Quels sont les acteurs lors d’un projet de construction immobilière ?

Dans un projet de construction, vous serez en relation avec plusieurs acteurs selon l’avancée du chantier : le maître d’ouvrage (le client, potentiellement vous), le maître d’œuvre, qui regroupe le promoteur immobilier, le bureau d’études techniques, le géomètre et l’architecte, ainsi que l’entreprise de construction. Chacun détient un rôle bien défini, et un contrat avec un professionnel est nécessaire pour concrétiser votre projet.

Réussir un projet de construction immobilière suppose de bien comprendre le rôle de chacune des parties prenantes.

Le maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage est la personne à l'origine des travaux, soit le client, donc potentiellement : vous.

On distingue les maîtres d’ouvrage publics (maire d’une ville qui construit une BU par exemple) et privés (personne physique ou morale souhaitant réaliser des travaux de construction).

Son rôle est de commander et financer la construction du bien immobilier. Il détermine les orientations du projet de construction ou de rénovation en exprimant ses besoins et définit un calendrier pour le projet. Enfin, il établit un budget en fixant une enveloppe financière prévisionnelle.

Le maître d’œuvre

Le maître d’œuvre intervient à chaque étape du chantier. Il est choisi par le maître d’ouvrage (MOA) afin de mener à bien le chantier.

Plusieurs personnes peuvent jouer ce rôle, selon les projets immobiliers.

Le promoteur immobilier

Le promoteur est un professionnel à l'initiative d'un programme immobilier, qu’il mène - jusqu'à sa réalisation. Il prend en charge l'ensemble des opérations administratives, juridiques, financières et techniques nécessaires à la réalisation de la construction. Son rôle est aussi d’assumer la responsabilité de la coordination des opérations.

Le promoteur immobilier est un maître d'ouvrage : il est à l'origine de la réalisation du bâtiment et prend la responsabilité de l'ensemble des risques encourus. Tout au long du projet, il dirige les opérations de la conception à la livraison en passant par la commercialisation.

Bureau d'études techniques

Dans le secteur du bâtiment et des travaux publics, le bureau d'études techniques (BET) est un acteur de l'équipe de maîtrise d'œuvre, en général dirigée par le cabinet d'architecture qui missionne les BET le cas échéant, suivant le projet technique, les conditions contractuelles.

Les bureaux d'études techniques travaillent le plus souvent sur les projets de marchés publics, car ils sont souvent imposés par la maîtrise d'ouvrage publique​.

Le géomètre

Le géomètre conçoit les plans de la future construction : sur ordinateur, il réalise différentes cartes et plans de la parcelle de terrain ainsi que de la construction. Ses actions lui permettront de juger et d'acter sur la faisabilité de la future réalisation.

Souvent porteur d'un titre assermenté nommé géomètre-expert, il possède des compétences très variées. Il est minutieux, organisé, sociable et a une connaissance des aspects techniques et juridiques du domaine immobilier et de la construction. Les travaux du géomètre, ses plans et études de lieux à destination des professionnels de la construction et des collectivités sont indispensables pour aménager les futurs lieux de la meilleure manière possible.

L’architecte

L’architecte est le premier représentant de la fonction de maîtrise d’œuvre.

C’est une profession réglementée avec un Ordre comme les médecins. Il a le monopole pour l’établissement du projet et des plans en vue de l’obtention du permis de construire, pour les marchés publics et les marchés privés.

Les particuliers qui font construire pour eux-mêmes ou les agriculteurs doivent faire appel à un architecte seulement pour les surfaces à partir de 170 m².

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L’entreprise de construction

Il s’agit de l’entreprise de bâtiment qui réalise les travaux. Dans ce cadre, elle a une obligation de conseil. Le constructeur de la maison peut aussi se charger des études techniques et de la coordination des différents travaux, notamment en entretien et en rénovation.

Les activités d’une entreprise de construction regroupent des métiers anciens et des métiers du second œuvre, apparus suite aux nouveaux besoins et complexités des constructions. Il y a d’une part les métiers anciens tels que les charpentiers, les menuisiers etc.

