Licitation : quelle est cette procédure qui permet de sortir de l’indivision ?

Vous héritez d'une maison avec vos frères et sœurs ? Vous divorcez et aucun de vous deux ne souhaite garder le logement ? Lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, on parle d’indivision. Si elles ne parviennent pas à se mettre d’accord ou si le bien ne peut pas être partagé entre elles, la licitation peut permettre de débloquer la situation. Le bien est alors vendu et l’argent obtenu est réparti entre les propriétaires en fonction de la part de chacun. 

Qu'est-ce qu'une licitation ?

La licitation est une procédure juridique permettant de mettre fin à une indivision (quand plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien) lorsque celui-ci ne peut pas être partagé entre elles. C’est notamment le cas après une succession, un divorce, une séparation ou un achat immobilier à plusieurs.

Concrètement, l’objectif est de transformer la valeur du bien en argent, puis de permettre à chacun de récupérer la part qui lui revient. Deux situations peuvent s’envisager :

• L’un des propriétaires (un indivisaire) rachète les parts du ou des autres et devient le seul propriétaire du bien. On parle alors de rachat de soulte.
• Le bien est vendu à une autre personne, puis le prix de vente est partagé entre les indivisaires selon la part de chacun.

La licitation est un acte encadré par un notaire, même si elle est rendue à l’amiable. Cependant, si les co-indivisaires sont en désaccord, elle sera actée par un juge. 

Licitation faisant cesser l'indivision : amiable, judiciaire ou forcée ?

Le type de licitation dépend avant tout de la situation entre les différents co-indivisaires. Si tout le monde est d’accord, la procédure peut se faire à la voie amiable.  Si aucun accord n’est possible et/ou que le dialogue est rompu entre les propriétaires, il peut être nécessaire de passer par un juge. 

La licitation amiable 

C’est la solution la plus simple lorsque les propriétaires parviennent à se mettre d’accord sur le sort du bien. La vente est alors organisée et officialisée avec l’aide d’un notaire. 

La licitation judiciaire 

Lorsque les propriétaires ne parviennent pas à trouver un accord, l’un d’eux peut demander au juge de mettre fin à l’indivision. Il doit généralement pouvoir montrer qu’une solution à l’amiable a été tentée en amont. 

Lorsque le partage est impossible, le juge peut alors ordonner sa vente, le plus souvent aux enchères judiciaires. Les indivisaires sont prioritaires pour enchérir, mais d’autres personnes peuvent surenchérir dans les 10 jours qui suivent. 

La licitation dite “forcée” 

Cette situation intervient lorsqu’un créancier demande la vente du bien détenu en indivision afin de récupérer la somme qui lui est due sur le produit de la vente. 

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une licitation ?

La licitation présente plusieurs intérêts :

• elle débloque une situation d'indivision parfois conflictuelle ;
• elle permet à un indivisaire de conserver le bien familial ;
• elle évite qu'une indivision s’étende sur plusieurs années.

En revanche, cette procédure présente également quelques limites :

• elle engage des frais de notaire, de publicité foncière et éventuellement de justice ;
• elle peut parfois perdurer sur un long délai en cas de procédure judiciaire ;
• le bien vendu aux enchères peut être cédé à un prix inférieur au marché.

Sortir d'une indivision par licitation, hors succession 

La licitation ne concerne pas seulement la licitation succession. Un couple marié qui divorce ou des partenaires de Pacs qui se séparent se retrouvent en indivision sur le logement qu’ils ont acheté ensemble. 

Depuis le 9 avril 2026, la loi n° 2026-248 a modernisé le partage judiciaire. L’article 840 du Code civil a été réécrit, permettant d’étendre cette procédure au règlement des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de Pacs et des concubins, y compris lorsque les opérations de liquidation sont complexes. La licitation via un notaire ou un juge permet ainsi :

• de vendre le bien,
• de répartir le prix entre les indivisaires. 

En revanche, si l’un des deux envisage de conserver le bien, il rachète la quote-part de l’autre : c’est un rachat de soulte. 

Enfin, sans accord sur la valeur du bien ou son attribution, une procédure judiciaire peut s’avérer nécessaire.

La licitation dans une succession : comment ça marche ?

Lors d’une succession, les héritiers se retrouvent en situation d’indivision. Néanmoins, une licitation s’envisage lorsque des héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur le partage du bien ou lorsqu’il est difficile à partager. Elle devient une solution pour que chacun puisse accéder à sa part. Menée à l’amiable, c’est le notaire qui dirige la licitation en procédant au partage et à la rédaction de l’acte.

Quels sont les frais d’un acte de licitation ?

Les frais d’une licitation varient selon la nature de la procédure : à l’amiable ou judiciaire. 

Le coût d'une licitation amiable comprend généralement :

• de la valeur du bien ;
• des émoluments du notaire ;
• selon les situations, des droits de partage ou de la taxe de publicité foncière évaluée à 2,50 % par le Code général des impôts ;
• des frais liés aux formalités administratives.

Si la licitation est judiciaire, il faudra ajouter :

• des frais judiciaires,
• des honoraires d’avocat,
• une expertise immobilière si la valeur du bien est contestée.

Le rôle du financement dans le rachat de la part des autres indivisaires 

Lorsqu'un indivisaire souhaite conserver le bien, il doit financer le rachat des parts du ou des autres copropriétaires. Cette opération, le rachat de soulte, nécessite souvent un prêt immobilier dont le montant couvre la valeur des quotes-parts rachetées et les frais supplémentaires. 

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