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Comment calculer les droits de succession sur un bien immobilier ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 05 déc. 2022
Comment calculer les droits de succession sur un bien immobilier ?

Si vous héritez d’un bien immobilier à la suite du décès d’un des membres de votre famille, vous devez nécessairement payer des droits de succession. Ces droits correspondent aux taxes à payer à l’administration fiscale et leur montant va dépendre du bilan, du patrimoine immobilier de la personne décédée.

Néanmoins, en fonction de votre degré parenté, vous pouvez peut-être bénéficier d’exonérations sur ces droits de succession.

À quoi correspondent les droits de succession dans l'immobilier ?

Suite à un décès, un bilan du patrimoine de la personne défunte est réalisé en vue de le transmettre à ses héritiers. Les droits de succession représentent les taxes à payer à l'administration fiscale sur l'ensemble des biens du défunt.

En tant qu'héritier, vous êtes tenu de vous en acquitter, et ce, quelle que soit la nature du legs.

Quels sont les frais de succession immobiliers ?

Les droits de succession s'appliquent après déduction d'un abattement. Son montant dépend de la valeur de l'héritage et du lien de parenté que vous avez avec le défunt. Le taux d'imposition augmente à mesure que votre degré de parenté s'éloigne.

Ces droits de succession sont prélevés sur tous les biens reçus du défunt, en France ou à l'étranger, à condition qu'il ait été domicilié en France.

Les frais de notaire

Une succession immobilière fait obligatoirement intervenir un notaire qui veille à son bon déroulement. Cet officier public va évaluer l'actif net successoral, qui représente la valeur totale du patrimoine du défunt.

Il s'obtient en déduisant de la valeur des biens les dettes éventuelles laissées par leur ancien propriétaire. Il peut s'agir des frais d'obsèques, des impôts, des crédits en cours ou d'autres impayés.

C'est le notaire qui va définir les héritiers. En tenant compte des droits filiaux prévus par la législation, il va attribuer à chacun d'eux leur part.

L'attestation immobilière

Établi par le notaire, cet acte authentique permet de transférer la propriété du patrimoine immobilier du défunt à ses héritiers.

Pour l'établissement d'une attestation immobilière, le notaire perçoit des pourcentages sur la valeur du bien  :

  • 1 935 % HT pour un bien valant jusqu'à 6 500 euros :
  • 1 064 % HT si le bien coûte entre 6 501 et 17 000 euros :
  • 0 726 % HT si la valeur du bien se situe entre 17 001 et 30 000 euros :
  • 0 532 % HT au-delà de 30 000 euros.

Ces émoluments sont soumis à la TVA.

L'attestation immobilière induit aussi le paiement de frais divers, à savoir  :

la taxe de publicité foncière fixe d'un montant de 125 euros ; l'état hypothécaire ; le salaire du conservateur s'élevant à 0,10 % de la valeur de chaque bien, avec toutefois un minimum de 15 euros.

L'acte de partage

Le patrimoine légué à plusieurs héritiers est soumis au régime de l'indivision. Toutefois, ces derniers peuvent décider de partager le bien et recevoir chacun une portion de bien indivis correspondant à ses droits.

Dans ce cas, le notaire est tenu d'établir un acte de partage, soumis lui aussi à des émoluments assujettis à la TVA. Un pourcentage dégressif est appliqué sur l'actif brut  :

  • 4,837 % pour un bien valant jusqu'à 6 500 euros ;
  • 1,995 % de 6 501 à 17 000 euros ;
  • 1,330 % de 17 001 à 60 000euros ;
  • 0,998 % au-delà de 60 000euros.

Comment sont calculés les frais de succession ?

Les exonérations et abattements

Selon votre situation en tant qu'héritier, vous pouvez avoir droit à des abattements et des exonérations sur les droits de succession. Ces derniers dépendent de votre degré de parenté avec le défunt.

Le conjoint survivant ou le partenaire pacsé est totalement exonéré des droits de succession. C'est aussi le cas de ses frères et sœurs, à condition qu'ils remplissent certaines conditions  :

  • être célibataire, veuf ou divorcé ;
  • avoir vécu avec le défunt les cinq dernières années :
  • avoir plus de 50 ans à l'ouverture de la succession.

Pour des membres d'une même fratrie ne profitant pas de l’exonération, l’abattement s’élève à 15 932 euros, à répartir en parts égales entre les héritiers. Pour un enfant, ils ne doivent pas dépasser les 100 000 euros.

Si le conjoint survivant occupe le logement faisant l'objet de la succession, un abattement de 20  % s'applique sur la valeur vénale de la résidence principale. C’est aussi valable pour les enfants mineurs ou d'autres membres de la famille avec une incapacité de travailler.

Les héritiers d'un bien peuvent avoir droit à une exonération totale ou partielle en fonction du bien transmis. C'est notamment le cas des monuments historiques, des biens forestiers ou agricoles, des immeubles d'habitation acquis entre août 1995 et fin 1996 et des biens achetés neufs entre juin 1993 et décembre 1994.

Les droits de succession

Pour le calcul des droits de succession sur les héritiers directs, le notaire prend en compte la valeur de la quotité disponible et y applique un pourcentage progressif  :

  • 5 % pour une valeur inférieure à 8 027 euros ;
  • 10 % entre 8 072 et 12 109 euros ;
  • 15 % entre 12 109 et 15 932 euros ;
  • 20 % entre 15 932 euros et 552 324 euros ;
  • 30 % entre 552 324 et 902 838 euros ;
  • 40 % entre 902 838 et 1 805 677 euros ;
  • 45 % au-delà de 1 805 67 euros.

Un pourcentage entre 35 à 45 % s'applique aux frères et sœurs du défunt. Pour les parents jusqu'au 4ème degré, il s'élève à 55 %. Au-delà du 4e degré, les droits de succession représentent 60  % de la valeur de la quotité disponible.