Et d’autre part, on retrouve les métiers du second œuvre tels que les peintres, les vitriers, les plombiers, etc. Pour choisir votre constructeur, vous pouvez vous renseigner sur ses dernières réalisations et vérifier ses garanties et assurances.

Les différents types de contrats de construction

Lorsque vous faites construire, vous pouvez avoir recours à plusieurs types de contrats.

Comparatif des contrats de construction

Le contrat architecte (ou de maîtrise d’œuvre) :

Les missions confiées à l’architecte par un maître d’ouvrage sont nombreuses et à géométrie variable puisque celui-ci peut intervenir aussi bien au stade de la conception qu’à celui de l’exécution. En l’absence de contrat délimitant précisément le champ d’intervention de l’architecte, ses engagements vis-à-vis de son client, les relations des parties peuvent se compliquer.

La rédaction d’un contrat entre l’architecte et le maître d’ouvrage, dit contrat d’architecte, répond donc à un impératif de prudence, mais aussi à une obligation déontologique.

Le contrat d’architecte doit, comme tout contrat, préciser qui sont les parties intervenantes (identification du maître d’ouvrage et de l’architecte) et quel est son objet. Il doit ainsi définir l’opération envisagée, son enveloppe financière mais aussi et surtout les droits et obligations de chacune des parties. Il détaillera ainsi la nature et l’étendue de la mission de l’architecte, ainsi que les modalités de sa rémunération.

Le contrat de promotion immobilière :

Dans un contrat de promotion immobilière, le promoteur s’oblige envers vous à faire procéder, pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières.

En d’autres termes, le promoteur immobilier agit en vertu d’un mandat, conclu à titre onéreux, pour le maître d’ouvrage. Il va alors accomplir tous les actes nécessaires à la construction du bâtiment, incluant ainsi les opérations juridiques, administratives et financières.

Ce contrat de promotion immobilière est un peu plus qu’un simple contrat de construction dans la mesure où le promoteur va en plus devoir supporter les fonctions incombant en principe au maître d’ouvrage. D’ailleurs, il a une obligation de résultat, ce qui lui impose de respecter ses objectifs de délais, de prix et de qualité prévus dans le contrat.

Le contrat CCMI :

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est signé entre l’acheteur et le constructeur. Il contient toutes les informations nécessaires au dessin des plans d’une maison neuve et à l’organisation du chantier de construction. Il doit notamment préciser :

• La localisation du terrain à construire
• Le plan détaillé de la maison neuve
• Le prix et si nécessaire les modalités de sa révision
• Le délai d'exécution des travaux
• Les références de l'assurance du professionnel
• Les garanties

On dénombre diverses garanties de construction : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale et garantie de livraison à prix et délais convenus.

• La garantie de parfait achèvement est une garantie légale qui oblige le constructeur à la réparation immédiate d’éventuelles malfaçons ou de désordres pendant la première année qui suit la fin du chantier.
• La garantie biennale permet de couvrir l'ensemble des équipements d'un logement durant les deux ans qui suivent la réception des travaux. La garantie décennale couvre certains dommages pouvant affecter une construction dans sa solidité ou la rendant impropre à sa destination et ce, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.
• La garantie de livraison à prix et délais convenus permet de protéger l’acheteur contre un risque éventuel d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat de départ.

La VEFA :

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est une procédure réglementée par le Code de la Construction. Elle permet à un acquéreur d’acheter un logement qui n’est pas encore construit ou est en cours de construction. Ce logement peut être un appartement, une maison isolée ou une maison dans un lotissement.

Le contrat de VEFA contient notamment :

• l'adresse du logement et sa situation dans le programme immobilier
• le descriptif du logement (surface, le nombre de pièces ...), des matériaux utilisés et des équipements
• le prix, le montant des versements et les conditions de révisions
• la date de vente
• le délai d'exécution des travaux

Le parcours d’achat sur plan se divise en 3 étapes :

• Le contrat de réservation
• La vente
• La livraison du bien