Abri de jardin non déclaré : quels risques pour l’acheteur ?

Quand on visite un bien, on regarde son état général, son emplacement, ses équipements… et on oublie souvent les formalités administratives des constructions annexes ! Or un abri de jardin, une dépendance ou un garage transformé sans déclaration, c’est l’acheteur qui en assume les conséquences : mise en conformité voire démolition à ses frais, rappel d’impôts, revente plus difficile et assureur qui peut refuser de couvrir un sinistre. Les formalités dépendent de la surface de la structure et de l’usage du bâti. On vous explique.

« En 2014, nous étions en pleine recherche pour notre premier achat immobilier. Nous avons visité une petite copropriété de 3 lots (une maison et deux dépendances, transformées en habitations). L’une des dépendances était en vente. C’était une toute petite maison prolongée d’un garage, dont l’intérieur avait été entièrement aménagé. En lieu et place de l’ancien garage se trouvaient deux chambres en enfilade» se remémore Lucie. Vous commencez à percevoir le problème ?

« Avant de nous engager, nous avons fait venir un ami spécialiste du bâtiment pour une contre-visite. Il a commencé à poser des questions sur la mise en conformité de cette dépendance dont l’usage du bâti avait changé : avait-elle été déclarée ? En creusant, nous avons découvert que non… Et la différence sur le prix de la taxe foncière - et à l’époque de la taxe d’habitation - était importante, la surface passant presque du simple au double ! Sans compter le risque d’un redressement fiscal ou d’une démolition des pièces ! Bref, cela nous a conduits à renoncer à l’achat. »

Lucie a eu raison de se rétracter : lorsqu’un propriétaire ajoute une structure sur son terrain, même modeste, certaines formalités administratives sont obligatoires et doivent être indiquées aux futurs acheteurs. Si ces démarches sont négligées, l’ouvrage en question est considéré comme non déclaré.

Quel type de structure nécessite une déclaration ?

Les formalités dépendent de la surface de la construction et de son usage. Elles sont plus strictes quand un garage ou une dépendance (cave, grenier, atelier, etc.) est transformé en pièce à vivre, car cela modifie l'affectation du bien.

Quels sont les risques pour l’acheteur ?

« Déjà que le prix de la maison était assez élevé, prendre le risque de l’acheter avec une épée de Damoclès au-dessus de notre tête n’était pas envisageable », souligne Lucie. Des annexes non déclarées vous exposent à plusieurs sanctions qui sont loin d’être négligeables.

• Des sanctions administratives et financières : La mairie peut exiger la mise en conformité des constructions, voire leur démolition, aux frais du nouveau propriétaire. Les travaux réalisés sans autorisation sont passibles d’une amende d’au moins 1 200 €, qui peut atteindre 6 000 € par m² de surface construite, et de 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive (article L480-4 du Code de l’urbanisme).
• Un redressement fiscal : Les surfaces non déclarées échappent à la taxe foncière et à la taxe d’aménagement. En cas de contrôle, vous pouvez être redevable d’un rappel d’impôts.
• Des difficultés de revente : Un bien avec des irrégularités peut être plus difficile à vendre et perdre de sa valeur sur le marché.
• Un problème d’assurance : En cas de sinistre, l’assureur peut refuser de couvrir les dommages sur une structure illégale.

Une annexe non déclarée : un levier de négociation pour l’acheteur ?

Face à une annexe non déclarée, on pourrait naturellement se poser la question de la négociation. En tant qu’acheteur, est-ce une bonne idée de jouer sur ce manquement réglementaire pour faire baisser le prix du bien ?

Chez Pretto, on aurait tendance à vous déconseiller de le faire. D’une part parce que le vendeur peut être en position de force si le marché de l’immobilier est tendu ou si la non-conformité n'est pas considérée comme un problème majeur par d'autres acheteurs. D’autre part, parce que les risques sont non négligeables : amendes, problèmes éventuels avec la copropriété, démolition… Acheter un bien immobilier est suffisamment stressant pour ne pas se rajouter une peur supplémentaire sur les épaules !

