Pouvez-vous faire une donation à votre enfant pour son achat immobilier ?

Votre enfant souhaite faire son premier achat immobilier et vous aimeriez l’aider en lui donnant une somme d’argent qui viendrait constituer son apport ? Il s’agit là d’une pratique très répandue, d’autant plus que beaucoup de personnes y voient une manière d’échapper aux droits de succession élevés liés à l’héritage.

Mais, me direz-vous, les donations parents-enfants ne sont-elles pas également taxées ? Bien vu ! Elles le sont. Mais elles offrent néanmoins de très belles opportunités que nous vous présentons dans cet article.

1. Quel est le montant de la donation pour mon enfant ?

En tant que parent, vous êtes libre de vos donations envers vos enfants. Vous pouvez donner ce que vous voulez (bien immobilier, argent, etc.), et autant que vous voulez. Cependant, comme annoncé en introduction, les donations sont soumises à l’imposition. Les droits de donation suivent le tableau ci-dessous :

Montant Imposition
Moins de 8.072 € 5%
De 8.072 à 12.109 € 10%
De 12.109 à 15.932 € 15%
De 15.932 à 552.324 € 20%
De 552.324 à 902.838 € 30%
De 902.838 à 1.805.677 € 40%
Au-delà de 1.805.677 € 45%

L’exonération des droits de donation sur les dons aux enfants

Cependant, dans le cadre d’une donation parents-enfants, vous pouvez bénéficier d’exonérations très intéressantes. En effet, vous pouvez bénéficier d’une abattement de 100 000 € sur les dons manuels faits à vos enfants.

Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € à son enfant, tous les 15 ans, sans être imposé. Un couple peut donc faire une donation allant jusqu’à 200 000 € à chacun de ses enfants, tous les 15 ans, sans avoir à payer de droits de donation.

De la même manière, l’exonération peut aller jusqu’à 31 865 € pour les petits-enfants et 5 310 € pour les arrière-petits-enfants. Ces exonérations étant cumulables, un enfant peut recevoir tous les 15 ans 200 000 € de ses parents (100 000 x 2), 127 460 € de ses grands-parents (31 865 x 4) et 42 480 € de ses arrière-grands-parents (5 310 € x 8), sans payer le moindre centime au fisc.

Vous pouvez profiter de cet abattement en une ou plusieurs fois. Aussi, si vous n’utilisez pas tout l’abattement lors d’une première donation à votre enfant, vous pouvez profiter du reliquat pendant encore 15 ans, si vous effectuez une nouvelle donation.

Ces exonérations peuvent également être cumulées avec d’autres types de donations.

L'abattement spécifique aux personnes handicapées

Cet abattement, qui peut aller jusqu’à 159 325 €, est applicable à tous les dons (y compris ceux réalisés entre deux personnes n’ayant pas de lien de parenté). Le handicap doit être présent au moment de la donation, et être justifié par un certificat.

L'exonération des dons familiaux de sommes d’argent

L’article 790 G du Code général des impôts définit que cette exonération, qui va jusqu’à 31 865 €, peut être accordée tous les 15 ans, à condition :

  • que le donateur ait moins de 80 ans
  • que le donataire soit majeur
  • que la donation soit une somme d’argent et vise les enfants, petits-enfants, ou arrière-petits-enfants du donateur (ou neveux et nièces si le donateur n’a pas de descendance)
Exemple

M. Hugo souhaiterait faire un don à son petit-fils, qui envisage d’acheter prochainement. Il a moins de 80 ans, et peut donc donner :

  • au titre de l’exonération de droit des dons familiaux de somme d’argent : 31 865 €
  • don manuel sans imposition : 31 685 € Soit un total de 63 730 €

Les exonérations sur la donation de certains types de bien

Certains bien très spécifiques sont également exonérés dans une certaine mesure. Vous pourrez en trouver la liste complète sur le site du gouvernement.
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2. Les différentes catégories de dons

Dans la grande famille de la donation, il faut savoir distinguer les différentes catégories.

Les dons manuels

Le don manuel est défini par l’article 894 du Code civil comme «l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte ». Il peut concerner tous types de biens, sauf les biens immeubles.

Attention à ne pas confondre le don manuel avec le présent d’usage. Le présent d’usage, c’est le cadeau que vous offrez par tradition, à Noël ou pour un anniversaire. Sa valeur reste minime par rapport à votre fortune, et il n’est pas imposable. Les dons manuels, eux, peuvent être imposés. Ils doivent d’ailleurs être déclarés au fisc, même s’ils ne sont pas imposables.

