Quelles sont les questions à se poser avant l’achat de son terrain ?

Acheter un terrain ne se résume pas à son emplacement ou à son prix affiché. Pour éviter les mauvaises surprises, plusieurs vérifications s’imposent : règles d’urbanisme, caractéristiques du terrain, coûts annexes et conditions de construction. Et selon que le terrain est vendu par un particulier ou un lotisseur, les garanties dont vous bénéficiez peuvent également varier. Tour d’horizon.

Les questions administratives pour l’achat de son terrain

Une parcelle mise en vente par un particulier n’offre pas les mêmes garanties qu’une parcelle vendue par un lotisseur professionnel. Hors lotissement, la sélection d’une parcelle pour y construire votre maison doit faire l’objet de précautions et de démarches de vérification.

Quelles sont les règles d’urbanisme à respecter ?

Un terrain constructible est une parcelle sur laquelle les règles d’urbanisme autorisent l’édification d’une construction. Lorsque vous achetez un terrain qui a déjà été aménagé, un professionnel doit répondre par écrit à vos questions sur l’achat du terrain et sur les règles locales de construction.

Quelle superficie constructible ? Quelle hauteur maximale ? À quelle distance de la voie publique et du voisinage ? Etc.

Direction la municipalité pour consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Celui-ci vous fournira les informations nécessaires.

Le PLU vous indiquera notamment si votre future parcelle est bien constructible, et sous quelles conditions. Attention : le PLU évolue d’année en année ; une parcelle constructible aujourd’hui pourrait ne plus l’être l’an prochain, au moment de débuter les travaux.

En l’absence de PLU, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique : les POS (Plans d’Occupation des Sols) sont caducs depuis 2016.

Autre document d’importance auprès de la mairie : le Certificat d’Urbanisme.

À l’instar du PLU, il vous indiquera les règles d’urbanisme. Mais plus important encore, il vous renseignera sur les servitudes, les zones protégées et d’autres droits de la commune, la taxe d’aménagement et enfin, sur les charges applicables sur la parcelle. Pensez aussi à demander le Certificat d’Urbanisme Opérationnel (CUO) : au-delà des informations du PLU et du CU, il indique si la construction est réellement réalisable sur la parcelle et renseigne l’état des équipements publics.

Des servitudes s’appliquent-elles ?

Des servitudes sont-elles attachées à la parcelle convoitée ? Rappelons qu’une servitude est un droit au bénéfice des voisins ou de la collectivité.

Elles sont de plusieurs sortes :

• Les servitudes de passage, par exemple, concernent un voisin dont la parcelle est enclavée.

N’ayant pas une issue ou un accès direct à la voie publique, il a le droit de vous demander un passage à cet effet. À lui toutefois de supporter les charges liées au traçage, à l’aménagement et à l’entretien de ce passage.

• Des servitudes publiques sont peut-être associées à la parcelle convoitée.

Il peut y avoir des règles de construction particulières, en raison de risques naturels propres à la région.

Un droit de préemption peut enfin frapper votre parcelle. Comme son nom l’indique, ce droit permet à la municipalité de racheter prioritairement votre parcelle dans certaines situations, telles que la construction future d’une voie ferrée ou d’une autoroute.

Les questions à se poser sur le terrain

S’agit-il d’un terrain à risques ?

Les vendeurs professionnels sont tenus de vous communiquer dans le détail ces informations. Sous-sol argileux, présence d’une carrière à proximité, d’un cours d’eau… sont à inclure dans les documents de vente.

Tandis qu’un particulier, lui, n’est pas tenu de vous fournir ces informations en amont ! Pire : en cas de sinistre, il ne peut être tenu pour responsable… d’où l’importance de poser les bonnes questions avant l’achat du terrain.

Pensez donc à bien vous informer. Le site du gouvernement est un portail web très utile, alimenté par le Ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie.

Il indique, commune par commune, les risques naturels significatifs. Muni d’autres informations de terrain, vous pourrez donc déterminer si la parcelle est située dans une zone à risques. Dans une commune où les crues sont courantes, par exemple, des règles particulières peuvent vous être imposées sur la taille des fondations et les canalisations.

Quelle est la nature du sol ?

Sur un sol trop meuble, votre construction ne résistera pas longtemps. Il est donc très important de connaître la géologie de la parcelle et de celles alentour.

Remblai ? Sous-sol argileux ? Pour le savoir, faites réaliser par un expert une étude géotechnique du sol, dite étude G1 : elle analyse la composition du sol et du sous-sol afin de vérifier qu’une construction est réalisable. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, cette étude G1 est obligatoire pour tout achat ou vente d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, et c’est le vendeur du terrain qui en assume le coût.

Cela a un coût, bien entendu : selon le bureau d’études géotechniques Novinntec, comptez entre 800 et 1 500 € HT pour une étude G1 (obligatoire pour la vente) et entre 1 500 et 3 500 € HT pour une étude G2, nécessaire avant la construction. Mais c’est le prix à payer pour s’assurer que la parcelle est réellement constructible, et savoir quelles solutions doivent être retenues pour les futures fondations.

