Que faire en cas de refus pour votre prêt immobilier ?

En cas de refus de prêt immobilier, la banque, l’organisme de garantie ou l’assureur peuvent chacun être à l’origine de la décision. Pour rebondir, on vous conseille d’abord d’identifier la cause exacte du refus, puis de retravailler votre dossier de crédit ou de solliciter un courtier qui saura vous orienter vers une banque plus adaptée. Ajouter une condition suspensive d’obtention de prêt à votre compromis de vente vous permet aussi de récupérer votre acompte si le financement n’aboutit pas.

Dans quels cas peut-on vous refuser un prêt immobilier ?

La première chose à savoir lorsque vous faites face à un refus de prêt immobilier est de comprendre pourquoi votre dossier n’est pas jugé assez solide, notamment à l'aide d'un professionnel du crédit. En fonction de la raison, vous avez peut-être la possibilité de le retravailler.

La banque refuse votre dossier

Votre dossier de demande de prêt immobilier est votre passeport pour l’emprunt. La banque va vouloir s’assurer que vous avez une gestion saine de vos finances sur le long terme et que votre situation est stable.

Ainsi, si vos comptes sont trop régulièrement dans le rouge et que votre épargne est faible, la banque peut estimer que le risque est trop important dans le cadre d’un financement immobilier, sans compter les dépenses associées au fait de devenir propriétaire.

Il se peut également que votre situation ne soit pas aussi stable qu’elle le souhaite. Vous souhaitez emprunter à deux mais l’un de vous est encore en CDD ou en période d’essai ? La banque ne va pas prendre ces revenus en compte, ce qui va augmenter votre taux d’endettement. Si celui-ci est trop élevé, là aussi, elle va craindre le défaut de paiement.

Ce ne sont que des exemples : même si la banque estime qu’elle peut vous financer, d’autres interlocuteurs interviennent dans la décision.

La garantie refuse votre dossier

La banque n’est pas toute seule à donner son avis sur votre dossier. Elle va ainsi vérifier votre solvabilité auprès d’un organisme de garantie. En cas de défaut de paiement, c’est cet organisme qui va prendre le relais pour rembourser la banque : il va donc lui aussi vouloir s’assurer de la qualité de votre profil.

Votre dossier sera ainsi analysé sous de nombreux angles. Le taux d’endettement évalue le poids des mensualités de crédit par rapport à vos revenus. Le reste à vivre permet de voir le montant dont vous disposez une fois toutes vos charges payées. Le saut de charge indique la différence entre vos obligations de paiement actuelles et celles à venir une fois que vous aurez votre prêt.

La liste n’est ici pas exhaustive, mais cela vous indique que même si certains voyants sont au vert, d’autres critères peuvent inquiéter la banque ou la garantie.

Par exemple, votre taux d’endettement ne dépasse pas les 35 % : c’est un bon indicateur. Mais si votre reste à vivre est trop faible, cela peut justifier le refus. De la même manière, imaginons que vos comptes sont sains mais que vous avez une faible capacité d’épargne. Un saut de charges important pourra jouer en votre défaveur.

L’assurance refuse votre dossier

Aucune banque n’acceptera de vous financer si vous n’êtes pas couvert par une assurance emprunteur. Celle-ci prend le relais dans vos mensualités si vous en êtes empêché : c’est donc une protection pour vous et/ou votre co-emprunteur en cas de décès ou d’accident entraînant une invalidité temporaire ou permanente.

En cas de risque de santé trop important, l’assurance peut refuser de vous couvrir. Mais il se peut également que, pour diverses raisons (le fait de fumer, un cancer datant de moins de 15 ans, la pratique d’un sport à risques, etc.), votre prime d’assurance soit élevée. Ajoutée à vos mensualités de crédit, cela peut justifier un refus.

Comment se prémunir d’un refus pour votre demande de prêt immobilier ?

La bonne nouvelle, c’est que vous avez la possibilité d’anticiper certaines de ces situations.

Passer par un courtier immobilier

L’une des bonnes pratiques est de passer par un courtier immobilier, qui pourra faire une évaluation de votre dossier avant de le transmettre à la banque. En cas d’irrégularités, il pourra vous prévenir avant de lancer les démarches, ce qui vous fait gagner un temps précieux.

Expert du secteur, il se peut également qu’il puisse vous aider à optimiser vos finances. Imaginons par exemple que vous remboursez actuellement un prêt à la consommation : celui-ci est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement, ce qui peut vous faire dépasser la barre des 35 %. Si vous avez la possibilité de le solder de manière anticipée, cela peut tout débloquer !

