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Comment négocier son prêt immobilier ? Les conseils d'un courtier
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Publié le , mis à jour le - 9 min de lecture
Du taux d’intérêt à l’assurance emprunteur, chaque ligne d’un crédit immobilier mérite d’être étudiée. Obtenir des conditions favorables repose sur une préparation minutieuse. Pour optimiser votre financement, la solidité de votre profil et une mise en concurrence rigoureuse des banques restent vos meilleurs atouts. Découvrez les leviers indispensables pour réussir votre négociation et comment l’accompagnement d’un courtier peut vous faire gagner un temps précieux.
Pourquoi négocier son prêt immobilier ?
Vous êtes sur le point de réaliser le rêve de toute une vie en achetant votre maison ? C’est une excellente nouvelle. Mais avant de franchir le pas, vous avez tout intérêt à bien négocier votre prêt immobilier. Les raisons à cela :
Réduire le coût total de votre prêt
Imaginez économiser des milliers d'euros sur votre prêt immobilier, rien qu'en discutant un peu avec votre banquier. Obtenir un taux d'intérêt plus bas signifie que vous paierez moins d'intérêts sur la durée du prêt. Par exemple, une réduction de 0,1 % du taux peut représenter des économies significatives sur plusieurs années.
Obtenir de meilleures conditions de prêt
Les conditions du prêt, telles que la durée, les options de remboursement anticipé et les frais annexes, peuvent avoir un impact significatif sur votre situation financière. Négocier ces conditions peut vous offrir plus de flexibilité et réduire les coûts associés. Par exemple, vous pouvez demander la suppression des frais de dossier ou la possibilité de moduler vos mensualités en fonction de vos revenus.
Bénéficier des aides et subventions disponibles
De nombreuses banques proposent des aides et des subventions pour encourager l'achat immobilier, en particulier pour les primo-accédants. En négociant, vous pouvez vous assurer que vous bénéficiez de toutes les aides possibles, telles que le prêt à taux zéro (PTZ), les prêts bonifiés ou les subventions locales, ce qui peut réduire considérablement votre apport personnel et alléger vos mensualités.
Comment négocier son prêt immobilier ?
Valoriser son dossier pour bien négocier son prêt immobilier
Il ne s’agit pas de présenter à la banque un simple dossier de demande de prêt. Au contraire, cette présentation doit se faire de manière soignée. Vous devez optimiser au mieux votre dossier pour mettre la banque en confiance.
Que doit contenir le dossier de prêt immobilier ?
Demander un emprunt immobilier, c’est un petit peu comme chercher un job. Il faut savoir se montrer sous son meilleur jour, et tout commence par un bon dossier emprunteur. Ce dernier doit contenir :
- Contrat de travail : Un CDI est idéal, mais d'autres statuts comme les autoentrepreneurs et les professions libérales peuvent aussi obtenir un prêt. L'important est de démontrer des revenus réguliers.
- Relevés de comptes : Fournissez vos trois derniers relevés de compte. Ils permettent à la banque de vérifier votre capacité d’endettement et votre gestion financière. Évitez les incidents de paiement, les découverts bancaires trois mois avant votre demande, ou les dépenses qui ne feraient pas bonne impression comme des paris sportifs compulsifs…
- Votre patrimoine immobilier et votre épargne : Mettez en avant votre patrimoine immobilier et le montant de votre épargne. Même si vous ne souhaitez pas utiliser toutes vos économies comme apport, cela montre une gestion financière saine.
- Apport personnel : Pour obtenir un crédit immobilier, il est généralement recommandé d'avoir un apport de 10 % du montant du bien, destiné à couvrir les frais tels que les frais de notaire et les garanties. Cependant, un apport plus élevé réduit le montant emprunté, permettant alors de négocier des conditions plus favorables, comme une durée de prêt plus courte et un taux d’intérêt moins élevé.
