Les taux immobiliers au LCL en mai 2023

Si vous vous penchez sur la question de l’achat immobilier, vous devez savoir que les taux immobiliers sont le nerf de la guerre ! La majorité des emprunteurs cherchent à obtenir le taux d’intérêt le plus faible afin de choisir le prêt immobilier le moins cher. Si cette affirmation n’est pas fausse, elle n’est pas tout à fait vraie non plus. Quelle est la réalité des choses ?

Le taux immobilier est l’un des critères qui va définir le montant total de votre prêt immobilier. Il est directement lié à votre profil, mais également à des critères plus larges comme la durée de votre emprunt, la région où vous contractez votre prêt immobilier ou la politique commerciale de la banque.

Par conséquent, les banques établissent des conditions spécifiques afin de déterminer leurs grilles de taux. Il est possible de savoir quelle banque propose le meilleur taux pour votre profil.

Comment le taux immobilier est-il déterminé par la banque ?

Les banques doivent respecter le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) avant de fixer leurs propres taux immobiliers.

En effet, les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE et doivent obligatoirement suivre les fluctuations du taux directeur de la Banque Centrale Européenne pour fixer leurs propres taux d’intérêt.

Le coût de fonctionnement de la banque est également un élément que les banques doivent prendre en compte pour calculer les taux immobiliers proposés à leurs clients. Ce coût de fonctionnement va dépendre des fluctuations du marché et des obligations de la banque pour assurer sa pérennité.

Les coûts de fonctionnement d’une banque vont faire varier les taux immobilier puisqu’ils servent de « rémunération » pour l’établissement. De plus, en fonction de son coût de fonctionnement, la banque va également appliquer des frais bancaires à ses clients pour amortir ses coûts de fonctionnement.

Avant d’accepter de financer un projet immobilier, le LCL va calculer le risque potentiel d’impayés de votre part, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé « risqué » par la banque, elle pourra appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque ou refuser votre demande de prêt.

Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Par conséquent, n’hésitez pas à préparer votre projet immobilier avant de prospecter auprès des banques. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager l’établissement bancaire à accepter de financer votre achat immobilier.

À cette étape, l’aide d’un courtier immobilier peut être précieuse pour augmenter vos chances de signer l’offre de prêt la plus avantageuse. Vous pouvez contacter l’un de nos experts ou simuler votre prêt immobilier avec notre outil pour commencer à préparer votre projet immobilier.

La durée voulue pour rembourser votre emprunt est l’un des premiers critères qui va influencer le taux immobilier que va vous proposer la banque. Pourquoi ? Le taux immobilier du LCL est le reflet du risque que vous représentez et si vous empruntez pour une longue durée, vos risques d’impayés sont plus importants.

Cette information explique pourquoi les établissements prêteurs et les courtiers immobiliers ont besoin de nombreuses informations avant d’estimer un taux immobilier pour votre projet d’achat. En fonction de la durée de votre crédit et de votre profil emprunteur, vous n’aurez pas le même taux que vos proches.

Cependant, la durée de votre emprunt n’est qu’un des nombreux composants du risque. Afin de l’évaluer, la banque établit une série d’indicateurs lui servant de boussole au moment de déterminer le taux immobilier d’un projet.

Chaque organisme bancaire possède sa propre particularité qui permet à ses conseillers de déterminer le taux immobilier appliqué à un projet immobilier. Les objectifs commerciaux variant d’une banque à une autre, la détermination de la grille de taux dépend d’eux.

1. La politique commerciale de la banque : elle va influer sur l’appréciation du profil d’un client puisque certaines banques valorisent certains profils emprunteurs considérés comme leur « cible » principale ;
2. Les objectifs financiers : la concurrence locale entre les différents établissements prêteurs va permettre aux banques de fixer leurs propres taux pour s’aligner avec leurs concurrents afin d’éviter de perdre de potentiels clients ;
3. Le besoin d’acquérir de nouveaux clients pour occuper une plus grande place sur le marché : selon la conjoncture économique, certaines banques peuvent baisser leurs taux immobiliers pour attirer de nouveaux clients et réussir à leur vendre leurs produits financiers ; La nature de la banque : une banque régionale possède plus de marge de manœuvre qu’une banque nationale pour changer ses taux.

En tant que banque nationale, le LCL est une banque qui propose des offres adaptées à toutes les catégories professionnelles. Néanmoins, en fonction de ses objectifs commerciaux et la concurrence locale, il est possible que le LCL affiche des taux immobiliers différents d’une région à l’autre. Cependant, les différences sont souvent moins marquées que pour les banques régionales.

Afin de vous donner une idée plus concrète de ces différences, voici la carte des taux immobiliers en fonction de la région :

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Selon votre projet immobilier, la banque vous proposera des taux immobiliers différents. Ainsi, vous devez monter un dossier de prêt adéquat et adapter votre argumentaire en fonction de votre projet immobilier et votre profil emprunteur : les « forces » à mettre en avant dans votre dossier ne seront pas les mêmes si vous réalisez votre premier achat immobilier ou un investissement locatif. Grâce à ces informations, la banque va estimer la faisabilité de votre projet.

LCL a besoin de connaître la cohérence de votre projet d’achat avant d’appliquer sa grille de taux. Cela va lui permettre d’adapter ses conditions d'octroi de crédit. Généralement, les banques sont plus permissives avec les primo-accédants.

