Comment réussir la gestion locative de son bien immobilier ?

L’investissement locatif attire de nombreux propriétaires désireux de sécuriser un revenu complémentaire. Mais gérer la location d’un bien ne se résume pas à encaisser un loyer : c’est un ensemble de démarches administratives, juridiques et techniques. Vous hésitez entre gérer vous-même votre bien ou confier cette tâche à un professionnel ? Pretto vous présente un guide complet pour comprendre les enjeux de la gestion locative.

La gestion locative regroupe toutes les démarches nécessaires pour assurer la mise en location et la gestion quotidienne d’un bien immobilier. Elle comprend :

• La mise en place du bail de location.

• La perception des loyers et des charges, avec un suivi rigoureux pour s’assurer que le locataire paie dans les délais impartis.

• La révision annuelle du loyer, en appliquant correctement l’indice de référence des loyers (IRL).

• L’envoi des quittances de loyer, un document officiel prouvant que le loyer a bien été réglé.

• La régularisation des charges, avec des calculs précis pour ajuster les provisions en fonction des dépenses réelles.

• La gestion des réparations et de l’entretien, en faisant appel à des professionnels qualifiés pour maintenir le logement en bon état.

• La gestion de l’accueil et des départs des locataires, en organisant l’état des lieux d’entrée et de sortie, en restituant le dépôt de garantie ou en effectuant les retenues nécessaires si des dégradations sont constatées.

Beaucoup confondent ces deux notions, pourtant elles désignent des réalités distinctes :

Ainsi, si la location est une étape ponctuelle, la gestion locative s’inscrit dans la durée.

En tant que particulier, vous pouvez gérer vous-même votre bien, à condition de remplir certains critères :

• Avoir suffisamment de temps pour gérer les démarches chronophages comme la collecte des loyers, la rédaction des quittances ou la gestion des réparations.

• Disposer de solides compétences juridiques, fiscales et administratives pour gérer le bien dans le respect des lois et éviter des erreurs pouvant entraîner des litiges coûteux.

• Habiter à proximité du bien pour intervenir rapidement en cas de problème, comme un dégât des eaux ou une visite technique urgente.

Faire appel à un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens, etc.) est une alternative idéale pour les propriétaires manquant de temps ou de connaissances. Ces professionnels doivent disposer :

• D’une carte professionnelle de gestion immobilière, délivrée sous conditions de diplôme ou d’expérience.

• D’une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir d’éventuelles erreurs.

• D’une garantie financière pour protéger les fonds confiés par les propriétaires.

Ils peuvent assurer tout ou partie des missions liées à la gestion locative, en fonction du mandat signé.

1. Mettre le bien en location

• Réaliser les diagnostics obligatoires (énergie, plomb, amiante, etc.) pour se conformer à la loi.

• Fixer le loyer en fonction du marché local et des caractéristiques du logement.

• Rédiger une annonce attractive et la diffuser sur les plateformes immobilières les plus pertinentes.

• Organiser les visites, analyser les dossiers des candidats et sélectionner un locataire solvable.

2. Assurer le suivi administratif

• Collecter les loyers chaque mois et gérer les relances en cas de retard.

• Envoyer les quittances de loyer et réviser les montants si nécessaire.

• Déclarer les revenus locatifs aux impôts en respectant les règles du régime fiscal choisi (micro-foncier ou réel).

3. Gérer les aléas

• Répondre rapidement aux demandes du locataire, qu’il s’agisse d’un besoin de réparation ou d’une question administrative.

• Gérer les éventuels impayés via des relances, voire des démarches judiciaires si nécessaire.

• Prendre en charge la maintenance et organiser les interventions urgentes en cas de sinistre.

En faisant appel à un gestionnaire locatif, vous lui confiez la réalisation de toutes les opérations en rapport avec la gestion locative.

Que vous ayez déjà trouvé ou que vous soyez encore en quête d’un locataire, si vous souhaitez recourir aux services d’un professionnel en gestion locative immobilière, vous devrez signer un mandat de gestion locative.

Le mandat de gestion locative est un document par lequel le mandant (vous) transfère le pouvoir de gestion au mandataire (le gestionnaire immobilier). Sachez qu’il est possible de déléguer la gestion entièrement ou en partie.

La durée d’un mandat de gestion locative ne peut pas dépasser 30 ans. Quelle que soit la durée choisie, elle doit figurer sur le contrat.

À titre d’information, habituellement, la durée du mandat est d’un an avec une clause de reconduction tacite afin d’éviter d’établir un nouveau contrat tous les ans. La clause, elle, ne peut être appliquée que pour une durée maximale de 10 ans.

Les termes de la résiliation sont à inscrire sur le contrat de mandat de gestion locative. Généralement, le mandant doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) en respectant un délai de préavis de 3 mois.

Les honoraires d’un gestionnaire locatif représentent en général 7 % à 10 % du montant des loyers perçus.

À cela peuvent s’ajouter :

• les frais pour la recherche de locataire, facturés en moyenne un mois de loyer ;

• des coûts liés à des services spécifiques, comme la représentation lors des assemblées générales de copropriété ;

• les primes pour des assurances optionnelles, comme l’assurance loyers impayés.

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