Quelles sont les questions à se poser avant l’achat de son terrain ?
Petit guide des questions à se poser avant l’achat d’un terrain.
Les questions administratives pour l’achat de son terrain
Quelles sont les règles d’urbanisme à respecter ?
Lorsque vous achetez un terrain qui a déjà été aménagé : un professionnel doit répondre par écrit à vos questions sur l’achat du terrain et sur les règles locales de construction.
Avec un particulier, ce n’est pas le cas ! A vous de vous informer sur les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune.
Direction la municipalité pour consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Celui-ci vous fournira les informations nécessaires.
Le PLU vous indiquera notamment si votre future parcelle est bien constructible, et sous quelles conditions.
Le PLU évolue année après année. Votre parcelle, déclarée constructible cette année pourrait ne plus l’être l’an prochain, au moment de débuter les travaux.
En l’absence de PLU, pas de problème, puisque le POS (Plan d’Occupation des Sols) est en principe disponible.
Autre document d’importance auprès de la mairie : le Certificat d’Urbanisme.
Enfin, vous devez aussi demander le Certificat d’Urbanisme Opérationnel.
Outre les informations du PLU et du CU, le CUO vous indiquera si la construction est réellement réalisable sur votre parcelle. Il fournira également des informations sur l’état des équipements publics sur celle-ci.
Des servitudes s’appliquent-t-elles ?
Des servitudes sont-elles attachées à la parcelle convoitée ?
les servitudes sont des droits au bénéfice des voisins et de la collectivité.
Elles sont de plusieurs sortes :
- Les servitudes de passage, par exemple, concernent un voisin dont la parcelle est enclavée.
N’ayant pas une issue ou un accès direct à la voie publique, il a le droit de vous demander un passage à cet effet. A lui toutefois de supporter les charges liées au traçage, à l’aménagement et à l’entretien de ce passage.
- Des servitudes publiques sont peut-être associées à la parcelle convoitée.
Il peut y avoir des règles de construction particulières, en raison de risques naturels propres à la région.
Une commune où des crues sont courantes vous imposera des règles quant à la taille des fondations et aux canalisations.
Les questions à se poser sur le terrain
S’agit-il d’un terrain à risques ?
Chaque année, pas moins de 2 000 propriétaires de logement individuels affirment être victimes de glissements de terrain.
D’autres risques encourus concernent : des feux de forêt fréquents, une activité sismique plus élevée que la moyenne, des crues d’un fleuve en raison d’une forte pluviométrie en été…
Les vendeurs professionnels sont tenus de vous communiquer dans le détail ces informations. Sous-sol argileux, présence d’une carrière à proximité, d’un cours d’eau… sont à inclure dans les documents de vente.
Tandis qu’un particulier, lui, n’est pas tenu de vous fournir ces informations en amont ! Pire : en cas de sinistre, il ne peut être tenu pour responsable… d’où l’importance de poser les bonnes questions avant l’achat du terrain.
Il indique, commune par commune, les risques naturels significatifs. Muni d’autres informations de terrain, vous pourrez donc déterminer si la parcelle est située dans une zone à risques.
Quelle est la nature du sol ?
Sur un sol trop meuble, votre construction ne résistera pas longtemps. Il est donc très important de connaître la géologie de la parcelle et de celles alentour.
Remblai ? Sous-sol argileux ? Pour répondre à ces questions et à d’autres avant l’achat du terrain, vous avez plusieurs possibilités.
Parmi celles-ci, demander à un expert de réaliser une étude – dite étude G12.
Pour faire simple : analyser la composition du sol et du sous-sol pour voir si une construction est réalisable.
Cela a un coût, bien entendu. Comptez jusqu’à 2 000 € pour une étude géotechnique. Mais c’est le prix à payer pour s’assurer que la parcelle est réellement constructible, et savoir quelles solutions doivent être retenues pour les futures fondations.
Quel est son bornage ?
Borner une parcelle n’est pas obligatoire. A long terme néanmoins, il est préférable de le faire pour se mettre à l’abri lors d’un éventuel litige avec vos voisins.
Cela pour deux raisons.
- Peu de particuliers savent qu’en achetant une parcelle non aménagée, sa superficie n’est jamais garantie aux yeux de la loi car malgré une inscription en bonne et due forme au cadastre, les limites entre deux parcelles peuvent faire l’objet d’un litige entre les propriétaires respectifs…
- Celui qui achète un terrain non délimité peut être contraint de réaliser un bornage par ses voisins avec au besoin, l’intervention d’un juge…
Insistez donc pour que le vendeur réalise le bornage avant la vente. Pour cela, il faudra faire appel à un géomètre-expert.
