Les taux immobiliers au LCL

Si vous vous penchez sur la question de l’achat immobilier, vous n’y aurez pas échappé : les taux immobiliers sont le nerf de la guerre !

Cette affirmation n’est pas fausse, mais elle n’est pas tout à fait vraie non plus. “Certes”, me direz-vous, “mais du coup, quelle est la réalité des choses ?”

L’un des premiers critères qui va influencer le taux que vous propose la banque est la durée de votre emprunt. Pourquoi ? Parce que le taux est le reflet du risque que vous représentez pour la banque.

Retenez bien cette information, car elle explique à elle seule pourquoi nous avons besoin de nombreuses informations avant de vous donner un taux, et pourquoi vous n’aurez très probablement pas le même taux que votre frère, votre voisin ou votre collègue.

Ainsi, la durée du crédit va avoir une influence directe sur le taux proposé par la banque. Le risque d’un défaut de paiement est en effet beaucoup plus important sur 25 ans que sur 10 ans.

Pour illustrer cela, voici un tableau présentant les taux moyens obtenus sur le marché en fonction de la durée :

Cependant, la durée n’est qu’un des composants du risque. Afin de l’évaluer, la banque établit donc une série d’indicateurs qui lui servent de boussole.

Pour déterminer le taux qu’elle va vous proposer, le LCL se base sur des grilles de taux. Celles-ci sont influencées par deux critères majeurs : vos revenus et le montant de votre apport.

Les banques établissent leurs grilles de taux en fonction de seuils de revenus. Ceux-ci peuvent ainsi varier considérablement d’une banque à l’autre, voire d’un établissement à l’autre.

Ils varient également si vous achetez seul ou à deux : il est logique qu’une personne seule ait un salaire moins élevé qu’un couple, ce qui va avoir une influence sur votre demande.

Pour revenir à notre explication précédente, le taux étant une représentation du risque de la banque, vous comprendrez que plus le niveau de revenus est élevé, et plus le taux est faible.

La banque demande un apport personnel permettant de couvrir les frais annexes. En langage courant, ça veut dire quoi ?

Les frais annexes, ce sont les frais de notaire et de garantie. Ils représentent un peu moins de 10 % du prix du bien en moyenne pour un achat dans l’ancien (et autour de 5 % pour un achat dans le neuf). La banque demande ainsi à ce que vous puissiez payer ces frais sans avoir besoin de recourir à l’emprunt. C’est donc le premier rôle de l’apport.

Le second rôle de l’apport est de prouver à la banque que vous êtes un épargnant sérieux et que vous maîtrisez la gestion de vos comptes. Un apport de 10 % est suffisant pour lui prouver cela, mais c’est d’autant plus marquant si vous pouvez présenter des sommes plus importantes. C’est pour cela que certaines banques proposent des taux plus bas aux emprunteurs présentant 20 % d’apport et plus.

Certains critères d’établissement des taux sont par ailleurs indépendants de votre profil à proprement parler. C’est ce qui explique notamment que les taux peuvent varier d’une région à l’autre !

La particularité avec les organismes financiers, c’est que chacun d’eux est différent. Les objectifs variant d’une banque à une autre, la détermination de la grille de taux en dépend. Nous avons :

• Les objectifs financiers : la concurrence propose des taux plus intéressants et il faudrait s’aligner pour éviter de perdre des clients ;
• Le besoin d’acquérir de nouveaux clients pour occuper une plus grande place sur le marché.
• La nature de la banque : une banque régionale a plus de marge de manœuvre qu’une banque nationale.

Elle peut donc se permettre des écarts significatifs en fixant sa grille de taux. Cela peut influer sur l’appréciation du profil client : d’une banque à l’autre ou d’une région à l’autre, un même dossier peut prendre ou non de la valeur.

En effet, un dossier peut être déposé dans deux banques différentes avec les mêmes revenus et le même apport et se voir attribuer des taux différents parce que les banques n’ont pas les mêmes critères d’octroi ou non de prêt.

En tant que banque nationale, Le Crédit Lyonnais est une banque qui propose des offres adaptées à toutes les catégories professionnelles.

Mais n’oubliez pas, un projet immobilier est par nature très engageant. Prenez donc le temps de comparer les offres du marché avant de vous décider.

Et si c’est une charge de travail supplémentaire pour vous, ne vous en faites pas. Le simulateur en ligne de Pretto est là pour vous aider à comparer instantanément toutes les offres du marché et à faire le meilleur choix.

Même pour une banque nationale, les taux proposés peuvent varier pour un même profil en fonction de la région. Cependant, les différences sont souvent moins marquées que pour les banques régionales.

Afin de vous donner une idée plus concrète de ces différences, voici donc la carte des taux immobiliers en fonction de la région :

Vos salaires vont a priori représenter la majeure partie de vos revenus. Et comme nous le soulignions plus haut, vos revenus ont un impact sur le taux.

Votre situation professionnelle est ainsi essentielle pour la banque, car elle va déterminer la manière dont elle va intégrer vos revenus dans ses calculs.

Si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, vous bénéficiez du statut privilégié pour les banques. Elles vont prendre en compte la totalité de vos salaires. Une réserve toutefois concernant le variable, qui correspond à la moyenne des 3 dernières années, afin d’obtenir la situation la plus stable possible.

Les autres statuts devront généralement prouver à la banque que leur situation est bien établie. Ce sera le cas des professions libérales et des chefs d’entreprise, par exemple, qui doivent justifier de plusieurs années d’activité pour que leurs revenus soient pris en compte dans le calcul.

Selon votre projet d’achat, la banque pourra vous proposer des taux différents. Ainsi, vous devrez monter un dossier différent et adapter votre argumentaire si vous achetez votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un investissement locatif.

En effet, cela n’aura pas la même signification d’acheter un appartement à mettre en location, par exemple, si vous êtes vous-même locataire. Que se passera-t-il le jour où vous souhaitez acheter votre résidence principale ? Aurez-vous encore assez de capacité d’emprunt ?

La banque a donc besoin de connaître la cohérence de votre projet avant d’appliquer sa grille de taux. Elle adaptera également ses conditions de crédit : elle sera généralement plus permissive avec les primo-accédants qui souhaitent acheter leur résidence principale.

En fonction de votre projet, les prêts proposés par les banques ne sont pas nécessairement les mêmes. Et le type de prêt peut avoir une influence directe sur le taux immobilier proposé. Qu’en est-il au LCL ?

• de manière partielle : vous payez les intérêts et l’assurance en attendant de rembourser la mensualité totale
• de manière totale : vous ne payez que l’assurance, mais attention, cette solution est plus onéreuse.

Dans la grande majorité des cas, les emprunteurs optent pour le différé partiel. Par ailleurs, la durée de la franchise dépend de votre projet.

Le prêt in fine, moins courant que les emprunts classiques, est très intéressant pour certains profils. Il présente ainsi un intérêt certain si vos revenus sont élevés.

Avec ce type de prêt, vous remboursez les intérêts pendant toute la durée de l’emprunt, et le capital en une seule fois à la fin du crédit.

Le LCL propose des prêts in-fine pour tout type d’acquisition (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) à la condition que les placements soient sur des produits du LCL.

Le taux de ce type de projet est également plus élevé que les emprunts classiques.

Enfin, renseignez-vous auprès de votre employeur, vous avez peut-être droit au prêt Action Logement en plus de votre prêt immobilier amortissable.