Effet de levier : comment l'emprunt booste la rentabilité d'un investissement locatif ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, une question revient toujours : faut-il utiliser son épargne… ou emprunter ? Derrière ce dilemme se cache un mécanisme essentiel : l’effet de levier. C’est lui qui peut transformer un achat immobilier classique en une opération rentable, même avec un apport limité. On vous explique comment fonctionne ce levier, pourquoi il peut décupler votre rentabilité et comment l’utiliser intelligemment pour financer votre projet.

Qu'est-ce que l'effet de levier ?

L’effet de levier, c’est simple : vous vous endettez sur le long terme (ou moyen terme) pour acquérir un bien, que vous mettez en location. Ainsi, même si votre apport personnel est limité, vous pouvez investir plus gros, et générer des revenus locatifs tout en amortissant la dette.

Si le rendement locatif (après impôt, charges, etc.) est supérieur au coût de votre emprunt, vous créez de la valeur. C’est de l’auto-financement.

Comment fonctionne l'effet de levier ?

À quoi sert un levier ? Il permet de démultiplier notre force, pour soulever une masse lourde qu’il aurait été compliqué de soulever avec nos bras. Maintenant, imaginez ce levier. Il faut un levier (évidemment), un objet à soulever et un pivot pour vous appuyer.

Pour un levier financier, c’est exactement la même chose :

• Vous empruntez à votre banque. Vous investissez dans un bien que vous mettez à louer.
• Vous payez vos mensualités et récoltez le loyer.
• Et si vous avez investi intelligemment (c’est-à-dire que le coût d’emprunt est plus faible que le rendement), vous bénéficiez d’un revenu et de la construction d'un patrimoine suite à un faible effort de financement.

Comment calculer le ratio de l'effet de levier ?

L'effet de levier se calcule en mettant en rapport le taux de rentabilité de votre actif économique (votre bien mis en location) après impôt et le coût de votre emprunt. Si plusieurs formules peuvent être utilisées, la plus simple reste :

Prenons un exemple sur plusieurs années et suivons l’évolution de vos revenus sur un appartement, un de vos investissements locatifs financé par l’emprunt. Vous l’avez acheté 100 000 € avec un apport personnel de 15 000 € et un emprunt de 85 000 € à 3,33 % par an sur 15 ans, en août 2026.

Vous décidez de louer ce joli appartement à 800 € par mois (9 600 € par an) sachant qu’il vous faudra payer des charges de 2 500 € par an et 7 207 € annuel de remboursement de crédit.

Pour être sûrs d’être toujours gagnants, imaginons un cas où les prix de l’immobilier diminuent de 2 % par an et les loyers et les charges de 1,5 % par an.

Malgré une baisse progressive des loyers et un prêt constant à rembourser, le flux de trésorerie reste globalement maîtrisé. Résultat : un effort d’épargne de –6 735 € sur 20 ans… pour financer un bien que vous possédez à la fin. C’est toute la puissance de l’effet de levier.

Comment l'endettement influence-t-il l'effet de levier ?

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre l’effet de levier. Mais concrètement qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Faut-il épargner ou emprunter pour investir dans l'immobilier locatif ?

Très souvent, vous n’avez pas l’épargne suffisante pour vous acheter le bien immobilier dont vous rêvez. Dans ce cas, deux choix s’offrent à vous : renoncer à votre souhait ou emprunter ce qui vous manque. C’est là que l’effet de levier intervient.

Il vous permet d’acheter un bien au-dessus de vos moyens par l’endettement. Et en bonus, la rentabilité de votre investissement en sera boostée !

Attention, il y a cependant une règle d’or à respecter pour éviter les mauvaises surprises : le coût de votre emprunt doit être inférieur à la rentabilité de votre investissement. En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte.

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne légalement le taux d'endettement à 35 % des revenus, ce qui borne mécaniquement votre capacité à activer l'effet de levier.

Peut-on bénéficier de l'effet de levier sans apport personnel ?

Faire un emprunt sans apport signifie que vous vous reposez entièrement sur votre banque pour financer votre achat. Pour un investissement locatif, c’est tout à fait possible.

Pour cela, vous devez monter un dossier solide pour rassurer la banque sur votre solvabilité. Nous vous conseillons de faire appel à votre conseiller Pretto pour cette étape délicate. Il sera à même de vous épauler et de vous guider afin de mettre toutes les chances de votre côté.

Comment emprunter pour bénéficier de l'effet de levier ?

Avec Pretto, rien de plus simple ! Il vous suffit de faire une simulation sur notre site pour nous présenter votre projet. Vous obtenez en 3 minutes une estimation du taux immobilier que l’on peut vous obtenir, et, si vous êtes intéressé, vous serez contacté par l’un de nos experts crédits.

Son rôle est de négocier en votre nom auprès de la banque pour vous permettre d’accéder au meilleur taux, et aux meilleures conditions adossées à votre projet. Il vous accompagne également dans le montage de votre dossier de demande de prêt, qui doit rassurer la banque quant à votre capacité à la rembourser. Il faut donc en prendre soin !