Transmettre sans tout perdre : comment optimiser la succession de son patrimoine immobilier

Transmettre son patrimoine à ses enfants, la plupart des Français le souhaitent. Ils sont tout aussi nombreux à redouter le poids des impôts sur les successions. La SCI familiale et le démembrement de propriété permettent de transmettre un bien immobilier tout en optimisant les abattements fiscaux, à condition de s’y prendre tôt et de consulter un notaire.

Les droits de succession sont-ils vraiment excessifs ?

Selon un sondage OpinionWay pour Les Échos Patrimoine et Le Conservateur, en 2024, trois Français sur quatre jugent les droits de succession excessifs. Et ce, quels que soient leurs revenus.

Heureusement, on peut contourner (légalement !) les embûches fiscales. Encore faut-il s’y prendre tôt, et connaître les bons outils. Parmi eux : la SCI et le démembrement de propriété. Derrière ces termes un brin intimidants, se cachent des solutions efficaces pour transmettre son bien immobilier tout en optimisant les abattements fiscaux. Et rassurez-vous : pas besoin d’un doctorat en droit notarial pour comprendre comment ça marche (même si un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou un avocat fiscaliste peut sérieusement vous simplifier la vie).

Il est recommandé de consulter un notaire pour faire le point sur les options possibles : c’est confidentiel… et gratuit !

La SCI, un outil efficace pour transmettre un bien

Si vous possédez un bien d’investissement (immeuble, logements loués...), vous pouvez le faire acheter par une SCI familiale. “Cette dernière contracte un prêt, remboursé grâce aux loyers perçus”, explique Me Virginie Legrain, notaire, de la compagnie de la Chambre interdépartementale de Nord-Pas-de-Calais.

Une fois le bien acquis, les parents transmettent progressivement les parts sociales de la SCI à leurs enfants, via une donation-partage. Et là, magie du système : la valeur nominale des parts est souvent faible, ce qui permet de réduire la base taxable. Encore mieux : en démembrant les parts (les parents conservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et les enfants reçoivent la nue-propriété, à savoir la propriété du bien sans pouvoir l’utiliser immédiatement), on fait encore baisser leur valeur fiscale. Résultat : un abattement fiscal mieux utilisé, et des droits de succession allégés. “C’est un montage bien rôdé, mais qui demande un accompagnement sur mesure”, précise Me Legrain.

Le démembrement de propriété : transmettre tout en gardant la main

Autre solution prisée pour transmettre un bien immobilier, notamment sa résidence principale : le démembrement de propriété. Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit, le droit d’usage d’un bien, de la nue-propriété, le droit de le posséder : les parents conservent l’usufruit, donc peuvent continuer à vivre dans le logement, et donnent la nue-propriété à leurs enfants. Au décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires.

L’intérêt du démembrement, c’est qu’il permet de transmettre une partie du patrimoine tout en gardant la main. Et fiscalement, c’est une opération maligne : la valeur transmise est inférieure à celle d’un bien en pleine propriété, ce qui permet d’optimiser les abattements. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans droits à payer. En couple, cela grimpe à 200 000 €. “Mais attention : si vous décédez dans les 15 ans suivant la donation, la valeur transmise est réintégrée dans la succession, et l’abattement grignoté”, précise Me Legrain. D’où l’intérêt de ne pas trop tarder à se pencher sur la question !

Face à la pression fiscale sur les successions, il est essentiel de prendre les devants. La bonne stratégie ? S’informer, anticiper et s’entourer de professionnels pour faire les bons choix, au bon moment.