 319 €
Montpellier3 682 €4 148 €
Marseille3 686 €4 519 €
Important
Les prix au mÂČ varient Ă©galement selon les quartiers des grandes villes.

Quelles sont les Ă©tapes pour acheter une propriĂ©tĂ© en tant qu’étranger ?

Si vous ĂȘtes prĂȘt Ă  vous lancer, voici les Ă©tapes Ă  suivre pour acheter votre bien immobilier en France :

  1. Choisir la région dans laquelle vous souhaitez habiter et définir votre budget en fonction de votre capacité d'emprunt et le marché local ;
  2. Solliciter les services d'un agent immobilier pour vous aider dans votre recherche ;
  3. Obtenir le financement pour votre acquisition : vous pouvez calculer votre prĂȘt immobilier pour estimer vos mensualitĂ©s de crĂ©dit ;
  4. Faire une offre pour le bien immobilier de vos rĂȘves ;
  5. Signer un compromis de vente : il s'agit d'un « contrat » qui vous engage Ă  acheter le bien immobilier si vous obtenez votre prĂȘt immobilier ;
  6. Signer l'offre de prĂȘt auprĂšs d'une banque ;
  7. Signer l'acte authentique de vente auprÚs d'un notaire et débloquer les fonds pour payer le vendeur.

7. Quel genre de taxes et de frais devrais-je payer ?

Au moment d'Ă©valuer votre budget total, n’oubliez pas les frais relatifs au processus d’achat d’une propriĂ©té :
  • Les frais d’agence qui peuvent s'Ă©lever jusqu’à 10 % du prix du bien immobilier ;
  • Les frais de notaire estimĂ©s Ă  environ 10 % du prix du bien dans l’ancien et 5 % dans le neuf : les frais de notaires comprennent les taxes reversĂ©es Ă  l’État, les Ă©moluments et la rĂ©munĂ©ration du notaire.
Bon plan

La plupart du temps, les banques demandent un apport personnel Ă  hauteur de 10 % du prix du bien immobilier pour rĂ©gler ces frais annexes sans les inclure dans le prĂȘt immobilier.

Comment puis-je trouver une propriété en France ?

Solliciter les services d'une agence immobiliĂšre

Les agents immobiliers sont les professionnels les plus adaptĂ©s pour vous aider Ă  acheter votre rĂ©sidence en France. Certains agents immobiliers se sont mĂȘme spĂ©cialisĂ©s dans l’acquisition immobiliĂšre pour les non-rĂ©sidents et les expatriĂ©s.
NĂ©anmoins, les agences immobiliĂšres françaises facturent des honoraires jusqu’à 8 % du coĂ»t total du prix du bien immobilier. Cela reprĂ©sente une charge supplĂ©mentaire qu'il est important de prendre en compte au moment de chercher le bien immobilier idĂ©al.

Si le coĂ»t d’un achat immobilier via une agence immobilier peut ĂȘtre dissuasif, il s'agit d'une maniĂšre sĂ»re de ne rater aucune annonce et obtenir un accompagnement professionnel. De plus, certains propriĂ©taires français peuvent ĂȘtre tentĂ©s de gonfler les prix pour les Ă©trangers : une dĂ©marche pouvant ĂȘtre empĂȘchĂ©e par l’agent immobilier.

Si vous ne souhaitez pas payer les frais d'agence immobiliĂšre, vous pouvez acheter directement auprĂšs du propriĂ©taire. Si cela reprĂ©sente un bon moyen de rĂ©aliser des Ă©conomies, si vous ne connaissez pas le marchĂ©, le propriĂ©taire pourra tenter le coup et gonfler un peu plus le prix. De plus, vous pouvez faire face Ă  des propriĂ©taires peu scrupuleux et ĂȘtre victime d'une anarque. Dans ce cas-lĂ , il peut ĂȘtre judicieux de vous faire accompagner par une connaissance de la rĂ©gion.

Méfiez vous des escroqueries !

