Les taux immobiliers à la Banque Postale en janvier 2023

Si vous avez un projet d’achat immobilier, vous avez probablement remarqué que les taux immobiliers étaient au centre de l’attention. Si les emprunteurs ont de bonnes raisons de préférer un prêt immobilier au taux immobilier peu élevé, il est parfois difficile de comprendre comment ils sont déterminés par les banques.

Plusieurs critères interviennent, certains directement affectés par votre situation professionnelle ou personnelle et d’autres influencés par un environnement plus large.

Comment le taux immobilier est-il déterminé par la banque ?

Les banques ne décident pas seules des taux immobiliers mis en place pour leurs clients. En effet, elles doivent respecter le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro. La BCE décide le niveau du taux directeur qui détermine celui des banques.

Les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE et doivent donc suivre les changements du taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Selon l’état du marché immobilier, la BCE peut baisser son taux directeur pour relancer la demande de crédit dans la zone euro. En effet, si le taux directeur baisse, les taux immobiliers des banques françaises baissent également et les particuliers sont davantage encouragés à accéder à la propriété.

Si le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est l’un des éléments les plus importants pour permettre aux banques de calculer leurs propres taux d’intérêts, ce n’est pas le seul critère pris en compte. Étant donné que le taux d’intérêt appliqué permet à la banque de se rémunérer, celle-ci doit prendre en compte son propre coût de fonctionnement avant de fixer ses tarifs.

La Banque Postale applique également des frais bancaires à ses clients pour amortir son coût de fonctionnement.

Avant d’accepter de financer un projet immobilier, la Banque Postale va calculer le risque potentiel d’impayés de votre part, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé « risqué » par la banque, elle pourra appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque ou refuser votre demande de prêt.

Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Par conséquent, n’hésitez pas à préparer votre projet immobilier avant de prospecter auprès des banques. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager l’établissement bancaire à accepter de financer votre achat immobilier.

À cette étape, l’aide d’un courtier immobilier peut être précieuse pour augmenter vos chances de signer l’offre de prêt la plus avantageuse. Vous pouvez contacter l’un de nos experts ou simuler votre prêt immobilier avec notre outil pour commencer à préparer votre projet immobilier.

Néanmoins, la durée est loin d’être le seul critère impactant le risque et le taux immobilier. Afin d’évaluer le risque représenté par votre dossier, la banque va l’étudier scrupuleusement pour déceler des indicateurs qui lui serviront de boussole.

S’il est possible de modifier la durée de votre prêt immobilier, certains critères ne sont pas de votre ressort. Par exemple, la région dans laquelle vous contractez votre prêt immobilier va également faire varier votre taux immobilier.

Plusieurs raisons peuvent justifier que les taux immobiliers soient différents d’une région à une autre. Par exemple, les objectifs des banques ne sont pas toujours les mêmes en fonction de la zone géographique puisque la concurrence locale, les parts de marché souhaitée ou le marché de l’immobilier ne sont pas les mêmes à Nantes ou Montpellier. De plus, la notion de « bon profil » sera différente en fonction de la zone géographique et de la politique commerciale de la banque. En effet, ce n’est pas parce que vous avez les mêmes revenus et le même apport que vous aurez forcément le même taux immobilier : la banque étudie les dossiers au cas par cas et un profil similaire ne sera pas forcément considéré de la même manière en Île-de-France que dans les Midi-Pyrénées.

Si les banques régionales ont une marge de manoeuvre plus importante pour changer de taux immobilier selon la zone géographique, les banques nationales peuvent également faire varier leurs taux immobiliers en fonction de la région pour proposer des offres cohérentes avec la réalité du marché et faire face à la concurrence locale. Néanmoins, elles disposent quand même d’une flexibilité moins importante que les établissements régionaux.

