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Que faire de son patrimoine immobilier lors d’un divorce ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 30 nov. 2022
Que faire de son patrimoine immobilier lors d’un divorce ?
Dans le cadre d’un divorce, il est d’ordinaire de devoir gérer de multiples choses, dont le partage des biens. Les règles de partage dépendent du fait qu'il s'agisse d'un bien personnel ou commun, et aussi du type de divorce en cours : amiable ou contentieux. Que faire de son patrimoine immobilier lors d’un divorce ? Comment garder sa maison en cas de divorce ? Est-il préférable de vendre avant de divorcer ? Quels sont les frais de notaire lors de cette procédure ? Voici toutes nos réponses et nos conseils.

Comment se passe un divorce avec un bien immobilier ?

À l’amiable ou non, après un divorce, chaque époux récupère son bien. Lorsqu’il existe un bien immobilier commun au moment du divorce par consentement mutuel, les époux ont plusieurs solutions qui s’offrent à eux : vendre, rester dans l'indivision, ou encore, faire en sorte que l'un des deux époux reste l'unique propriétaire.

Vous pouvez également décider de conserver la propriété du bien à deux. Attendre avant de vendre sa maison ou son bien immobilier est parfois encore plus avantageux, certaines saisons ou périodes sont plus propices aux ventes immobilières que d'autres ! Dans ce cas, la propriété est détenue conjointement par les époux : ils restent tous deux propriétaires du bien en question.

L’un des époux peut également racheter la part de son conjoint. Ce dernier devient alors le seul et exclusif propriétaire du bien.

Comment le notaire liquide-t-il le régime matrimonial ?

Le régime matrimonial représente les règles qui déterminent les droits et les devoirs des époux ainsi que leurs relations patrimoniales.

À partir des informations fournies par le client, le notaire procède d'abord à un inventaire quantitatif exhaustif des biens et des éventuelles dettes du couple. Cette liste lui permettra de déterminer la part de chaque conjoint, chaque régime obéissant à ses propres règles :

  • Le régime de la communauté de biens réduit aux acquêts (mariage sans contrat) : chaque époux reprend ses propres biens et a droit à la moitié des biens acquis pendant le mariage ;
  • Le régime de répartition des biens : les époux récupèrent leurs biens personnels respectifs ainsi que leur part des biens composant l’indivision ;
  • Le régime de participation aux acquêts : Chaque époux récupère ses biens personnels, et la succession constituée de la différence entre les successions initiale et finale des époux est divisée à parts égales.

Professionnel aguerri, le notaire expliquera clairement la situation à chacun des époux afin qu'ils s'entendent sur le partage des biens.

Quels documents fournir au notaire ?

Le notaire saura vous indiquer quels documents sont attendus. Cependant, pour vous préparer, en voici une liste non exhaustive :

  • la carte d’identité des deux protagonistes ;
  • le livret de famille ;
  • la carte grise de votre véhicule ainsi que la cote argus ;
  • le contrat de mariage ;
  • les titres de propriété de tous les biens immobiliers, ainsi que leur évaluation sur le marché réalisée par un professionnel ;
  • les relevés de vos comptes bancaires, contrat d’assurance vie, prêts communs… ;
  • les justificatifs présentant les emprunts en cours (immobilier, à la consommation…) ;
  • les avis d’impôts sur le revenu et locaux ;
  • un justificatif des charges de copropriété.

Quand sont faites les opérations de liquidation et de partage ?

Pour partager, il doit y avoir une liquidation, c'est-à-dire la quantification de la succession des conjoints (y compris les dettes) pour déterminer la valeur de la part qui doit être restituée à chacun d'eux. Les avocats des deux époux doivent déclarer comment la liquidation se déroule dans l'accord de divorce que les deux parties acceptent.

En ce qui concerne la date, les opérations de liquidation doivent se faire pendant le divorce par consentement mutuel, avant qu’il ne soit enregistré par un notaire.

Comment calculer le partage d'un bien immobilier ?

Selon le régime de votre mariage, le partage d’un bien immobilier ne sera pas le même.

  • Lors d’un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, en cas de divorce, le bien (maison ou appartement) que vous avez acquis en commun sera divisé en deux parts égales, peu importe le montant de votre contribution individuelle à l’achat du bien.
  • Selon le régime de la communauté, tous les biens acquis par les deux époux, que cela soit avant ou après leur mariage, appartiennent à la communauté et doivent être partagés à parts égales. De plus, en cas de divorce, les biens, dont l’immobilier, que vous possédiez avant le mariage, seront strictement divisés en deux parties.
  • Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, chaque époux est seul propriétaire des biens qu'il a acquis avant ou après le mariage. Pour les biens immobiliers achetés en commun, les époux ont chacun une quote-part, qui est déterminée en fonction de leurs apports en capital respectifs au moment de l'achat. Les quotes-parts doivent être déterminées au moment de l’acquisition du bien, si ce n’est pas le cas, le logement sera partagé à parts égales.

Comment protéger son patrimoine en cas de divorce ?

Pour protéger leur patrimoine, les époux doivent prendre leurs dispositions avant ou durant le divorce, et pour cela, plusieurs solutions s’offrent à eux.

Ces derniers peuvent envisager le régime de séparation des biens, qui protège votre patrimoine en cas de divorce. Les époux peuvent également opter pour la séparation de corps. En effet, selon l'article 296 du Code civil, « une séparation de corps peut être prononcée à la demande de l'un des époux dans les mêmes circonstances et conditions qu'un divorce. » Une autre solution pour protéger son patrimoine en cas de divorce est la substitution de pouvoirs. L'article 1426 du Code civil prévoit la substitution de pouvoirs qui peut interdire à l'un des époux d'administrer les biens communs s'il n'est pas en mesure d'exprimer sa volonté. L'autre époux sera autorisé par le juge à diriger seul la communauté des biens, sauf pour les actes les plus importants qui nécessitent une autorisation du juge.

En cas de divorce, il est important de s’occuper du devenir des biens immobiliers communs. Pour cela, Pretto vous aide à trouver un financement pour effectuer le rachat de vos parts ou acheter un autre bien immobilier suite à votre divorce. N’hésitez pas à simuler votre capacité d’emprunt pour connaître le montant total auquel vous pouvez prétendre à la suite de votre séparation.