- Crédits à la consommation : Les crédits à la consommation, qu'il s'agisse d'un contrat de leasing pour une voiture ou de l'achat en plusieurs fois d'un smartphone, apparaissent comme une charge pour la banque. Ils sont inscrits comme des lignes de crédit qui réduisent votre capacité d'endettement et donc votre capacité d'emprunt. Pour mieux négocier et maximiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier, il est préférable de solder ces crédits avant de faire votre demande de prêt immobilier. Cela démontre une meilleure gestion de vos finances et améliore votre profil emprunteur aux yeux des banques.
Soigner la présentation de son dossier de demande de prêt
Monter un dossier de prêt immobilier peut être un vrai casse-tête, avec de nombreux documents à fournir. Vous pouvez facilement oublier une pièce, vous rendre compte au moment du dépôt que la liste n'était pas complète, vous tromper dans les documents ou fournir des pièces illisibles.
Notre espace client, tel qu'on l'a conçu, permet justement d'éviter ce genre de désagréments : la liste des pièces s'adapte de manière automatique en fonction de vos échanges avec votre expert crédit, et tous les documents sont rassemblés sur cet espace numérique.
Nous montons ensuite votre dossier de demande de prêt afin de le présenter de la manière la plus lisible possible à la personne qui va l'analyser.
Faire jouer la concurrence pour mieux négocier son prêt
Lorsque vous commencez votre recherche de crédit, votre premier réflexe sera peut-être d'aller voir votre banque.
Après tout, vous êtes un client fidèle depuis de nombreuses années, elle a de bonnes raisons de vous accorder un taux d'emprunt défiant toute concurrence, n'est-ce pas ?
En réalité, ce sera souvent peu concluant, car il y a peu de chances qu’elle soit compétitive : vous êtes déjà client, pourquoi faire un effort ?
Vous vous dites peut-être qu’avec votre conseiller très méticuleux, qui vous valorise beaucoup comme bon client, ce sera différent ? En réalité, cela n’a rien à voir avec la compétence du conseiller, très souvent, il doit appliquer des règles : sans offre concurrente, il ne pourra pas défendre votre dossier pour obtenir de meilleures conditions.
À noter qu’en France, le crédit est sous monopole bancaire : à quelques exceptions près, seules les banques ont le droit de prêter de l’argent aux particuliers et de toucher des intérêts. Vous serez ainsi forcément financé par une banque. En France, seules les banques et sociétés de financement agréées sont habilitées à consentir des crédits à titre habituel, en vertu du monopole bancaire fixé par l'article L. 511-5 du Code monétaire et financier.
La solution est donc de faire jouer la concurrence entre les différentes banques, mais cela présente aussi de sacrés inconvénients : comparer les offres des banques nécessite un travail de démarchage considérable, qui peut rapidement devenir chronophage quand on s'en charge seul. N’étant pas expert du crédit, une erreur de votre part pourrait vous coûter cher sur le long terme.
En fonction de votre projet, le courtier saura à quelle banque s'adresser en priorité, du fait de son expertise du secteur.
Faites-vous aider pour négocier votre prêt immobilier !
Vous n’êtes probablement pas un expert du crédit, et c’est normal. Heureusement, les courtiers en crédit immobilier sont là pour vous aider ! En tant qu’experts, ils connaissent tous les rouages du métier et peuvent vous assister dans la préparation et la présentation de votre dossier à la banque. Ils vous conseillent et vous accompagnent dans toutes vos démarches, prenant en charge toute la paperasse. Un courtier peut vous aider à faire des demandes de prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt 1 % logement, en s’assurant que vous remplissez les conditions requises et en négociant les meilleures conditions d’attribution.
En effet, pour prétendre à l’un de ces prêts, vous devez remplir un certain nombre de conditions, dont celles liées à vos revenus. Grâce au courtier, vous pouvez faire votre demande si vous êtes éligible et négocier les conditions d’attribution les plus avantageuses.
Avec un courtier Pretto, on vous accompagne sur la totalité de votre recherche de financement.
Quels éléments du prêt pouvez-vous négocier ?
Le taux d’emprunt
Le taux d’emprunt est un des critères les plus importants. Chaque banque fixe sa propre grille de taux, et ils peuvent varier d’une banque à l’autre.
La négociation du taux reste toujours plafonnée par le taux d'usure, calculé chaque trimestre par la Banque de France, qu'aucune offre de prêt ne peut légalement dépasser.
