Je fais construire ma maison : quels avantages avec un CCMI ?

Vous voulez faire construire votre maison mais vous ne savez pas par où commencer ? Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est la solution la plus protectrice face aux risques qui pèsent sur le chantier. Il fixe à l’avance le prix et le délai de livraison, encadre le chantier par plusieurs garanties légales, et échelonne le paiement selon l’avancement des travaux.

1. Quelles sont les différences entre un constructeur, un architecte, un entrepreneur ?

Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est le contrat que vous signez avec un constructeur pour faire bâtir votre maison sur un terrain que vous avez acheté vous-même ; c’est le contrat le plus protecteur face aux risques du chantier.

Faire construire sa maison nécessite de travailler avec un grand nombre d’interlocuteurs. Pour chapeauter les travaux et coordonner les différents corps de métier (couvreur, plombier, peintre ...) vous pouvez faire appel à plusieurs types de professionnels. Chacun a ses spécificités. Dans tous les cas, vous serez considéré comme le maître d’ouvrage : vous payerez le bien et en bénéficierez.

L’architecte et le maître d’oeuvre pour une maison sur mesure

Vous avez une idée très précise de la maison de vos rêves ? L’architecte est une solution pour réaliser vos envies. Il dessinera les plans de votre maison (ils peuvent être exigés pour l’obtention du permis de construire).

L’architecte peut aussi remplir le rôle du maître d’oeuvre. Ce rôle consiste à conduire les travaux : demande de permis de construire, devis et choix des entrepreneurs, coordination et contrôle de facturation. Un maître d’oeuvre est obligatoire pour votre chantier. En effet, engager des entrepreneurs séparément sans maître d’oeuvre n’est pas possible pour la réalisation du gros oeuvre et mise hors d’eau et hors d’air.

Attention, les services d’un architecte et maître d’oeuvre coûtent très cher : environ 10 % du prix de la construction.

Enfin, pour vous protéger contre les risques de malfaçon, sachez que le maître d’oeuvre doit être couvert pour la responsabilité civile décennale et de droit commun. De votre côté, vous devez souscrire à l’assurance dommage ouvrage.

Le constructeur : la solution la plus fiable

Le constructeur, souvent une société, s’occupe de toute la coordination du chantier du début à la fin. La société de construction vous propose des modèles types de maison. Votre maison sera moins personnalisée, mais vous pourrez ajouter aux modèles les éléments que vous souhaitez. Vous signez avec le constructeur un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Il existe deux types de contrats de construction de maison individuelle. La CCMI peut être avec ou sans la fourniture des plans.

• Dans le premier cas, le constructeur fournit les plans et s’occupe de la grande majorité des travaux.
• Dans le second cas, le CCMI est dit allégé. Le constructeur s’occupe au minimum du gros oeuvre, mise hors d’eau et mise hors d’air. Pour le reste des travaux, vous pouvez signer des contrats d’entreprise avec des entrepreneurs de différents corps de métier.

Si vous passez par un CCMI sans fourniture de plan ou embauchez un maître d’oeuvre, vous signez plusieurs contrats avec différents entrepreneurs. Ces contrats vous protègent moins qu’un CCMI. Soyez vigilant et vérifiez le prix et la garantie décennale.

En plus de devoir traiter avec un constructeur, vous ne pouvez utiliser un CCMI que si vous achetez vous-même le terrain. En effet, la vente groupée d’un terrain et d’une prestation de construction se réalise avec un contrat de VEFA. Vous ne pourrez construire que deux logements maximum sur ce terrain. Les banques ne financent pas un terrain seul mais un projet dans son ensemble.

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Architecte, maître d’oeuvre ou constructeur : le comparatif

2. Le CCMI vous donne le plus haut niveau de protection

Plusieurs obligations pour le constructeur

Le CCMI est le contrat le plus protecteur. La construction de votre maison sera protégée par différentes garanties. Le constructeur doit y souscrire et elles vous couvrent pendant et après les travaux.

• La garantie de livraison à prix et délai convenu. Comme son nom l’indique, elle vous couvre contre les risques de mauvaise réalisation des termes prévus dans le contrat.
• La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer les désordres constatés pendant l’année qui suit les travaux
• La garantie de bon fonctionnement (ou biennale) vous protège pendant 2 ans contre les défauts de fonctionnement des équipements (portes, chauffe-eau etc.)
• La garantie décennale couvre le bien pendant 10 ans, même s’il est acquis par d’autres personnes. Elle protège contre les risques liés à la structure de la maison et qui la rendent impropre à l’habitation.