C’est aussi le prix à payer pour s’éviter un mauvais investissement et trouver une parcelle plus appropriée !

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Quel est son bornage ?

Borner une parcelle n’est pas obligatoire. À long terme néanmoins, il est préférable de le faire pour se mettre à l’abri lors d’un éventuel litige avec vos voisins.

Cela pour deux raisons.

Insistez donc pour que le vendeur réalise le bornage avant la vente. Pour cela, il faudra faire appel à un géomètre-expert.

Pour simplifier, celui-ci procédera à une délimitation avec les propriétaires voisins. De quoi réduire les risques qu’un litige survienne à l’avenir.

D’ailleurs, la vente d’un terrain borné est encadrée par la loi. En cas de litige, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur et faire annuler la vente sans pénalité notamment lorsque ni l’avant-contrat ni l’acte notarié n’indiquent l’origine de la superficie de la parcelle vendue (bornage ? cadastre ?). À noter : la superficie d’une parcelle non aménagée n’est jamais garantie aux yeux de la loi — malgré l’inscription au cadastre, les limites entre deux parcelles peuvent être contestées, et l’acheteur d’un terrain non délimité peut même être contraint par ses voisins de faire réaliser un bornage, au besoin avec l’intervention d’un juge.

Le terrain est-il viabilisé ?

Une parcelle « prête à bâtir » doit l’être, sinon c’est une escroquerie. Par contre, le terrain peut ne pas être viabilisé… Et la viabilisation a un coût !

Une parcelle viabilisée est notamment reliée aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone. Elle est également reliée aux réseaux d’assainissement. En clair : elle peut accueillir un logement.

En achetant une parcelle non viabilisée, c’est donc à vous qu’il reviendra de contacter la Société des Eaux, GRDF et Enedis… Idem pour la mairie afin d’obtenir un éventuel raccordement au tout-à-l’égout.

Combien coûte vraiment l’achat d’un terrain ?

Que comprend le prix du terrain ?

Le prix du terrain n’inclut pas que le montant convenu avec le vendeur. Loin de là. Il faudra y rajouter des frais annexes : honoraires du notaire, droits de mutation, frais d’agence…

Pour une parcelle à bâtir achetée à un particulier, prévoyez les honoraires du notaire, ses débours et les droits de mutation (environ 5,8 % du prix) : au total, comptez entre 7 et 8 % du prix d’achat. Si vous achetez à un professionnel assujetti à la TVA (lotisseur, promoteur), les droits de mutation tombent à 0,715 % et ces frais d’acquisition se limitent souvent à 2 à 3 %.

Également, si un agent immobilier intervient, sa commission peut s’y ajouter : elle varie généralement de 3 à 8 % du prix selon les agences et le montant de la transaction.

À combien s’élèvent les impôts locaux ?

On les néglige souvent au moment de l’achat, et pourtant.

Chaque commune a sa propre grille d’impôts locaux, sur une même base fixée par le Gouvernement. D’abord la taxe foncière, calculée sur la superficie de votre parcelle. La taxe d’habitation, elle, ne s’applique plus sur la résidence principale (supprimée depuis 2023), mais reste due si vous construisez une résidence secondaire.

La fiscalité est donc une autre question à se poser avant l’achat d’un terrain.

Les questions d’ordre pratique pour la construction

Le terrain est-il en pente ?

Un terrain en pente n’est pas forcément une bonne affaire. Cela peut vous obliger à revoir les plans initiaux de votre future maison.

Pour un terrain déjà viabilisé, la topologie aura un impact sur la nature des fondations. Idem pour l’emplacement de la construction, qui ne sera pas forcément au centre de la parcelle.

Est-il facilement accessible ?

Autre question au moment de l’achat d’un terrain : son accessibilité. Si la parcelle n’est pas à proximité directe d’une voie routière, il faudra vérifier qu’elle reste accessible pour un véhicule de tourisme léger.

Même souci en vue de la construction : les engins de chantier et autres camions pour le transport des matériaux pourront-ils y accéder ?

Acheter un terrain isolé ou en lotissement ?

Acheter un terrain en lotissement est l’idéal. Il coûtera certes plus cher au mètre carré puisqu’il a été aménagé, viabilisé et prêt à accueillir une construction.

En le commercialisant, le lotisseur doit avoir déposé à la commune une demande d’autorisation de lotissement. Acceptée, celle-ci doit avoir fait l’objet d’un arrêté municipal.

À l’inverse, acheter un terrain isolé est une opération plus délicate. D’abord parce que rien ne garantit qu’il soit constructible. Ensuite parce qu’il va falloir confirmer sa superficie et son bornage (déjà indiqué précédemment).

Enfin parce qu’une éventuelle viabilisation engendrera pour vous des coûts supplémentaires, mais vous pouvez toujours simuler votre prêt pour savoir dès maintenant à quoi vous attendre.