Il y a toujours une possibilitĂ© de tomber dans une anarque. La meilleure façon d’éviter cela est d'effectuer des recherches approfondies sur votre agent immobilier, le propriĂ©taire, la lĂ©gislation, le marchĂ© local et le bien immobilier. Certaines escroqueries sont assez frĂ©quentes :

  • Les annexes de diagnostic obsolĂštes : En France, le propriĂ©taire du bien immobilier est tenu de fournir le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) du bien immobilier, mais l’agent immobilier a tout intĂ©rĂȘt de vous vendre le bien au prix le plus Ă©levĂ© possible. À ce titre, certains d'entre eux essaient de faire passer de vieux documents pour Ă©viter les baisses de prix dus Ă  un mauvais diagnostic.
  • Les propriĂ©taires fantĂŽmes : Cette escroquerie est plus courante parmi les propriĂ©tĂ©s Ă  louer, elle existe Ă©galement parmi les propriĂ©tĂ©s Ă  vendre. Dans ce cas, l’escroc aura rĂ©pertoriĂ© une maison qu’il n’a jamais eue en sa possession. Une fois les nĂ©gociations engagĂ©es, ils vous rĂ©pondront qu’ils sont dans l’incapacitĂ© de vous rencontrer Ă  la propriĂ©tĂ© pour vous dĂ©poser les clĂ©s et vous demanderont de les rejoindre autre part. Ils vous remettront de fausses clĂ©s en Ă©change d'un acompte important. Vous pouvez vous retrouver dans une propriĂ©tĂ© inaccessible, dĂ©jĂ  occupĂ©e ou inexistante.
  • Les sĂ©minaires d’investissement immobilier : Si, comme de nombreux acheteurs potentiels, vous considĂ©rez votre achat comme un investissement, vous pouvez ĂȘtre curieux de comprendre les fonctionnements du marchĂ©. Les sĂ©minaires sont une trĂšs bonne occasion de parfaire vos connaissances, Ă  condition de ne pas tombĂ© sur des escrocs. Certains facturent des taux plus Ă©levĂ©s pour vous attirer dans un sĂ©minaire promettant beaucoup d’informations prĂ©cieuses. Dans le meilleur des cas, vous aurez payĂ© trop cher pour un cours d’informations.

Restez vigilant ! Il existe de nombreuses autres arnaques ! Vous pouvez les Ă©viter en visitant la propriĂ©tĂ©, en rencontrant le vendeur ou l’agent immobilier. De plus, vous ne devez jamais rien payĂ© sans passer devant un notaire.

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Comment choisir ma propriété ?

Quel type de bien immobilier est le plus adéquat ?

DLe type de logement varie considĂ©rablement selon la rĂ©gion et la ville. Si vous souhaitez investir Ă  Paris, vous aurez sĂ»rement des difficultĂ©s Ă  trouver une maison de 100 mÂČ avec un jardin. Dans les villes de banlieue et la campagne, vous aurez un large choix de terrains constructibles, de maisons avec un extĂ©rieur, etc.

Le type de propriĂ©tĂ© dans lequel vous souhaitez investir va vous aider Ă  cibler plus prĂ©cisĂ©ment la rĂ©gion et la ville oĂč vous pourrez investir.

VĂ©rifiez l’état de la propriĂ©té !

En France, le vendeur a l’obligation lĂ©gale de vous fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) Ă  jour :

  • diagnostic de la prĂ©sence de plomb ;
  • diagnostic de la prĂ©sence d’amiante ;
  • diagnostic de la prĂ©sence de parasites ;
  • l’état de la fosse septique ;
  • le diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (DPE) ;
  • le risque de catastrophes naturelles.

Avant d’accepter la transaction immobiliĂšre, assurez-vous que les documents reçus soient Ă©galement Ă  jour !

Bon plan
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Foire aux questions

Peut-on emprunter en France quand on est Ă©tranger de l'UE ?

En tant que ressortissant de l'UE et de l'Espace Schengen, si vous ĂȘtes rĂ©sident en France, l'emprunt ne sera pas problĂ©matique auprĂšs des banques françaises. La situation est un peu plus compliquĂ©e si vous ĂȘtes non rĂ©sident.

Comment optimiser son dossier de prĂȘt quand on est Ă©tranger ?

En fonction de votre projet immobilier, les banques n'auront pas les mĂȘmes attentes. Si vous achetez une rĂ©sidence locative ou votre rĂ©sidence principale, les documents demandĂ©s ne seront pas les mĂȘmes. Le plus simple est de passer par un courtier immobilier : en tant que professionnel du secteur, il saura vous conseiller sur la maniĂšre de consolider votre dossier !
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