Les taux immobiliers à la BNP Paribas en janvier 2023

Néanmoins, si vous cherchez un financement pour votre achat immobilier, le taux de votre prêt immobilier n’est pas la seule composante du crédit immobilier à observer même s’il joue tout de même un rôle important. L’enjeu est de comprendre sur quels éléments se concentrer.

Comment le taux immobilier est-il déterminé par la banque ?

Les banques ne décident pas seules des taux immobiliers qu’elles mettent en place pour leurs clients qui contractent un prêt immobilier chez elles. En effet, elles doivent respecter le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE). Elle joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro et décide le niveau du taux directeur qui détermine celui des taux d’intérêt des banques.

Les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE et doivent nécessairement suivre les fluctuations du taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Selon les périodes, la BCE peut baisser son taux directeur pour relancer la demande de crédit dans la zone euro. En effet, si le taux directeur baisse, les taux immobiliers des banques françaises baissent également.

Si le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est l’un des éléments les plus importants pour permettre aux banques de calculer leurs propres taux d’intérêts, ce n’est pas le seul critère pris en compte.

Le coût de fonctionnement de la banque englobe la gestion des dépôts du public, la collecte de l’épargne, la gestion des moyens de paiement et toutes les démarches administratives inhérentes aux prêts immobiliers accordés.

Le calcul des taux d’intérêts n’est pas l’unique chose servant à amortir le coût de fonctionnement de la banque. Elle applique également des frais bancaires à ses clients.

Avant d’accepter de financer un projet immobilier, la BNP Paribas va calculer le risque potentiel d’impayés de votre part, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé « risqué » par la banque, elle pourra refuser votre demande de prêt ou appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque.

Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Par conséquent, il est fortement conseillé de préparer votre projet immobilier avant de prospecter auprès des banques. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager l’établissement bancaire à accepter de financer votre achat immobilier. À cette étape, l’aide d’un courtier immobilier peut être précieuse pour augmenter vos chances de signer l’offre de prêt la plus avantageuse.

Vous pouvez contacter l’un de nos experts ou simuler votre prêt immobilier avec notre outil pour commencer à préparer votre projet immobilier.

Un achat immobilier est un projet qui s’inscrit sur la durée, mais celle-ci va varier en fonction de plusieurs critères, notamment votre capacité de remboursement. La durée de votre prêt immobilier va directement impacter le taux immobilier proposé par la banque. En effet, un échelonnement de votre remboursement sur une plus longue durée va entraîner un taux d’emprunt moins intéressant. Plus la durée du prêt immobilier est longue et plus le taux est important.

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Néanmoins, cela ne doit pas constituer un frein pour envoyer votre demande de prêt. Malgré un taux plus élevé, une durée plus importante va vous permettre d’emprunter un capital plus important ou de diminuer le montant de vos mensualités. Si votre projet immobilier dépasse le taux d’endettement maximum fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, il est conseillé de moduler la durée de son emprunt pour adapter son projet. Vous pouvez utiliser votre outil de simulation pour découvrir le taux appliqué à votre projet en fonction de la durée de votre emprunt.

Si chaque projet immobilier est différent, chaque dossier l’est également et c’est pour cela que les dossiers sont toujours étudiés au cas par cas. D’une zone géographique à une autre, les grilles des taux immobiliers peuvent changer alors qu’il s’agit du même organisme financier. En effet, en fonction de ses objectifs commerciaux, un établissement bancaire peut privilégier la conclusion de contrats avec de nouveaux clients, gagner des parts de marchés, etc. La concurrence régionale peut également influencer la grille des taux immobiliers. Tous ces éléments peuvent encourager la BNP Paribas de durcir ou d’assouplir ses conditions d’octroi de prêts immobiliers.

Les banques régionales bénéficient de plus de marge de manœuvre et peuvent se permettre des écarts plus importants au niveau des taux immobiliers, en fonction de la région.

Si les banques régionales peuvent plus facilement proposer des taux immobiliers variés en fonction de la région, les banques nationales peuvent tout de même proposer des taux immobiliers plus ou moins avantageux selon la région où vous contractez votre prêt immobilier. Néanmoins, les différences sont souvent moins marquées par rapport aux banques régionales.

Grâce à la BNP Paribas, vous pouvez acheter un bien immobilier dans l’ancien, financer une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) ou un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Dans le cas d’un achat immobilier dans le neuf, il est possible de débloquer progressivement les fonds, en fonction de l’avancée des travaux. Dans ce cas, vous pouvez demander une franchise totale ou partielle pendant la durée des travaux de construction. La franchise consiste à différer le début du remboursement : vous payez uniquement l’assurance emprunteur et les intérêts, dans le cas d’une franchise partielle. Néanmoins, vous ne pouvez pas solliciter une franchise au-delà de 36 mois. Si le taux immobilier d’un achat dans le neuf n’est pas nécessairement plus élevé, le délai de différé va entraîner un coût total du crédit plus élevé. En effet, vous n’allez amortir aucun capital pendant la période de franchise, ce qui signifie que les intérêts ne diminuent pas dès la première mensualité.

Le prêt-relais va vous permettre d’assurer le financement de votre futur bien immobilier si vous êtes en train de vendre votre premier logement.

Le prêt-relais est la solution privilégiée pour régler le problème du décalage de trésorerie entre l’achat et la vente. À la BNP Paribas, vous pouvez contracter un prêt-relais dont le montant maximum va dépendre de l’avancée de la vente. En général, il représente de 50 à 70 % de la valeur du bien à vendre. Si un compromis de vente est déjà signé, le montant avancé peut représenter une part plus importante de la valeur du bien. Du côté du taux immobilier, celui appliqué pour un prêt-relais est difficilement négociable.