Si vous êtes malgré tout emballé par le bien en question, faites appel à un notaire ou à un expert qualifié en immobilier pour discuter de ces anomalies avant la signature du compromis de vente.

Comment vérifier qu’une annexe a bien été déclarée avant d’acheter ?

Pour se prémunir contre ces risques, il est essentiel de prendre quelques précautions. Tout d’abord, rendez-vous en mairie pour consulter le dossier d’urbanisme et vérifier les autorisations délivrées sur le bien que vous convoitez.

Enfin, demandez au vendeur les documents officiels prouvant la régularité des constructions. Déclaration de travaux, permis de construire, attestation d’achèvement… Il doit pouvoir vous fournir l’ensemble de ces documents.

Pour des informations officielles sur la réglementation des abris de jardin et des dépendances, vous pouvez consulter le site Service-public.fr qui détaille les démarches en fonction des surfaces et des types de constructions.

Au moindre doute (parce que certains vendeurs ou agents immobiliers ne mentionnent pas toujours de manière transparente la présence d’annexes non déclarées), contactez votre notaire pour faire le point sur la situation.

Peut-on régulariser une annexe non déclarée après l’achat ?

Vous avez constaté l’irrégularité après avoir acheté le bien ? Pas de panique, il est encore temps de vous mettre en conformité avec la loi. Procédez par étape :

• Déposez une demande de régularisation auprès de la mairie, en respectant les règles d’urbanisme en vigueur.
• Effectuez une mise en conformité si des travaux d’adaptation sont requis.
• Demandez un recours gracieux si une démolition est exigée, en argumentant sur votre bonne foi.

Le temps joue en partie pour vous. La mairie peut poursuivre devant le tribunal correctionnel pendant 6 ans après l’achèvement des travaux, et demander la démolition ou la mise en conformité devant le tribunal judiciaire pendant 10 ans. Les voisins disposent de 5 ans. Mais attention : si l’annexe a été construite sans aucune autorisation, la mairie pourra toujours refuser vos futurs projets de travaux sur le bâtiment, quelle que soit son ancienneté, tant qu’elle n’a pas été régularisée (selon le Service Public).

Que faire si vous découvrez l’irrégularité après la vente ?

Si vous découvrez après la signature qu’une annexe n’a jamais été déclarée, tout n’est pas perdu. Selon les notaires de France, la garantie des vices cachés permet à l’acheteur de se retourner contre le vendeur quand un défaut rend le logement impropre à son usage, ou en diminue tellement l’usage qu’il ne l’aurait pas acheté à ce prix. Le défaut doit exister avant la vente et ne pas être décelable lors d’une visite, et la garantie ne joue que dans l’ancien. Reste à savoir si une annexe non déclarée entre dans cette définition : c’est au juge d’en décider, d’où l’intérêt d’en parler vite à votre notaire.

Si le vice est reconnu, vous pouvez garder le logement et obtenir le remboursement d’une partie du prix, ou annuler la vente et récupérer le prix versé ainsi que les frais de l’opération. Si le vendeur connaissait le défaut, vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts. Vous avez deux ans à compter de la découverte du vice pour agir, après une tentative de règlement amiable, indispensable avant de saisir le tribunal judiciaire. Attention à la clause d’exclusion de garantie, présente dans la plupart des contrats de vente : elle reste sans effet si le vendeur est un professionnel ou si vous prouvez qu’il connaissait le vice.

Acheter son bien immobilier l’esprit serein c’est tout un art, et cela doit se faire sans précipitation, en s’arrêtant sur chaque détail, même anodin. Pour vous assurer que toutes les informations relatives à votre projet d’achat sont vérifiées, faites-vous accompagner et mobilisez un réseau d’experts qualifiés, tels que votre notaire, un courtier ou votre banque. Plus on est de fous… mieux on investit !