Quelle banque choisir pour son prêt immobilier ?

Il n’existe pas de banque idéale pour un prêt immobilier : tout dépend de votre profil et de ce que vous comparez. Le taux compte, mais le choix se joue aussi sur les conditions du contrat (indemnités de remboursement anticipé, modularité des mensualités, report d’échéances, transférabilité), sur le coût global du crédit (frais de dossier, frais bancaires) et sur la qualité du service client. Comparer plusieurs banques, ou passer par un courtier, reste la meilleure façon d’y voir clair.

Soyez attentif aux critères de votre emprunt

Les conditions de prêt influent sur le coût du crédit immobilier. Imposées par les banques, elles constituent des règles auxquelles tous les souscripteurs, quel que soit leur profil, doivent se soumettre.

L’exonération d’indemnités de remboursement anticipé

Le Code de la consommation autorise le remboursement anticipé des prêts. Cette opération reste à l’initiative de l’emprunteur qui peut rembourser totalement ou partiellement les crédits.

L’article R313-25 du Code de la consommation prévoit spécifiquement le paiement d’une indemnité par vous, si vous décidez de procéder au remboursement anticipé de vos crédits.

Le montant de l’IRA peut aller jusqu’à 3 % du capital qui vous reste à payer ou 6 mois d’intérêts de la somme remboursée.

La loi n° 99-532 du 25 juin 1999 prévoit des cas légaux d’exonération d’indemnités de remboursement anticipé. Ainsi, vous n’êtes pas tenu de payer lesdites indemnités en cas de :

• Vente de logement pour changement de lieu de travail
• Décès de l’emprunteur ou de son conjoint
• Cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint

La modularité de mensualités

Sous certaines conditions, des banques acceptent de moduler le montant des mensualités à payer en fonction de votre situation financière.

Vous pouvez alors réduire le montant de votre mensualité en cas de difficulté financière. Et la banque ne refuse pas non plus une demande d’augmentation de mensualité si votre capacité financière vous le permet.

L’augmentation du montant de la mensualité peut généralement réduire le coût total de votre crédit parce que cela raccourcit la durée de l’emprunt. Si la durée du crédit s’allonge, son coût augmentera davantage.

Le report de mensualités

Le report des mensualités peut être intéressant. Personne n’est à l’abri des imprévus.

Sachez que vous pouvez demander un report d’échéance partiel qui vous permet de ne payer que les intérêts et l’assurance de prêt pendant une durée limitée.

Quant au report d’échéance total, vous réglez uniquement l’assurance de prêt pendant l’arrêt temporaire du paiement des mensualités.

Avant de prendre une décision, vérifiez les effets du report de mensualités auprès de votre banque. Cette opération rallonge la durée du crédit, mais risque d’augmenter son coût.

La transférabilité

Aussi méconnue que négligée, cette option est toutefois avantageuse dans la mesure où le taux de crédit sur le marché ne cesse pas d’augmenter.

En effet, le transfert de crédit consiste à utiliser le prêt destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier pour en acheter un autre.

Cette opération ne nécessite aucune négociation de crédit. Vous maintenez les conditions de prêt appliquées au contrat de crédit initial. Cette option est intéressante si vous avez bénéficié d’excellentes conditions de crédit.

Le coût de l'assurance de prêt

L'assurance de prêt fait aussi partie des critères à comparer entre banques : son coût varie fortement d'un établissement à l'autre, et vous n'êtes pas obligé de la souscrire auprès de votre prêteur. Grâce à la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine), vous pouvez choisir une délégation d'assurance, un contrat externe souvent moins coûteux, et en changer à tout moment et sans frais, y compris après la signature du prêt.

Choisissez la meilleure banque en fonction du coût

Plusieurs éléments composent le coût global du crédit, à savoir le capital emprunté, les intérêts et les frais divers.

Les frais de dossier

Les frais de dossier comprennent le coût des prestations offertes par la banque. Le montant de ces frais reste variable en fonction de la banque. Mais en général, il coûte entre 500 et 1 500 €. Le montant des frais de dossier peut également faire augmenter le coût global du crédit. Négociez-le pour les réduire et diminuer le montant de votre prêt.

Les frais bancaires

La banque dispose d’une certaine liberté quant à la fixation des frais bancaires, même si certains d’entre eux font l’objet d’un encadrement légal.

On retrouve 5 grands types de frais :

• Les frais de dépassement du plafond ou de la durée de découvert autorisé.
• Les frais et les commissions de services.
• Les frais de rejet de chèque.
• Les commissions d’intervention.
• Les frais de carte bancaire.

Leur coût varie donc selon la banque. Dans le cas d’une banque en ligne, par exemple, l’utilisation de la carte bancaire et la tenue de compte sont gratuites.

Le coût de la garantie (caution ou hypothèque)

Le coût de la garantie dépend de sa nature. La caution bancaire, souscrite auprès d'un organisme spécialisé, est en partie restituée en fin de crédit si aucun incident de paiement n'est survenu. L'hypothèque, elle, s'accompagne de frais de notaire et d'une taxe de publicité foncière, non restituables. Le montant réel varie selon l'organisme et le capital emprunté : l'ANIL met à disposition un simulateur en ligne pour l'estimer avant de comparer les offres bancaires.

Le TAEG, l'indicateur clé pour comparer les banques

Pour comparer objectivement deux offres de crédit, un repère fiable existe : le TAEG (taux annuel effectif global). Il intègre non seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi les frais de dossier, l'assurance de prêt et les frais de garantie. Deux banques peuvent afficher un taux nominal proche tout en ayant un TAEG différent une fois ces frais intégrés. Sa mention est obligatoire sur toute offre de crédit immobilier, comme le précise le ministère de l'Économie, ce qui en fait la référence la plus fiable pour départager plusieurs banques.

Tenez compte de la réputation de la banque

Les banques proposent des offres de prêt alléchantes pour vous séduire. Pour éviter les mauvaises surprises, comparez les différentes offres avant de vous engager dans un contrat de crédit immobilier. Vous pouvez aussi faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir de meilleures conditions.

Banque en ligne ou banque traditionnelle ?

Ce tableau vous permet de comprendre les particularités d’une banque en ligne et d’une banque traditionnelle.

La qualité du service client

Nous vous recommandons de souscrire un prêt immobilier auprès d’une banque capable d’assurer un service client de qualité.

Elle doit mettre à votre disposition un conseiller en mesure de répondre à vos requêtes. Ce conseiller doit pouvoir vous aider à résoudre tout éventuel problème lié aux services fournis par la banque.

Et cette dernière doit faciliter l’accès au service client en multipliant les canaux de communication.

Vous pouvez aussi comparer plus finement les taux et les conditions pratiqués banque par banque : découvrez les taux immobiliers à la Banque Populaire, à la BNP Paribas ou à Boursorama Banque, et simulez votre prêt au LCL.