Vos revenus, votre situation professionnelle, le montant de votre apport et la durée du prêt influencent le taux proposé. Un apport élevé peut réduire la durée du prêt et donc le taux d’emprunt. Un dossier bien présenté et attractif permet de mieux négocier ce taux !
Les frais annexes
En plus des intérêts de crédit, gardez en tête que vous devez aussi payer les frais de notaire et de garantie au moment où vous achetez votre bien.
En fonction de votre projet, les frais de notaire peuvent être plus ou moins importants : ils sont moins chers si vous achetez dans le neuf. Mais comme ils sont principalement composés d’impôts (le notaire reversant la majorité à l’État et aux collectivités locales), vous ne pourrez pas négocier ces frais.
Les frais de garantie peuvent aussi fortement varier.
Vous devrez payer des frais de dossier à la banque en rémunération de son travail d’analyse. Ils dépendent des banques, mais on peut demander à les négocier. Il s’agit cependant d’un geste commercial de la part de la banque, elle n’a donc aucune obligation de vous les offrir.
En passant par un courtier immobilier, vous mettez toutes les chances de votre côté car il effectue une analyse au préalable, ce qui fait gagner beaucoup de temps aux personnes en charge de l’étude de votre dossier.
Et si vous avez un doute, faites un tour sur notre page Trustpilot. 96 % de nos clients sont satisfaits de notre prestation !
Les conditions de l’emprunt
Au-delà du taux, les conditions du prêt sont à scruter de près. Vous pouvez entre autres négocier :
- l’exonération des frais de remboursement anticipé ;
- la modularité de vos échéances d’emprunt ;
- la gratuité des frais de dossier.
Selon votre profil et votre projet, ces conditions peuvent être plus ou moins avantageuses.
Dans d’autres cas, le fait de pouvoir modifier vos mensualités d’emprunt régulièrement sera LA condition qui vous permettra de vivre votre prêt au mieux.
Un expert crédit peut vous guider pour choisir la meilleure offre en fonction de votre profil et de votre projet.
Sans compter qu'on économise ainsi des heures passées au téléphone et en déplacement !
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est une partie essentielle de votre prêt. En négociant, vous pouvez obtenir des conditions d’assurance plus favorables, avec une couverture plus étendue ou des primes d’assurance moins élevées. Et pourquoi ne pas comparer avec des assurances externes ? Vous pourriez être agréablement surpris par les économies possibles en comparaison avec les assurances-groupe.
Comme le rappelle le ministère de l'Économie, depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, tout emprunteur peut résilier et changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire du contrat, ce qui en fait un levier de négociation majeur sur l'assurance de prêt.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez optimiser votre dossier et bien le présenter auprès des banques.
Questions fréquentes
On peut négocier les frais de dossier de la banque, mais pas les frais de notaire, principalement composés de taxes reversées à l’État et aux collectivités locales. Les frais de garantie varient aussi fortement : passer par un organisme de caution coûte environ 1 % du prix du bien, une somme souvent récupérable en fin de prêt sans incident de paiement, alors que l’hypothèque est généralement plus chère.
Parce que vous êtes déjà client, elle n’a pas de raison particulière de vous proposer son meilleur taux. Sans offre concurrente à présenter, votre conseiller ne peut pas non plus défendre votre dossier auprès du siège pour obtenir de meilleures conditions : les banques réalisent surtout leurs marges sur les produits d’épargne et d’assurance, pas sur le crédit lui-même.
Il faut vérifier le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) dans le plan de financement : il inclut le taux d’intérêt nominal ainsi que tous les frais associés (frais de dossier, assurances, garanties), ce qui permet de comparer efficacement les offres entre elles.
Un apport d’environ 10 % du prix du bien est généralement recommandé. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté et permet de négocier des conditions plus favorables, comme une durée de prêt plus courte et un taux d’intérêt moins élevé.
Le conseiller bancaire n’a pas de pouvoir de décision sur l’offre de prêt. Ces décisions se prennent dans des services dédiés au siège de la banque, auxquels un courtier a accès pour faire jouer d’autres leviers.
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