Le prêt-relais va vous permettre d’assurer le financement de votre futur bien immobilier si vous êtes en train de vendre votre premier logement. Il s’agit d’un prêt immobilier à courte durée qui doit régler le problème du décalage de trésorerie entre l’achat et la vente.

Vous pouvez contracter un prêt-relais au LCL à hauteur de 70 % de la valeur nette du bien immobilier à vendre. Le prix du bien est diminué selon l’encours de crédit restant dû. Néanmoins, si vous avez déjà signé un compromis de vente, vous pouvez potentiellement bénéficier d’un montant plus important.

Si le prêt-relais est la meilleure solution pour financer son achat-revente, le taux immobilier appliqué pour un prêt-relais est difficilement négociable. N’hésitez pas à faire une simulation de votre crédit immobilier avec l’un de nos experts pour mieux estimer votre capacité d’emprunt de votre achat-revente.

Le prêt in-fine est un prêt immobilier moins courant et à la structure plus complexe. Si vous souhaitez contracter un prêt in fine, vous rembourserez uniquement les intérêts. En effet, le remboursement du capital emprunté est dû uniquement à l’échéance du prêt immobilier. La majorité du temps, le prêt in fine est réservé aux gros revenus qui souhaitent réaliser un investissement locatif.

Étant donné sa structure particulière, les conditions d'octroi d’un prêt in fine sont plus strictes qu’un prêt amortissable classique. L’emprunteur doit présenter un apport assez important – au moins 30% du capital emprunté – et être capable de nantir le produit d’épargne assorti au prêt.

Vous pouvez obtenir un prêt in-fine au LCL à condition que les placements financiers soient réalisés uniquement sur des produits de la banque.

Le LCL propose plusieurs prêts aidés. Il s’agit de prêts immobiliers réglementés par l’État permettant d’emprunter à des conditions plus avantageuses, mais tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément y accéder. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement. Il est nécessaire de se renseigner pour savoir si vous pouvez avoir accès à ces solutions.

• Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux emprunteurs souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
• L’éco-prêt à taux zéro qui permet aux emprunteurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement pour diminuer le montant de leurs factures. Le montant accordé va dépendre de la nature des travaux financés.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné réservé aux ménages les plus modestes.

Le rachat de prêt consiste à restructurer vos emprunts, peu importe leur type, afin d’obtenir une seule mensualité qui regroupe toutes vos mensualités. Cet unique emprunt doit proposer un taux moins élevé.

Le rachat de prêt est une solution financière pour répondre à une situation d'endettement excessif. Le rachat de prêt doit permettre de diminuer le montant global de vos mensualités, mais en augmentant la durée de remboursement.

LCL étudie les demandes de rachat de prêt pour les crédits immobiliers et les crédits à la consommation. Néanmoins, la banque va d’abord étudier votre dossier avant d’accepter de racheter vos crédits.

Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la banque d’estimer votre taux immobilier.

Les établissements prêteurs établissent leurs grilles de taux en fonction de seuils de revenus. Ceux-ci peuvent ainsi varier considérablement d’une banque à l’autre, voire d’un établissement à l’autre.

Le taux immobilier étant une représentation du risque de la banque, il est normal qu’un profil aux revenus plus élevés bénéficie d’un taux plus faible. En effet, les banques estiment que les profils aux revenus les plus élevés représentent moins de risques à long terme. Votre capacité d’emprunt calculée par la banque va dépendre du niveau de vos revenus, mais également si vous empruntez avec un co-emprunteur. Dans ce cas-là, les revenus du co-emprunteur seront pris en compte dans le calcul. De plus, votre salaire mensuel net n’est pas le seul revenu pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

• les revenus des fonctionnaires et des personnes en CDI : les revenus sont comptés à 100 % ;
• les revenus des salariés en période d’essaie ne sont pas pris en compte ;
• les intermittents, les professions libérales, les indépendants et les commerçants devront justifier de plus de trois années d’activité ;
• les contractuels du service public peuvent également bénéficier d’un emprunt s’ils ont plus de 3 ans d'ancienneté ;
• les personnes en CDD ou les intérimaires pourront bénéficier d’un crédit immobilier s’ils attestent de plus de 3 ans d'ancienneté et de la régularité de leurs revenus sur le long terme. Néanmoins, les revenus ne sont pas pris en compte à 100 % pour le calcul de la capacité d’emprunt ;
• si vous recevez des loyers d’un investissement locatif, ceux-ci ne sont comptabilisés qu’à hauteur de 70 % puisqu’ils sont considérés peu stables, en raison des risques de logements vacants ou de loyers impayés.

Si vous êtes dans une situation où vos revenus ou la stabilité de votre situation professionnelle peuvent faire défaut à l’obtention de votre prêt immobilier, vous pouvez tout à fait compenser votre situation par un apport personnel plus important. Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, il est souvent exigé par les banques. En effet, les établissements bancaires attendent que votre apport personnel couvre au minimum les frais annexes d’un prêt immobilier, c’est-à-dire les frais de notaire et les frais de garantie.

Si l’apport personnel sert principalement à payer les frais annexes à votre projet immobilier, ce n’est pas sa seule utilité. Il sert également à prouver à la banque que vous êtes un épargnant sérieux et que vous maîtrisez la gestion de vos comptes. Un apport personnel de 10 % est suffisant pour prouver votre sérieux, mais vous mettez toutes les chances de votre côté avec un apport personnel plus élevé. De plus, certaines banques proposent des taux plus bas aux emprunteurs présentant plus de 20 % d’apport personnel.