Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Si vous faites un investissement locatif, il faut déclarer vos revenus aux impôts. Et le choix du régime fiscal a un vrai impact sur ce que vous paierez. Bien choisi, il peut même réduire vos impôts et booster vos rendements. Entre les régimes (micro-foncier, réel, micro-BIC…) et les dispositifs légaux. fiscaux (Denormandie, Duflot…), pas facile de s’y retrouver. On vous aide à y voir clair.

L’imposition des revenus locatifs dépend du type de location : vide ou meublée.

• Le régime micro-foncier : si vos loyers bruts sont ≤ 15 000 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ces loyers.

• Le régime réel : si vos loyers bruts > 15 000 € ou si vous optez pour ce régime (même en dessous), vous pouvez déduire réellement vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais…) avant de calculer l’impôt.

Notre conseil : si vous avez peu de charges, le micro-foncier est simple. Si vous avez beaucoup de travaux ou d’intérêts d’emprunt, privilégiez le régime réel.

En location meublé, les revenus sont imposés en catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

• LMNP / LMP (loueur non professionnel / professionnel)

Vous pouvez opter soit pour le régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire), soit pour le régime réel (vous déduisez vos charges + amortissements).

• Quels plafonds & abattements en 2025 ?

Pour les locations meublées longue durée ou meublés classiques : plafond micro-BIC ≈ 77 700 € de recettes annuelles et abattement de 50 %.

Pour les meublés de tourisme non classés : en 2025, plafond micro-BIC ramené à 15 000 € de loyers/an et abattement de 30 %. Au-delà, passage automatique au régime réel.

Vous pouvez faire défiscaliser votre investissement via plusieurs dispositifs de défiscalisation :

• Loi Borloo ancien : réductions forfaitaires importantes (30 % à 70 %) si votre bien respecte des conditions (location nue, durées 6 ou 9 ans, plafond de loyer, convention ANAH…).

• Loi Denormandie : réduction d’impôt pour de l’ancien rénové, location nue pendant minimum 6 ans, avec travaux d’au moins 25 % du prix et implantation dans certaines zones.

• Loi Duflot : conditions plus anciennes, zone, loyer plafond, durée location, toujours potentiellement applicable sur certains investissements antérieurs.

• Déduction des intérêts d’emprunt, plafonnement des avantages fiscaux (ex. 10 000 € dans certains cadres) : vérifiez les plafonds selon dispositif.

Si vous avez un investissement locatif, il convient de suivre quelques étapes lors de votre déclaration d’impôts. Voici les étapes à suivre :

• Formulaire 2044-EB : pour les revenus fonciers (location non meublée) : liste des biens, loyers perçus, charges déductibles si régime réel.

• Formulaire 2042-C : pour les réductions d’impôt issus des dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Duflot…) ou pour les revenus BIC.

• Pièces justificatives : joignez le bail, l’avis d’imposition du locataire (souvent exigé pour certains dispositifs) etc.

  À retenir

• Le régime le plus avantageux dépend de vos revenus locatifs et de vos charges.

• Le type de location (meublée vs vide) conditionne le régime fiscal applicable.

• Les plafonds et abattements 2025 ont évolué : micro-foncier 15 000 €, micro-BIC pour meublés touristiques non classés 15 000 € (abattement 30 %).

• Pour les dispositifs fiscaux, vérifiez la durée minimale, les plafonds de loyer, les zones géographiques, etc. </Blockquote>