Ce n’est qu’un exemple parmi d’autres. Chez Pretto, nous avons construit notre simulateur pour vous permettre d’évaluer la faisabilité de votre dossier avant même de vous engager avec nous.

Ainsi, si nous voyons certains points potentiellement bloquants sur votre profil, nous vous en informons. À vous de voir si vous avez la possibilité de les améliorer.

Enfin, gardez en tête que votre courtier immobilier est un professionnel du secteur : il sait comment mettre en valeur un profil, et saura également à quelle banque s’adresser en fonction de votre situation.

Il se peut tout à fait que votre dossier ne soit pas intéressant pour la banque A, mais que la banque B soit prête à vous financer. C’est grâce à sa connaissance du secteur qu’il pourra orienter votre dossier vers la bonne banque et vous faire ainsi gagner un temps précieux.

Protéger votre acompte grâce à la condition suspensive

On ne peut jamais garantir à 100 % que vous obtiendrez votre financement. Si vous craignez le refus de demande de prêt, vous pouvez demander à ajouter des conditions suspensives au moment où vous signez le compromis de vente.

Comme son nom l’indique, la condition suspensive implique que la vente ne puisse se faire que si certains critères sont validés. En l’occurrence, il s’agit du fait que vous obtenez votre prêt immobilier.

Pourquoi est-ce utile ? Au moment de signer le compromis de vente, vous allez très souvent laisser un acompte qui représente entre 5 et 10 % du prix du bien. Il s’agit donc d’une somme importante ! Sans justification de votre part, si la vente n’a pas lieu, cet argent est reversé au vendeur en compensation.

Mais en incluant une condition suspensive, vous êtes protégé : à condition de prouver votre bonne foi (c’est-à-dire des lettres de refus qui indiquent que vous avez effectivement cherché un financement mais ne l’avez pas obtenu), vous récupérez la totalité de la somme.

Quelles solutions en cas de refus de prêt immobilier ?

Première chose à savoir : ce n’est pas forcément parce que votre dossier a été refusé par un établissement que ce sera le cas partout. S’agit-il d’un signal auquel faire attention ? Bien sûr. Mais ça ne marque pas forcément la mort de votre projet d’achat.

Les banques ont des politiques commerciales, ce qui signifie qu’elles cherchent à attirer un type de clients plutôt qu’un autre. En fonction de certains critères, votre dossier peut ainsi être accepté ou non.

Toutes les banques ne travaillent pas avec les mêmes organismes de garantie. Là aussi, un refus ne signifie pas que ce sera le cas partout.

D’autres solutions existent également pour la garantie, sans passer par un organisme de caution. L’hypothèque ou l’IPPD (l’inscription au privilège de prêteur de deniers) peuvent peut-être vous permettre d’emprunter malgré un refus de prêt immobilier de la part de l’organisme de caution.

Les solutions face à un refus de l’assurance emprunteur

Si c’est l’assurance qui bloque, vous n’êtes pas obligé de vous arrêter à un refus. La loi Lagarde de 2010 vous permet de choisir un autre assureur que celui proposé par la banque, à condition que les garanties soient équivalentes : la banque ne peut pas refuser cette délégation d’assurance sur ce seul motif. Comme le rappelle service-public.fr, depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez aussi changer d’assurance à tout moment en cours de crédit.

Quand le refus vient d’un problème de santé, la convention AERAS (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) peut vous aider. Signée entre l’État, les fédérations de banques et d’assureurs et des associations de patients, elle prévoit un examen approfondi de votre dossier par des assureurs spécialisés et encadre les délais de réponse, pour les prêts immobiliers comme pour les crédits à la consommation.

Si vous avez eu un cancer ou une hépatite C, le droit à l’oubli vous dispense de le mentionner dans le questionnaire de santé une fois le protocole thérapeutique terminé depuis 5 ans sans rechute, contre 10 ans auparavant. C’est l’un des apports de la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1ᵉʳ juin 2022.

En passant par un courtier immobilier, vous bénéficiez de l’accompagnement d’un professionnel du secteur. Celui-ci sera à même de vous accompagner tout au long de votre projet : de l’optimisation de votre dossier de prêt à la négociation auprès de la banque, votre expert crédit Pretto est là pour vous épauler dans votre recherche de financement.