Patrimoine immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Le patrimoine immobilier désigne l’ensemble des biens immobiliers d’une personne : résidence principale, complétée le cas échéant par des résidences secondaires ou locatives. Début 2021, il représentait 62 % du patrimoine brut des Français, une part stable depuis 2004 et encore plus marquée quand le patrimoine global dépasse la médiane, selon l’Insee. Le patrimoine étant un ensemble de biens et de dettes, mieux vaut en connaître les règles avant de chercher à le développer.

Début 2021, 62 % du patrimoine brut des Français était constitué de leurs biens immobiliers. Selon l’Insee, la proportion occupée par le patrimoine immobilier est souvent plus élevée lorsque le patrimoine total d’un individu est au-dessus de la médiane. Le patrimoine immobilier constitue une part non négligeable de la richesse des ménages, c’est pourquoi certains ménages cherchent à investir dans l’immobilier. Il est donc primordial d’optimiser votre patrimoine immobilier car cela peut être extrêmement fructueux.

Vous avez sûrement envie de faire fructifier votre patrimoine au fil des années, mais gardez bien en tête que le patrimoine est un ensemble de biens et de dettes. Si vous souhaitez constituer votre patrimoine immobilier, commencez tout d’abord par préparer votre projet immobilier avec notre outil en ligne.

Quelle est la définition légale du patrimoine immobilier ?

Un patrimoine immobilier est avant tout un actif non financier. Il peut venir compléter votre patrimoine financier ou professionnel. Le patrimoine immobilier représente l’ensemble des biens immobiliers d’une personne. Généralement, il est constitué d’une résidence principale qui peut ensuite être complétée par des résidences secondaires ou locatives.

Les différents types de biens considérés comme du patrimoine immobilier

Les biens immobiliers pris en compte dans le calcul d’un patrimoine immobilier sont :

• les biens immeubles (au sens juridique du terme) : maison, appartement ou encore dépendance ;
• les constructions en cours ;
• les bâtiments classés « Monuments Historiques » ;
• les appartements en copropriété ;
• les terrains à bâtir ;
• les forêts, champs et plantations agricoles ;
• les droits portant sur les immeubles (usufruit, par exemple).

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Quels sont les différents types de patrimoine immobilier ?

Pour comprendre comment investir en immobilier de manière pertinente, il est important de bien faire attention à l’emplacement, la qualité du bien, la construction ou encore la demande locative si vous souhaitez faire un investissement locatif. Vous devez avoir en tête les différents types de patrimoine immobilier :

• L’immobilier d’habitation : ce type de bien concerne l’immobilier détenu uniquement dans le but d’y habiter. Il peut donc faire office de résidence principale ou secondaire.
• L’immobilier de rapport : ce type de bien fait office d’investissement locatif. Vous pouvez acquérir le bien et ensuite le mettre en location pour obtenir un retour sur investissement. Ainsi, les loyers issus de ces biens constituent un complément de revenu.
• L’immobilier commercial : ces biens immobiliers concernent des biens immobiliers professionnels tels que des bureaux, commerces ou locaux d’activités, acquis par des particuliers. Vous devrez acquérir de manière indirecte des actions de sociétés foncières cotées ou des parts de SCPI.
• Les terrains à bâtir : ce sont des terrains vierges achetés par des investisseurs dans le but d’y construire leur maison ou immeuble. En fonction du type d’habitat construit, la taxe appliquée y est très variable.
• Les forêts, les champs et plantations agricoles : ces biens immobiliers peuvent aussi entrer dans votre patrimoine immobilier.

Quelques cas particuliers de patrimoine immobilier

La Société Civile Immobilière Familiale (SCI) est une société permettant aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un bien ensemble. Cela peut être à parts égales ou pas. Ainsi, la gestion du bien ou les revenus qui en sont tirés peuvent être mis en commun et répartis entre les membres. Sur le fonctionnement, chaque membre de la famille apporte une quote-part d’un immeuble, ensuite c’est la société qui en devient propriétaire. Dans le cas où plusieurs personnes se retrouvent à leur insu liées par la possession d’un bien (héritage, divorce…), ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent.

Le viager peut être une façon de faire grandir son patrimoine immobilier tout en le diversifiant. Acheter un bien en viager signifie que vous achetez un bien à un senior en vous engageant à lui verser une rente à vie. En échange du titre de propriété, vous devrez verser au vendeur un capital, appelé bouquet, ainsi qu’une rente viagère. Un des atouts de ce patrimoine immobilier est qu’il peut souvent se faire sans emprunt et donc sans frais bancaires !

Le patrimoine immobilier peut aussi se transmettre de son vivant, via une donation, ou après un décès, dans le cadre d’une succession. Un abattement de 100 000 € par parent et par enfant s’applique sur les donations, renouvelable tous les 15 ans, et une donation-partage permet de figer la valeur des biens transmis au jour de la donation plutôt qu’au jour du décès.

Comment le patrimoine immobilier est-il imposé ?

Quand mon patrimoine immobilier devient-il imposable à l’IFI ?

Globalement, si après déduction des dettes, votre patrimoine dépasse les 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l'année civile (source : economie.gouv.fr), vous serez imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous n’avez jamais entendu parler de l’IFI ? Cet impôt est le successeur de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il se concentre désormais sur les possessions immobilières dans le but de favoriser les investissements à destination des entreprises.

Si vous êtes dans ce cas, n’ayez crainte, des abattements existent ! Par exemple, une résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % de sa valeur (source : economie.gouv.fr). Faites tout de même attention car l’IFI ne concerne pas seulement la détention de biens immobiliers physiques, mais aussi les placements immobiliers.

Comment calculer la valeur du patrimoine immobilier ?

• L’environnement et l’attractivité de la zone
• La notoriété du quartier
• La présence de commerces de proximité et de bonnes écoles
• Le sentiment de sécurité
• Les perspectives de développement du territoire

Comment calculer mon patrimoine immobilier taxable ?

Sans partir dans des calculs trop complexes, sachez que la valeur nette taxable du patrimoine immobilier à l’IFI se résume à une simple soustraction :

Pour procéder à la détermination du patrimoine net, il faut d’abord savoir qui sont les membres de la famille assujettis à l’IFI. Il est ensuite nécessaire de procéder à l’inventaire des biens imposables, puis à leur évaluation et enfin procéder à la déduction des dettes.

L’essentiel du patrimoine immobilier étant taxable à l’IFI, il est commode de lister les biens exonérés qui n’entrent pas dans le champ de cette imposition :

• tout le patrimoine mobilier auparavant soumis à l’ISF (meubles meublants, épargne financière, actions et parts sociales…) ou déjà exonéré d’ISF (œuvres d’art, antiquités de plus de 100 ans, objets de collection par exemple) ;
• le patrimoine immobilier à usage professionnel, sous conditions ;
• la part d’immobilier logée dans le fonds euros des contrats d’assurance vie ;
• les parts d’OPC (Sicav et FCP) composés de moins de 20 % d’immobilier (si le foyer fiscal possède moins de 10 % des parts du fonds) ;
• les participations de moins de 5 % dans les sociétés foncières ayant opté pour le statut SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ;
• biens détenus à l’étranger pour les redevables de l’IFI non-résidents ;
• la nue-propriété d’un bien. En cas de division d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, seul ce dernier est en principe redevable de l’IFI pour la valeur du bien.