Pour simplifier, celui-ci procédera à une délimitation avec les propriétaires voisins. De quoi réduire les risques qu’un litige survienne à l’avenir.
Le terrain est-il viabilisé ?
Une parcelle « prête à bâtir » doit l’être, sinon c’est une escroquerie. Par contre, le terrain peut ne pas être viabilisé… Et la viabilisation a un coût !
Une parcelle viabilisée est notamment reliée aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone. Elle est également reliée aux réseaux d’assainissement. En clair : elle peut accueillir un logement.
La viabilisation n’est imposée par la municipalité que lorsqu’une construction est sur le point d’être réalisée.
Autrement, il n'y a aucune obligation de le faire pour le propriétaire.
En achetant une parcelle non viabilisée, c’est donc à vous qu’il reviendra de contacter la Société des Eaux, GRDF et ERDF… Idem pour la mairie afin d’obtenir un éventuel raccordement au tout-à-l’égout.
Les questions d’ordre financier
Que comprend le prix du terrain ?
Le prix du terrain n’inclut pas que le montant convenu avec le vendeur. Loin de là. Il faudra y rajouter des frais annexes : honoraires du notaire, droits de mutation, frais d’agence…
Pour une parcelle à bâtir, pensez à prévoir le budget pour régler les honoraires du notaire, ses débours ainsi que les droits de mutation pour 5 % du prix d’achat. En tout, au moins 7 % sont à prévoir.
Egalement, les commissions liées à l’intervention d’un agent immobilier peuvent s’y additionner. Celles-ci peuvent facilement atteindre 8 % du prix d’achat net vendeur.
A combien s’élèvent les impôts locaux ?
On les néglige souvent au moment de l’achat, et pourtant.
Chaque commune a sa propre grille d’impôts locaux, sur une même base fixée par le Gouvernement. D’abord la taxe foncière, calculée sur la superficie de votre parcelle. Ensuite la taxe d’habitation, lorsque vous aurez construit votre logement.
La fiscalité est donc une autre question à se poser avant l’achat d’un terrain.
Les questions d’ordre pratique pour la construction
Le terrain est-il en pente ?
Un terrain en pente n’est pas forcément une bonne affaire. Cela peut vous obliger à revoir les plans initiaux de votre future maison.
Pour un terrain non viabilisé, une pente forte est synonyme de terrassement supplémentaire. Des travaux nécessaires pour déboiser, aménager des blocs contre le ruissellement…
Pour un terrain déjà viabilisé, la topologie aura un impact sur la nature des fondations. Idem pour l’emplacement de la construction, qui ne sera pas forcément au centre de la parcelle.
Est-il facilement accessible ?
Autre question au moment de l’achat d’un terrain : son accessibilité. Si la parcelle n’est pas à proximité directe d’une voie routière, il faudra vérifier qu’elle reste accessible pour un véhicule de tourisme léger.
Même souci en vue de la construction : les engins de chantier et autres camions pour le transport des matériaux pourront-ils y accéder ?
Acheter un terrain isolé ou en lotissement ?
Acheter un terrain en lotissement est l’idéal. Il coûtera certes plus cher au mètre carré puisqu’il a été aménagé, viabilisé et prêt à accueillir une construction.
En le commercialisant, le lotisseur doit avoir déposé à la commune une demande d’autorisation de lotissement. Acceptée, celle-ci doit avoir fait l’objet d’un arrêté municipal.
A l’inverse, acheter un terrain isolé est une opération plus délicate. D’abord parce que rien ne garantit qu’il soit constructible. Ensuite parce qu’il va falloir confirmer sa superficie et son bornage (déjà indiqué précédemment).
Enfin parce qu’une éventuelle viabilisation engendrera pour vous des coûts supplémentaires, mais vous pouvez toujours simuler votre prêt pour savoir dès maintenant à quoi vous attendre.
Avant d’acheter une parcelle, il est important de consulter les règles locales d’urbanisme associées à celle-ci.
Un terrain à la topologie irrégulière, au sous-sol trop meuble et situé dans une zone à risques est à éviter, même si celui-ci est classé comme « constructible ».
Une parcelle non viabilisée et isolée coûtera moins cher, mais il vous faudra estimer le coût de la viabilisation et comparer le budget à celui d’une parcelle déjà aménagée.
Acheter un terrain sans bornage est risqué, même si des recours légaux existent pour vous protéger.
