Le dispositif Jeanbrun peut-il vraiment relancer l’investissement locatif ?
Le nouveau “dispositif Jeanbrun”, intégré au budget 2026, veut redonner de l’élan à l’investissement locatif. Présenté comme le successeur du Pinel, ce statut du bailleur privé promet un avantage fiscal renforcé, accessible partout en France. Mais attention, entre engagement de 9 ans minimum, loyers plafonnés et travaux obligatoires, ce dispositif convient surtout aux investisseurs patients, prêts à accepter des revenus locatifs plus faibles au départ, en échange d’un avantage fiscal sur la durée.
Infos clés
L’investissement locatif s’est effondré : –55 % de ventes dans le neuf en un an (selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)).
L’offre locative aurait reculé de 15 % en cinq ans, selon le gouvernement.
Le dispositif Jeanbrun permettra une déduction maximum de 12 000 € sur les loyers imposables.
Le dispositif reste contraint : loyers plafonnés, engagement long (9 ans), fortes exigences dans l’ancien.
L’investissement locatif en panne sèche
L’investissement locatif est en panne. La fin du dispositif Pinel début 2025 a laissé un vide que le marché n’a pas absorbé. Sans relais fiscal immédiat, de nombreux particuliers ont suspendu leurs projets.
Paradoxalement, l’investissement locatif perd en attractivité alors que la demande de logements n’a jamais été aussi forte. D’après le gouvernement, l’offre locative aurait reculé de 15 % en cinq ans.
C’est dans ce contexte que le budget 2026 a introduit le plan Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun. « Il va redevenir pleinement utile et rentable d’investir dans la pierre », a affirmé le ministre du Logement Vincent Jeanbrun sur BFM Business.
À noter
Le gouvernement affiche un objectif ambitieux : relancer l’investissement pour produire 2 millions de logements d’ici 2030, dont 50 000 dès cette année grâce à ce dispositif.
Pour aller plus loinImmobilier : est-ce encore rentable d’investir en 2026 ?Des promesses fiscales solides…
Jusqu'à 12.000 euros de réduction du revenu imposable.
Un investisseur qui achète un appartement pour le louer pourra déduire de ses revenus locatifs :
une part du prix d’achat du bien,
toutes les charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…
Le dispositif autorise :
jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an,
jusqu’à 10 700 € de déduction sur les autres revenus (salaires, pensions…)
Un dispositif accessible partout en France
Contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage. Le dispositif Jeanbrun s’applique partout en France, en métropole comme en Outre-mer. L’idée est de produire du logement « partout, pour tous », d’après le Ministre du Logement, sans se limiter aux zones tendues.
Exemple
Un ménage achète en 2026 un appartement à 180 000 €. Il apporte 30 000 € d’épargne et emprunte 150 000 €.
Après 10 ans de détention, le plan Relance logement (dispositif Jeanbrun) peut permettre :
zéro impôt sur les revenus locatifs,
16 000 € déductibles de l’impôt sur le revenu. (Source : Service d’information du Gouvernement)
… mais un cadre encore très contraint
Tel qu’il apparaît aujourd’hui dans le projet de loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun est plutôt bien accueilli par le secteur. Mais derrière ce premier signal positif, les professionnels identifient déjà plusieurs limites susceptibles d’en restreindre la portée.
Une durée d’engagement longue
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le logement doit être loué nu, pendant au moins 9 ans.
Ce principe existait déjà avec le Pinel, mais la durée minimale passe de 6 à 9 ans. Concrètement, l’investisseur s’engage sur le long terme, avec moins de souplesse pour arbitrer son patrimoine en cours de route.
Bon à savoir
Des loyers plafonnés
Autre contrainte : l’impossibilité de pratiquer des loyers de marché. Pour accéder au dispositif, le bailleur doit proposer un loyer dit “abordable”. Le gouvernement a retenu trois niveaux :
intermédiaire : –15 % par rapport au marché
social : –30 %
très social : –45 %
Plus le loyer est bas, plus l’amortissement fiscal est important. Pour certains investisseurs, cette logique peut toutefois réduire la rentabilité immédiate, surtout dans les zones où les prix d’achat restent élevés.
Des exigences lourdes dans l’ancien
Le dispositif s’ouvre à la fois au neuf et à l’ancien. Sur le papier, c’est un élargissement important. Dans la pratique, l’accès à l’ancien reste très encadré.
Les taux d’amortissement varient selon deux critères : le niveau de loyer appliqué et la nature du bien. Mais dans l’ancien, l’investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat.
Taux d’amortissement selon le type de bien :
| Type de bien | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien (avec ≥ 30 % de travaux) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Peu de biens anciens éligibles ?
Pour aller plus loinL’amortissement en LMNP : comment ça marche ?Les maisons totalement exclues
Dernière restriction forte : le dispositif vise uniquement les logements dans un “bâtiment d’habitation collectif”. En clair, seuls les appartements sont éligibles.
Les maisons individuelles sont exclues du champ du dispositif. Or les besoins en logements ne se concentrent pas uniquement dans les grandes métropoles, et la production d’immeubles collectifs n’est pas toujours possible dans certaines zones.
L’investissement locatif en maison reste donc peu soutenu fiscalement, alors même qu’il pourrait répondre à une partie de la demande dans les territoires moins denses.
Le dispositif Jeanbrun marque une volonté claire de l’État de soutenir l’investissement locatif. Sur le papier, l’avantage fiscal est réel et le périmètre élargi peut redonner envie à certains investisseurs de revenir sur le marché, mais les contraintes sont fortes et rendent le mécanisme sélectif, surtout dans l’ancien.
Questions fréquentes sur l’investissement en 2026
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il définitivement le Pinel ?
Oui, le Pinel a pris fin début 2025. Le dispositif Jeanbrun le remplace avec trois différences majeures : pas de zonage géographique, engagement minimum de 9 ans (contre 6 ans), et amortissement fiscal jusqu'à 12 000 €/an (contre réduction d'impôt directe dans le Pinel).
Quel est l’avantage fiscal maximal ?
Le dispositif peut-il vraiment relancer le marché ?
Rédactrice spécialisée dans l’immobilier depuis plus de dix ans, Ingrid a fait ses armes comme journaliste d’entreprise dans le secteur du logement. Collaboratrice régulière de La Voix du Nord et du groupe Rossel, elle suit de près les sujets liés à l’achat, au crédit, à l’investissement locatif et à la rénovation. Chez Pretto, elle traduit l’actu immo en conseils concrets pour accompagner chaque lecteur dans son projet.