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Il est possible de financer la plupart des projets immobiliers grâce aux services bancaires de la Banque Postale. Néanmoins, le taux immobilier est susceptible de varier en fonction du projet immobilier. En effet, les conditions d’octroi et le niveau de « risque » seront différents si vous êtes un jeune primo-accédant ou un propriétaire qui souhaite acheter une résidence secondaire. La Banque Postale va évaluer la cohérence de votre projet immobilier pour estimer le taux immobilier qu’elle va appliquer à votre emprunt.

Si le projet immobilier va aider la banque à déterminer votre taux immobilier, le type de prêt immobilier va également faire varier le taux immobilier. En effet, les grilles de taux immobiliers ne sont pas les mêmes pour un prêt amortissable ou un prêt-relais. De plus, les conditions d’octroi vont également dépendre du type de prêt immobilier : vous pouvez présenter un bon profil pour acheter une résidence principale avec un prêt amortissable, mais avoir un profil « trop risqué » pour faire un investissement locatif avec un prêt in fine.

Avant de prospecter auprès des banques ou envoyer votre demande de prêt à la Banque Postale, vous pouvez faire une simulation de votre crédit immobilier avec notre outil en ligne. Grâce à vos informations, notre outil va estimer le taux immobilier auquel vous pouvez prétendre.

À l’échéance du prêt immobilier, vous devez rembourser l’intégralité du capital emprunté. La plupart du temps, l’échéance coïncide avec la vente du premier bien immobilier, permettant de solder facilement le prêt-relais. En revanche, si la vente immobilière intervient avant l’échéance du prêt immobilier, vous avez le droit de solder votre crédit immobilier sans payer d’indemnités de remboursement anticipé.

La Banque Postale propose deux méthodes de remboursement pour solder votre prêt-relais :

1. le remboursement à différé d'amortissement (24 mois) : les intérêts sont remboursés mensuellement et le capital est remboursé à l'échéance du prêt relais ou dès la revente du bien ;
2. le remboursement à différé total (12 mois) : les intérêts cumulés au capital après 12 mois et le capital sont remboursés à l'échéance du prêt relais ou dès la revente du bien.

Le prêt-relais est la solution privilégiée pour régler le problème du décalage de trésorerie entre l’achat et la vente. Ce type d’emprunt apporte la trésorerie nécessaire à l’emprunteur pour réaliser son achat en attendant que la vente soit effective.

Le prêt in fine est principalement utilisé pour financer un investissement locatif, c’est-à-dire l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location. Il est intéressant si vous possédez des revenus élevés. Sa structure particulière est compensée par les avantages fiscaux de l’investissement locatif. Vous pouvez déduire le montant des intérêts de vos revenus fonciers durant la durée du crédit.

Avant de contracter un prêt in fine, il est important de connaître le détail de ses mensualités. Si vous contractez un prêt in fine, vous remboursez uniquement les intérêts liés à l’emprunt. Le remboursement du capital emprunté est dû à l’échéance du prêt immobilier, c’est-à-dire à la fin du contrat de prêt.

À la Banque Postale, vous ne pouvez pas souscrire un prêt in fine.

La Caisse d’Épargne propose plusieurs prêts aidés. Il s’agit de prêts immobiliers réglementés par l’État permettant d’emprunter à des conditions plus avantageuses, mais tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément y accéder. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement. Il est nécessaire de se renseigner pour savoir si vous pouvez avoir accès à ces solutions.

• Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux emprunteurs souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
• L’éco-prêt à taux zéro qui permet aux emprunteurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement pour diminuer le montant de leurs factures. Le montant accordé va dépendre de la nature des travaux financés.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné réservé aux ménages les plus modestes.
• Le prêt avance rénovation (PAR) est un prêt pour financer des travaux d'économie d'énergie réalisés par des professionnels reconnus garants de l’environnement. La contraction du prêt avance rénovation est possible en contrepartie d’une hypothèque.