À savoir : le CCMI doit stipuler la compagnie d’assurance qui terminera le chantier en cas de faillite de la société de construction.

Vous devez signer le CCMI avant le début des travaux. Il mentionne les délais de construction et le prix fixe du bien. Le constructeur est obligé de vous livrer le bien dans les délais et au prix du contrat. D’autres mentions sont obligatoires dans le contrat. Le site du gouvernement les liste toutes.

Des clauses interdites dans le CCMI

Le constructeur pourrait introduire dans le CCMI des clauses pour gagner en souplesse. Certaines vous pénaliseraient et sont donc interdites dans le contrat. Les clauses interdites peuvent concerner le financement et l’avancement des travaux.

Tout d’abord, le constructeur ne peut pas vous imposer de le mandater pour la recherche de prêt immobilier.

• Le constructeur ne peut pas non plus exiger la justification de plusieurs refus de demandes de prêt pour le remboursement du dépôt de garantie. Nous reviendrons plus bas sur ce dépôt de garantie et les conditions suspensives.
• La remise des clés du bien ne peut être soumise au paiement intégral du prix. En effet, vous bénéficiez d’un délai après réception du bien pour constater les malfaçons et refuser de payer la totalité du prix.
• Le contrat ne peut pas vous interdire l’accès au chantier pour vérifier l’avancement des travaux.
• Enfin, aucune cause de retard dans les délais de construction ne peut être ajoutée par le constructeur dans le contrat.

Il faut donc faire attention à ces clauses ajoutées. Nous vous conseillons d’étudier très attentivement le contrat et de le faire vérifier si vous avez un doute.

Vous avez aussi des obligations

Payer le dépôt de garantie

Comme pour un achat dans le neuf, vous versez au moment de la signature un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie dépend du constructeur :

• Le constructeur a une caution bancaire et peut demander trois versements avant l’ouverture du chantier (5 % à la signature, 5 % à l’obtention du permis et 5 % au début des travaux). Le dépôt de garantie est de 5 à 10 %.
• Le constructeur n’a pas de caution. Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 3 %.

Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 7 jours après la signature du CCMI, vous devez l’utiliser. Après, les conditions suspensives pourront vous assurer le remboursement du dépôt (par exemple la non obtention d’un financement).

Souscrire à l’assurance dommage-ouvrage

Vous devez souscrire à l’assurance dommage-ouvrage. Elle prend effet quand la garantie de parfait achèvement se termine et se termine 9 ans après. S’il y a des problèmes, elle assure le paiement des travaux avant que la garantie décennale ne soit enclenchée.

Acheter vous-même le terrain

Vous ne pouvez utiliser un CCMI que si vous achetez vous-même le terrain. En effet, la vente groupée d’un terrain et d’une prestation de construction se réalise avec un contrat de VEFA. Vous ne pouvez construire que deux logements maximum sur ce terrain. Enfin, les banques ne financent pas un terrain seul mais un projet dans son ensemble.

3. Le déblocage des fonds est progressif en fonction de l’avancement des travaux

Comme pour la VEFA, le paiement doit être progressif et fait selon cet échéancier :

• 15 % au début du chantier
• 25 % après le fondation
• 40 % lorsque les murs sont terminés.
• 60 % à la mise hors d’eau.
• 75 % au moment de l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air.
• 95 % à la fin des travaux de menuiserie, de chauffage, d’équipement et de plomberie.
• 5 % restants lors de la réception.

En cas de malfaçon, vous pouvez garder 5 % du prix

Bonne nouvelle ! Si vous constatez des malfaçons à la remise des clés, vous avez le droit de garder 5 % du prix du bien. Le contrat ne peut pas contenir de clause empêchant cela.

Avec ce type de financement, vous ne commencez à amortir le capital qu’à partir du moment où la totalité des fonds est débloquée. Vous payez alors des intérêts dits intercalaires pendant la période de construction. Nous pouvons vous aider à établir votre plan de financement et à simuler le coût total de votre projet.