Par défaut, le don manuel d’un parent à un enfant est considéré comme une avance sur la part que ce dernier percevra au moment de la succession de son parent. Dans le cas d’une succession avec plusieurs enfants, le bien donné est « rapporté » à la succession. C’est-à-dire qu’au décès du parent, la donation est revalorisée afin de permettre un juste partage entre tous les héritiers.

Cette procédure, souvent source de conflits entre héritiers, peut néanmoins être contournée par un pacte adjoint précisant que le don est « hors part successorale ».

Les donations par acte notarié

Dans certains cas, comme les dons d’argent manuels ou familiaux, la déclaration de la donation au fisc est suffisante. Il s’agit néanmoins d’exceptions, la norme restant le recours à un notaire. Ce dernier intervient obligatoirement dans la réalisation de deux types de donations :

La donation d’immeubles

Dans le cas de la donation d’un bien immeuble (c’est-à-dire ne pouvant pas être déplacé), vous devez obligatoirement passer chez le notaire. C’est lui qui assure la traçabilité de la propriété du logement, et vous permet à vous et vos descendants d’en jouir sans entrave.

Comme toute donation parent-enfant, les donations d’immeubles sont soumises à l’imposition et aux exonérations énoncées plus haut. Le donataire devra s’acquitter du montant restant, auquel s’ajoutent trois taxes spécifiques à ce type de don :

  • la taxe de publicité foncière, qui représente 0,60 % du montant total,
  • le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement s’élève à 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière,
  • la contribution de sécurité immobilière, qui représente à 0,1 % du montant total.

La donation-partage

La donation-partage vous permet de régler votre succession à l’avance en répartissant de votre vivant votre patrimoine entre vos enfants. L’avantage, c’est que vous réduisez les chances de conflit entre vos héritiers. En effet, dès lors qu’elle est signée par le notaire, la donation-partage est scellée, et ne peut plus être remise en cause. En clair, qu’un des biens légués ait pris ou perdu de la valeur ne change rien au partage. Ainsi, vous coupez court à tout potentiel conflit entre vos enfants, tout en profitant des mêmes abattements que pour une donation simple.

Dans le cadre d’une donation-partage, vous pouvez également ajouter une réserve d’usufruit et opter pour ce que l’on appelle un démembrement de propriété. Vous conservez alors l’usufruit de votre bien (qui vous permet de l’occuper, de le louer à votre guise) et vos enfants sont nus-propriétaires. L’avantage : vos enfants paient moins de droits de mutation à titre gratuit. En effet, ceux-ci sont calculés d’après la valeur de la nue-propriété qui est définie selon le barème ci-dessous.

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nu propriété
Moins de 21 ans révolus 90 % de la pleine propriété 10 %
Moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
Moins de 41 ans révolus 70 % 30 %
Moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
Moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
Moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
Moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
Moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

À cela, on ajoute les éventuels abattements, comme vu précédemment. À votre décès, vos enfants récupèrent l’usufruit du bien, et en deviennent donc entièrement propriétaires, sans avoir de droits supplémentaires à payer.

Mon enfant peut-il utiliser cette donation comme apport ?

Vous pouvez tout à fait faire un don à votre enfant pour l’aider dans son achat immobilier. Celui-ci peut alors utiliser cette somme comme apport pour son emprunt.

Il peut l’utiliser de différentes manières :

  • S’il connaît déjà le prix du bien qu’il souhaite acheter, augmenter l’apport lui permet d’emprunter une somme moins importante à la banque et donc, soit de rembourser son emprunt sur une période plus courte, soit de diminuer les mensualités d’emprunt.
  • Il peut également utiliser cet apport pour acheter un bien plus cher que ce qu'il pourrait payer autrement. En effet, sa capacité d'emprunt (c'est-à-dire la somme maximum qu'il peut empruntée) est déterminée par ses revenus. Un apport plus important lui permet donc, à emprunt égal, d'acheter un bien plus grand ou mieux placé.

    En période de taux bas cependant, il peut être intéressant de placer cet argent et d’emprunter. Certains placements à rendement élevé permettent de compenser largement le coût des intérêts de l’emprunt.

Pour voir l’impact de l’apport sur votre projet immobilier, Pretto a créé un simulateur permettant d’évaluer votre capacité d’emprunt, gratuit et sans engagement.

À retenir
  • Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à son enfant tous les 15 ans, sans être imposé.
  • Certaines donations spécifiques sont accompagnées d’exonérations supplémentaires cumulables (dons familiaux de sommes d’argent, dons à des personnes handicapées, dons de certains types de biens)
  • La donation-partage est préférable pour éviter les conflits entre vos enfants à l’heure de votre succession. Comme la donation d’immeubles, elle nécessite la rédaction d’un acte notarié.
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