Le rachat de prêt consiste à restructurer vos prêts afin d’obtenir une mensualité unique qui va regrouper toutes vos mensualités. Cet unique emprunt propose un taux moins élevé, mais sur une durée plus importante.

Si tous les établissements bancaires ne proposent pas de racheter les prêts de leurs clients, la Banque Postale étudie les demandes de rachat de prêt. Afin de demander un rachat de prêt, vous devez monter un dossier contenant les pièces justificatives suivantes :

• un justificatif d’identité ;
• un justificatif de domicile ;
• votre dernière fiche de paie ;
• votre avis d’imposition ;
• le dernier relevé de vos prêts en cours
• vos 3 derniers relevés de compte

Cette solution est également utile si vous n’êtes pas satisfait de votre banque actuelle ou si vous souhaitez revoir les composantes de votre emprunt comme le montant des mensualités, le taux d’intérêt, etc. En revanche, le rachat de prêt n’est pas toujours avantageux. Il est conseillé de se renseigner en amont pour connaître le montant exact de vos économies potentielles.

Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la Banque Postale d’estimer votre taux immobilier. La banque va étudier votre niveau de revenus, votre apport personnel et votre situation socio-professionnelle, par exemple.

Afin de déterminer votre taux immobilier, la Banque Postale se réfère à une grille de taux immobilier qui dépend de sa politique commerciale et ses objectifs. Ces grilles sont établies en fonction de deux critères : vos revenus et votre apport personnel.

Le taux immobilier représentant le « risque » de la banque, cela est normal que les revenus aient un impact sur le taux immobilier. En effet, les banques estiment que les profils aux revenus les plus élevés représentent moins de risques à long terme. Néanmoins, votre salaire mensuel net n’est pas le seul revenu pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

• les revenus des fonctionnaires et des personnes en CDI : les revenus sont comptés à 100 % ;
• les revenus des salariés en période d’essaie ne sont pas pris en compte ;
• les intermittents, les professions libérales, les indépendants et les commerçants devront justifier de plus de trois années d’activité ;
• les contractuels du service public peuvent également bénéficier d’un emprunt s’ils ont plus de 3 ans d'ancienneté ;
• les personnes en CDD ou les intérimaires pourront bénéficier d’un crédit immobilier s’ils attestent de plus de 3 ans d'ancienneté et de la régularité de leurs revenus sur le long terme. Néanmoins, les revenus ne sont pas pris en compte à 100 % pour le calcul de la capacité d’emprunt ;
• si vous recevez des loyers d’un investissement locatif, ceux-ci ne sont comptabilisés qu’à hauteur de 70 % puisqu’ils sont considérés peu stables, en raison des risques de logements vacants ou de loyers impayés.

Si vos revenus sont stables, la banque va tout de même évaluer leur niveau. En effet, si votre salaire mensuel est faible, vous risquez de rencontrer des difficultés pour obtenir un prêt immobilier avec un taux d’intérêt intéressant.

Si vous êtes dans une situation où vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle peuvent faire défaut à l’obtention de votre prêt immobilier, vous pouvez tout à fait compenser votre situation par un apport personnel plus important.

Un apport personnel – bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire – est souvent exigé par les banques. En effet, les établissements bancaires attendent que votre apport personnel couvre les frais annexes d’un prêt immobilier, c’est-à-dire les frais de notaire et les frais de garantie.

En revanche, l’apport personnel ne sert pas uniquement à cela. Il sert également à prouver à la banque que votre dossier est solide : vous êtes capable d’épargner, votre projet est sérieux, vous savez gérer correctement vos comptes et vous n’aurez aucun mal à rembourser vos mensualités.

Si vous n’êtes pas capable de fournir l’apport personnel minimum, ne perdez pas espoir. Certaines banques acceptent de prêter à hauteur de 110 % pour couvrir les frais annexes. Si vous êtes primo-accédant et que vous souhaitez acquérir votre résidence principale, la banque pourra se montrer plus compréhensive.