Le prêt in fine est un emprunt spécifique, particulièrement adapté aux investissements locatifs des ménages fortement imposés. Il est totalement adapté à l’achat d’un parc immobilier réservé à l’investissement locatif. Sa structure particulière doit être compensée par les avantages fiscaux de l’investissement locatif. Si vous souhaitez bénéficier d'un prêt in fine, il est conseillé de solliciter l’aide d’un professionnel du crédit.

Avant de contracter un prêt in fine, il est important de connaître le détail des mensualités qui le constituent. Dans le cas du prêt in fine, vous rembourserez uniquement les intérêts de l’emprunt. Le remboursement du capital emprunté est dû uniquement à l’échéance du prêt immobilier. À l’inverse, un prêt classique vous oblige à rembourser tous les mois le capital emprunté, les intérêts et l’assurance emprunteur.

La BNP Paribas propose le prêt in fine à ses clients, uniquement si le nantissement est réalisé en interne. En effet, les conditions d'octroi d’un prêt in fine sont plus strictes qu’un prêt amortissable : vous devez présenter un apport assez important – au moins 30 % du capital emprunté – et être capable de nantir le produit d’épargne assorti au prêt, c’est-à-dire de faire des versements réguliers dont le montant final couvrira la totalité du capital emprunté.

La BNP Paribas propose plusieurs prêts aidés. Il s’agit de prêts immobiliers réglementés par l’État permettant d’emprunter à des conditions plus avantageuses, mais tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément y accéder. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement. Il est nécessaire de se renseigner pour savoir si vous pouvez avoir accès à ces solutions.

• Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux primo-accédants souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné réservé aux ménages les plus modestes.

Le rachat de prêt consiste à restructurer vos nombreux emprunts (prêts immobiliers, prêts à la consommation, crédits professionnels, etc.) afin d’obtenir une mensualité unique qui va regrouper toutes vos mensualités. Cet unique emprunt propose un taux moins élevé, mais sur une durée plus importante.

Si tous les établissements bancaires ne proposent pas de racheter les prêts de leurs clients, la Banque Populaire étudie les demandes de rachat de prêt. Afin de demander un rachat de prêt, vous devez monter un dossier contenant les pièces justificatives suivantes :

• un justificatif d’identité ;
• un justificatif de domicile ;
• votre dernière fiche de paie ;
• votre avis d’imposition ;
• le dernier relevé de vos prêts en cours
• vos 3 derniers relevés de compte

Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la Banque Populaire d’estimer votre taux immobilier. La banque va étudier votre niveau de revenus, votre apport personnel et votre situation socio-professionnelle, par exemple.

Ce n’est pas nouveau, mais dans la majorité des cas, votre salaire représente la majeure partie de vos revenus mensuels. Ces derniers ont un impact sur le taux immobilier proposé par la banque, puisqu’ils déterminent votre capacité d’emprunt.

Néanmoins, votre salaire n’est pas le seul revenu pris en compte par la banque dans ses calculs. Si vous avez une autre activité professionnelle ou réalisé un investissement locatif quelques années auparavant, les revenus qui en découlent améliorent nécessairement votre dossier. Afin qu’ils soient inclus dans votre capacité d’emprunt, ces revenus doivent être stables.

Si vos revenus représentent la majeure partie du calcul de votre taux immobilier, la stabilité de votre situation professionnelle est également importante pour la BNP Paribas : elle va déterminer la manière dont la banque va intégrer vos revenus dans ses calculs.

Néanmoins, un CDI n’est pas un laissez-passer infaillible pour obtenir un prêt immobilier. Si votre faible salaire mensuel à votre banquier, vous risquez de rencontrer des difficultés pour obtenir un prêt immobilier avec un bon taux. Si vous êtes dans une situation où vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle peuvent faire défaut à l’obtention de votre prêt immobilier, vous pouvez tout à fait compenser votre situation par un apport personnel plus important. L’apport personnel représente la somme que vous injectez directement dans votre projet immobilier. Plus il est élevé, plus vous avez de chances d’obtenir votre prêt immobilier.

L’apport personnel joue également un autre rôle. Il vous permet de prouver à la banque le sérieux de votre dossier d’emprunteur. En effet, la banque va déduire que vous êtes un candidat sérieux au crédit et que vous avez une gestion saine de vos comptes bancaires. Si 10 % d’apport personnel sont suffisants, vous pouvez tout à fait apporter une somme plus importante. Les banques accordent souvent des taux immobiliers plus intéressants aux emprunteurs dont l’apport personnel est supérieur à 20 % !

La BNP Paribas ne va pas réagir de la même manière selon votre situation professionnelle. Sa politique commerciale l’encourage à privilégier certains profils comme les profils qui possèdent de bons revenus, plus particulièrement les jeunes citadins. Néanmoins, la banque apprécie tout de même les personnes en CDI et les fonctionnaires, dont la situation professionnelle est stable. Dans ce cas-là, elle va prendre en compte la totalité des revenus pour effectuer ses calculs. Toutefois, si une partie de vos revenus est variable, la BNP Paribas va préférer effectuer une moyenne sur les 3 dernières années avant d’intégrer vos revenus au calcul de votre capacité d'emprunt. Cela doit lui permettre d’obtenir la situation la plus réaliste possible.