Les taux immobiliers au CIC en janvier 2023

Acheter une maison ou un appartement représente l’engagement financier le plus important de leur vie pour la plupart des acquéreurs immobiliers. Avant d’atteindre cet objectif, vous devez nécessairement obtenir un financement. Il est important de comprendre comment fonctionnent les banques.

La plupart des emprunteurs cherchent à obtenir le taux immobilier le plus bas. En effet, on parle souvent du taux immobilier. S’il est l’un des éléments les plus déterminants pour obtenir le prêt immobilier le plus avantageux, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte.

Les banques ne proposent pas le même taux immobilier. Elles le déterminent en fonction de plusieurs critères directement liés à votre dossier, leur politique commerciale ou les conditions du marché.

Comment est établie le taux immobilier au CIC ?

Les établissements bancaires ne fixent pas eux-mêmes les taux immobiliers qu’ils pratiquent. Elles doivent respecter le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE).

Les banques empruntant une partie de leurs ressources auprès de la BCE, elles doivent suivre les fluctuations du taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Selon les périodes, la BCE peut relancer la demande de crédit dans la zone euro en baissant son taux directeur. Par conséquent, cela va entraîner une baisse des taux immobiliers et une augmentation des demandes de crédits.

Si le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est l’un des éléments les plus importants pour permettre aux banques de déterminer leurs propres taux d’intérêts, ce n’est pas le seul critère.

Le coût de fonctionnement de la banque englobe la gestion des dépôts du public, la collecte de l’épargne, la gestion des moyens de paiement et toutes les démarches administratives inhérentes aux prêts immobiliers accordés.

Avant d’accepter de financer votre projet immobilier, le CIC va calculer le risque que vous représentez, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé « risqué » par la banque, elle pourra refuser votre demande de prêt ou appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque.

Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Par conséquent, il est fortement conseillé de préparer votre projet immobilier avant de prospecter auprès des banques. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager l’établissement bancaire à accepter de financer votre achat immobilier.

La banque fixe librement le taux immobilier appliqué aux projets immobiliers de ses clients. Néanmoins, ce taux immobilier est susceptible de varier selon certains critères, comme la durée du crédit immobilier qui représente l’un des éléments les plus déterminants. En effet, la durée de votre prêt immobilier va directement impacter le taux immobilier proposé par la banque.

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Chaque établissement bancaire possède ses propres objectifs qui varient selon la stratégie commerciale et concurrentielle des banques. Pour faire face à la concurrence, les banques peuvent se montrer plus « clémentes » envers les emprunteurs. Elles peuvent même revoir leurs conditions d’octroi de prêt immobilier et deviennent moins strictes par rapport aux dossiers acceptés, afin d’augmenter leurs parts de marché.

La nature de la banque peut également influencer les taux immobiliers proposés : les banques régionales bénéficient d’une plus grande marge de manœuvre par rapport aux banques nationales. Cette différence peut engendrer des écarts de taux importants entre les différentes régions.

En tant que réseau bancaire composé de 6 banques régionales, le CIC propose des offres sur-mesure pour chaque profil et à toutes les catégories professionnelles. Pour en savoir plus sur votre capacité d’emprunt et le taux auquel vous pouvez prétendre, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne.

Si les banques régionales possèdent une marge de manoeuvre plus importante, les banques nationales peuvent également appliquer des taux immobiliers différents en fonction de la région où vous demandez votre prêt immobilier. La plupart du temps, il s’agit de proposer des offres cohérentes avec la réalité du marché et faire face à la concurrence locale.

Le CIC finance une multitude de projets immobiliers, de l’achat de votre résidence principale au financement d’un investissement locatif. Néanmoins, la banque propose des taux immobiliers différents selon votre projet immobilier. La plupart des banques établissent des grilles de taux en fonction du type de prêt immobilier.

Vous pouvez signer une offre pour obtenir un prêt amortissable, dont le taux immobilier va dépendre des fluctuations du marché, du profil emprunteur et de la durée souhaitée pour le rembourser. Néanmoins, le CIC propose également des prêts immobiliers spécifiques qui s’adaptent à des projets immobiliers moins communs, comme l’achat-revente, par exemple.

Le prêt-relais est la solution privilégiée pour régler le problème du décalage de trésorerie entre l’achat et la vente. En effet, il va vous permettre d’assurer le financement de votre futur bien immobilier si vous êtes en train de vendre votre premier logement.

Vous pouvez contracter un prêt-relais au CIC*. Généralement, le montant retenu est de 70 % de la valeur nette du bien immobilier à vendre : prix du bien diminué de l’encours de crédit restant dû. Néanmoins, si un compromis de vente est déjà signé, le montant avancé peut représenter une part plus importante de la valeur du bien.

Si le prêt-relais est la meilleure solution pour financer son achat-revente, le taux immobilier appliqué pour un prêt-relais est difficilement négociable. N’hésitez pas à faire un simulation de votre crédit immobilier avec l’un de nos experts pour mieux estimer votre capacité d’emprunt de votre achat-revente.

Le prêt in fine est un emprunt spécifique, adapté aux investissements locatifs des ménages les plus imposés. Sa structure de remboursement particulière est compensée par les avantages fiscaux que représente l’investissement locatif.

