Le prêt in fine : vraie ou fausse bonne idée ?

Si la majorité des particuliers sont familiers avec le crédit amortissable, le prêt in fine est un type d'emprunt assez méconnu qui s'adapte particulièrement aux projets d'investissement grâce à ses nombreux avantages fiscaux. Entrons dans les détails.

Contrairement au prêt amortissable, le crédit in fine fonctionne différemment : le taux est fixe, mais chaque mois, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance, pas le capital emprunté. Le capital lui-même est remboursé en une seule fois, à la dernière mensualité. Ce type de prêt peut offrir plus de flexibilité et optimiser votre trésorerie pendant toute la durée du crédit.

1. Les intérêts : part plus élevée au début du remboursement
2. Le capital emprunté : part plus élevée en fin de remboursement

Ce prêt est dit « amortissable » car les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû. À chaque mensualité, la part liée au remboursement des intérêts diminue tandis que la part liée au remboursement du capital augmente. Le tableau d’amortissement fourni par la banque vous permet d’avoir une vision plus globale de votre crédit.

À taux égal de 3% pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans :

À taux égal de 3% pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, le coût du crédit in fine est de 120 000 € contre 66 400 € pour un prêt amortissable. Le prêt in fine représente donc un coût conséquent.

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Pour souscrire à un prêt in fine, vous devez avoir une situation financière solide, les conditions d’obtention étant plus strictes que pour un prêt amortissable. Les banques sont en effet de plus en plus sélectives concernant ce type de prêt.

Pendant toute la durée de l'emprunt, vous devrez rembourser les intérêts mensuels et mettre de l'argent de côté pour rembourser l'intégralité du capital à l'échéance. Un dossier béton est donc indispensable.

Le nantissement, c’est la garantie qui permet à la banque de dormir tranquille. Concrètement, vous mettez en gage un placement financier (souvent une assurance-vie) que l’établissement pourra utiliser en cas d’impayé. Selon votre situation et le montant disponible, il peut prendre plusieurs formes :

• Nantissement  placement unique

L’emprunteur dispose déjà de 100 % de la somme empruntée. La banque peut lui prêter sans crainte car la somme saisie est équivalente à la somme empruntée.

• Nantissement  placement régulier

L’emprunteur n’a pas toute la somme de côté mais seulement une partie. Dans ce cas, la banque peut tout de même nantir le placement existant. En échange, l’emprunteur s’engage simplement à verser une mensualité supplémentaire pour atteindre le montant prévu d’ici la fin du crédit.

Les placements nantis sont bloqués par la banque et vous ne pouvez pas y toucher. Cependant, si dans le dit placement vous avez une somme supérieure au montant du prêt, vous pouvez toucher à la plus-value.

Le crédit in fine est LE type de crédit immobilier le plus adapté à l'investissement locatif. Il permettait en effet de réduire l'imposition de vos bénéfices fonciers avec des intérêts déductibles de vos revenus locatifs (plus vos revenus sont élevés, plus la réduction d’impôts est importante). De part sa réduction fiscale, le prêt in fine est particulièrement prisé par les investisseurs qui contribuent à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les investisseurs qui contractent un prêt in fine se voient appliquer une déduction dégressive sur la durée du contrat : ces dettes sont déductibles chaque année en fonction du montant total du capital emprunté, soustrait d'une somme égale au capital emprunté multipliée par le nombre d'années écoulées depuis le versement du capital et divisé par la durée totale de l'emprunt.

Selon les termes de l’article 974 du code général des impôts (CGI), ce calcul doit permettre de limiter les réductions injustifiées de l’impôt sur la fortune immobilière des investisseurs immobiliers. Néanmoins, le prêt in fine propose toujours une déduction fiscale intéressante.

Hormis les avantages de la réduction d'impôts, le prêt in fine dispose de plusieurs avantages, notamment vis-à-vis des héritiers et des bénéfices liés à l’épargne.

• Les héritiers et les bénéficiaires :

Si l’emprunteur décède, la somme nantie dans l’assurance vie va rembourser le prêt dans sa totalité. La banque va se retirer des bénéficiaires et les héritiers ou bénéficiaires pourront jouir des avantages de l’assurance vie.

• L’épargne :

Si vous effectuez un emprunt in fine, la banque effectue un nantissement qui lui garantit de revoir son investissement. Si le compte nanti est une assurance vie, l’argent placé continuera de « travailler » durant toute la durée du nantissement, donc du prêt.

À la fin du prêt, si le montant total de la somme est supérieur au montant du prêt, la banque récupérera son argent et la plus-value sera donnée à l'emprunteur.

Un prêt in fine est peu adapté à l'achat d'une résidence principale. En effet, pour une résidence principale, le prêt in fine n'offre aucun avantage fiscal et coûte nettement plus cher qu'un prêt amortissable.

Pour réaliser l'achat de sa résidence principale, il est préférable de contracter un prêt amortissable, plus adapté pour cette situation.

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