Américain : pourquoi le prêt immobilier est difficile en France ?

En France, un prêt immobilier est plus difficile à obtenir pour un Américain : les banques doivent respecter la réglementation fiscale américaine FATCA, qui les oblige à signaler à l’IRS leurs clients considérés comme « US Person », sous peine d’une retenue d’impôt de 30 % sur leurs flux américains. Pour limiter ce risque, certaines banques françaises appliquent des conditions de crédit plus strictes aux Américains, voire refusent leur dossier. Une carte de séjour récente, un conjoint français ou l’appui d’un courtier permettent toutefois d’obtenir un prêt.

Dans le cadre de la lutte contre l’évasion fiscale, les États-Unis ont adopté la FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act). C’était en 2010. Cette réglementation n’est mise en vigueur que depuis le 1er juillet 2014. Elle concerne principalement les contribuables américains y compris ceux qui résident en France et souhaitent y acheter leur résidence principale.

Certains Américains acquièrent effectivement des actifs financiers en dehors de leur pays pour échapper au fisc américain.

En application de la FATCA, les organismes prêteurs français sont obligés de se plier à certaines obligations dont le non-respect engendre d’importantes sanctions pécuniaires. Dans ce contexte, ils imposent des conditions de crédit immobilier strictes à leurs clients américains pour éviter les complications.

Il faut reconnaître que pour un Américain, la souscription d’un prêt immobilier peut être difficile, mais pas impossible. Commencez par étudier l’état de vos finances et évaluer votre capacité d'emprunt pour déterminer si vous êtes en mesure de souscrire à un crédit immobilier.

Pour cela, simulez votre emprunt en ligne en utilisant les outils proposés par les sites professionnels. Découvrez ensuite tout ce qu’il faut savoir sur la souscription d’un prêt immobilier en France par un Américain.

Pourquoi les banques sont aussi réticentes envers les « clients américains » ?

En application de la FATCA, ces organismes financiers français ont l’obligation de recenser leurs clients américains (US Person). Ils doivent ensuite communiquer leurs noms et toutes les informations fiscales les concernant auprès de l’autorité fiscale américaine, c’est-à-dire l’IRS. À défaut, ils risquent des sanctions pécuniaires.

Ce processus permet au fisc américain de comparer les déclarations fiscales individuelles réalisées par ses contribuables.

Dans l’optique de renforcer la lutte contre l’évasion fiscale et la fraude, les États-Unis ont signé des accords intergouvernementaux avec plus de 100 pays.

Ces accords ont pour objectif de faire appliquer la FATCA dans les pays signataires. Ces derniers comprennent plusieurs pays européens, dont la France. Les pays signataires de ces accords s’engagent à procéder à des échanges automatiques d’informations fiscales.

Les organismes financiers se trouvent alors obligés de se plier à cette réglementation. L’inobservation de cette obligation fiscale entraîne des sanctions financières très sévères à l’encontre de l’organisme concerné. Elles se manifestent par une retenue d’impôt de 30 % sur les flux de source américaine, ce qui peut avoir un impact néfaste sur les finances dudit organisme.

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Qui est considéré comme une « US person » par les banques ?

Les « US person » doivent respecter les règlementations fiscales américaines. L’autorité fiscale américaine peut accéder à leurs données bancaires dès lors que leurs actifs dans les organismes financiers français s’élèvent à plus de 500 000 dollars.

Selon la législation fiscale américaine, les « US Person » comprennent :

• tous les citoyens des États-Unis.
• tout individu qui réside légalement aux USA.
• tous les individus qui possèdent une résidence permanente aux USA.

Comment optimiser son dossier de demande de prêt immobilier quand on est américain ?

Les banques françaises considèrent souvent les « US Person » comme des profils à risque. Bonne nouvelle : plusieurs leviers existent pour rassurer votre banquier et renforcer votre dossier. Vous pouvez également renégocier le taux de votre crédit en prenant compte du baromètre des taux.

Les banques et les courtiers immobiliers sont deux piliers majeurs dans l'accès au crédit immobilier, d'où l'intérêt de les solliciter.

Le fait d’être marié(e) ou pacs(e) à un (une) Français(e) peut ainsi booster votre profil emprunteur et faciliter votre demande de prêt. Par ailleurs, vous devez présenter une carte de séjour de moins de 4 ans. Idéalement, privilégiez les cartes de séjour avec une date d’expiration plus longue. L’acquisition d’un bien immobilier est un investissement qui se projette sur le long terme.

Les banques n’apprécient pas non plus les emprunteurs en cours de naturalisation. Il en est de même pour ceux dont la carte de séjour est en cours de renouvellement. Si vous êtes dans l’un de ces cas, il s’avère judicieux de reporter votre projet de souscrire à un prêt immobilier pour assurer le succès de votre demande.

En outre, vous devez vous soumettre aux conditions générales imposées par les organismes de prêt comme :

• Le strict respect du taux d’endettement maximal de 35 %, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis sa recommandation de septembre 2021 rendue juridiquement contraignante en 2022.
• la présentation d’un compte bancaire sain et bien tenu.
• la disposition d’une source de revenus stables et réguliers.
• la présentation d’un contrat professionnel stable…

Les banques privilégient également les emprunteurs capables de présenter un apport personnel élevé. En principe, le montant de l’apport peut varier entre 20 et 30 % de la valeur totale de l’immobilier, certaines banques pouvant exiger jusqu’à 30 % d’apport minimum pour un profil non-résident. Outre la présentation d’un apport important, vous pouvez également prendre en charge les frais de notaire et la prime d’assurance.

Votre taux d’endettement est un critère déterminant pour votre dossier de prêt : pensez à calculer votre taux d'endettement pour connaître votre capacité d’emprunt.

Par ailleurs, les banques peuvent demander une contrepartie supplémentaire sous forme de nantissement. Cela signifie que la banque va bloquer sur un compte une somme liée au total de l’emprunt (pouvant aller jusqu’à 24 mensualités), une pratique observée par nos courtiers spécialisés dans l’accompagnement des non-résidents.

Passer par un professionnel du crédit est une bonne idée car il connaît les rouages du secteur et saura à quelle banque s’adresser afin de mettre votre dossier en valeur. Il pourra également vous prodiguer ses meilleurs conseils pour vous permettre d’améliorer votre dossier et de mettre toutes les chances de votre côté pour mener à bien votre projet !

Découvrez le témoignage d’une de nos courtières spécialisées, qui détaille un dossier client non-résident et les leviers activés pour obtenir son prêt immobilier en France :

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