Avant de contracter un prêt in fine, il est important de connaître le détail des mensualités qui le constituent. Dans le cas du prêt in fine, vous remboursez uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur relatifs à l’emprunt. Le remboursement du capital emprunté est dû uniquement à l’échéance du prêt immobilier.

Le CIC propose le prêt in fine à ses clients. Néanmoins, les conditions d'octroi d’un prêt in fine sont plus strictes qu’un prêt amortissable : vous devez présenter un apport plus important – au moins 30 % du capital emprunté – et être capable de nantir le produit d’épargne assorti au prêt.

Si vous souhaitez bénéficier d'un prêt in fine, il est conseillé de solliciter l’aide d’un professionnel du crédit comme les experts de Pretto.

Le CIC propose plusieurs prêts aidés. Il s’agit de prêts immobiliers réglementés par l’État permettant d’emprunter à des conditions plus avantageuses, mais tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément y accéder. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement. Il est nécessaire de se renseigner pour savoir si vous pouvez avoir accès à ces solutions.

• Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux emprunteurs souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
• L’éco-prêt à taux zéro qui permet aux emprunteurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement pour diminuer le montant de leurs factures. Le montant accordé va dépendre de la nature des travaux financés.

• Le prêt développement durable (PDD) permettant de financer les travaux d’économies d’énergie ou d’amélioration de la performance énergétique du logement.

  Attention

  La banque va nécessairement étudier vos revenus afin d’estimer votre éligibilité à ce type de prêt.

Le rachat de prêt consiste à restructurer vos nombreux emprunts (prêts immobiliers, prêts à la consommation, crédits professionnels, etc.) afin d’obtenir une mensualité unique qui va regrouper toutes vos mensualités. Cet unique emprunt propose un taux moins élevé, mais sur une durée plus importante.

Tous les établissements bancaires ne proposent pas de racheter les prêts de leurs clients. De son côté, le CIC ne propose pas de solutions pour le rachat des crédits immobiliers. La banque propose uniquement une solution de rachat de crédits pour les crédits à la consommation comme les prêts-auto, les crédits personnels ou les crédits renouvelables : cette solution vous permet de réunir tous vos crédits à la consommation que vous possédez en un seul crédit à taux unique. Il est tout de même conseillé de solliciter l’aide d’un conseiller de banque qui va vous aider à trouver la meilleure solution en fonction de votre situation.

Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la banque d’estimer votre taux immobilier.

Si le CIC se réfère à sa propre grille de taux immobiliers pour déterminer le taux d’intérêt appliqué à votre prêt immobilier, il est important de connaître les critères qui lui permettent de calculer ce taux : vos revenus mensuels nets, la stabilité de votre situation professionnelle et le montant de votre apport personnel.

Le taux immobilier représentant le « risque » pris par la banque. Par conséquent, vos revenus vont nécessairement avoir un impact sur le taux immobilier proposé à votre projet immobilier. Les banques estiment que les profils aux revenus les plus élevés représentent moins de risques à long terme. Néanmoins, si le CIC calcule votre capacité d’emprunt via vos revenus, la banque va tout de même vérifier la stabilité de votre situation professionnelle.

Un CDI n’est pas un laissez-passer pour obtenir un prêt immobilier. Si votre salaire mensuel est faible, vous risquez de rencontrer des difficultés pour obtenir un prêt immobilier avec un bon taux.

Selon la « stabilité » de vos revenus, la banque ne va pas les prendre en compte de la même manière dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

• les revenus des fonctionnaires et des personnes en CDI : les revenus sont comptés à 100 % ;
• les revenus des salariés en période d’essaie ne sont pas pris en compte ;
• les intermittents, les professions libérales, les indépendants et les commerçants devront justifier de plus de trois années d’activité ;
• les contractuels du service public peuvent également bénéficier d’un emprunt s’ils ont plus de 3 ans d'ancienneté ;
• les personnes en CDD ou les intérimaires pourront bénéficier d’un crédit immobilier s’ils attestent de plus de 3 ans d'ancienneté et de la régularité de leurs revenus sur le long terme. Néanmoins, les revenus ne sont pas pris en compte à 100 % pour le calcul de la capacité d’emprunt ;
• si vous recevez des loyers d’un investissement locatif, ceux-ci ne sont comptabilisés qu’à hauteur de 70 % puisqu’ils sont considérés peu stables, en raison des risques de logements vacants ou de loyers impayés.

Si vous êtes dans une situation où vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle peuvent faire défaut à l’obtention de votre prêt immobilier, vous pouvez tout à fait compenser votre situation par un apport personnel plus important.

L’apport personnel possède deux rôles essentiels :

1. payer les frais annexes (frais de notaire et frais de garantie) liés à un achat immobilier : ceux-ci représentent environ 10 % du capital emprunté ;
2. rassurer la banque, prouver votre capacité à gérer votre épargne et à rembourser vos mensualités.

Malgré le fait que l’apport personnel ne soit pas obligatoire, il est extrêmement conseillé pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le prêt immobilier le plus adapté à votre situation. Vous pouvez tout à fait inclure le montant de votre apport personnel dans votre simulation de prêt immobilier afin d’obtenir un résultat le plus proche de la réalité.