Le prêt relais sans prendre de risques : simulez votre emprunt

Votre famille s’agrandit, vous êtes muté ou souhaitez juste changer d’appartement ? Il vous faut un nouveau bien mais que se passe-t-il si vous trouvez votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ? Vous aurez besoin de liquidités en attendant la vente. Le prêt relais est une option conçue justement pour ce type de situation.

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme dont la durée varie entre 12 et 24 mois. Le crédit relais permet à l’emprunteur d’acheter un nouveau bien avant de finaliser la vente d’un autre. Il doit être remboursé en une seule mensualité une fois que votre bien est vendu.
Notre simulateur a été conçu pour vous permettre de connaître en quelques minutes les conditions de ce type de montage. Vous pourrez également prendre contact avec un courtier immobilier qui saura répondre à vos questions.

Qu’est ce que le prêt relais ?

Définition du prêt relais

Le prêt relais est un type de prêt qui vous permet d’acheter un bien . En effet si vous cherchez un nouveau bien immobilier et que vous n’avez pas forcément les liquidités nécessaires, le prêt relais est une excellente alternative. Elle agit comme une avance financière qui va vous permettre d’acheter votre nouveau bien. Qui dit prêt dit remboursement mais ne vous en faites pas, la somme que vous recevrez du bien que vous vendez servira au remboursement.

Le prêt relais représente en général 70% du bien que vous vendez. il est remboursé en une seule mensualité grâce à la vente de votre ancien logement. Nous le verrons plus en détail mais vous avez 12 à 24 mois maximum, soit 2 ans, pour rembourser votre crédit relais.

Quels sont les différents types de prêt relais ?

Il existe différentes formules de prêt relais.

Le prêt relais sec

On parle de prêt relais sec lorsque le bien que vendez est plus cher que le bien à acheter. Dans ce cas le prêt relais peut couvrir en totalité le prix du nouveau bien, que vous pouvez compléter ou non d’un apport personnel. Vous avez juste besoin d’une avance de liquidité. Le taux d’intérêt est généralement plus élevé que pour un prêt relais adossé. Cela se comprend, il dure en moyenne de 2 ans contre 17 ans pour un prêt classique.

Exemple

Vous souhaitez acheter un nouveau bien à 200 000 €. Le bien que vous souhaitez vendre est plus cher. Vous avez fixé la vente à 350 000 €.

Nous savons que le montant du prêt relais se situe à 70 % du bien à vendre.

Cela nous donne 350 000 * 70% = 245 000 €

Ainsi la banque pourra vous allouer jusqu’à 245 000 € de quoi largement couvrir l’achat de votre bien à 200 000 € en plus des frais de notaires qui seront encourus.

Attention cependant, il faudra soustraire au montant maximum du prêt le capital restant dû à la banque si vous remboursez encore votre crédit. C'est logique : vous devrez lui rembourser de manière anticipée une fois votre bien vendu !

Le prêt relais adossé

On parle de prêt relais adossé lorsque le bien que vous vendez est moins cher que le bien à acheter. Dans ce cas, le prêt relais pourra être complété d’un prêt classique pour financer le nouveau bien. Il est souvent moins coûteux car la banque touchera les intérêts sur le prêt complémentaire dont la durée varie généralement entre 15 et 25 ans.

Exemple

Vous souhaitez acheter un nouveau bien à 350 000 €. Le bien que vous souhaitez vendre est moins cher. Vous avez fixé la vente à 200 000 €.

Nous savons que le montant du prêt relais se situe à 70 % du bien à vendre.

Cela nous donne 200 000 * 70% = 140 000 €

Ainsi la banque pourra vous allouer jusqu’à 140 000 €. Cela n’est malheureusement pas suffisant pour compléter les 350 000 € nécessaire à la vente. Vous devez donc souscrire à un prêt complémentaire pour financer l’achat de votre nouveau bien.

Le prêt relais avec franchise totale

Le prêt relais avec franchise totale permet de coupler un prêt relais avec un prêt classique à long terme.

Avec un prêt relais, vous êtes censé payer uniquement les intérêts pendant la periode de remboursement. Avec ce format, vous ne paierez justement pas les intérêts. Vous les paierez en même temps que le capital emprunté. Le prêt relais avec franchise totale veut alléger l’emprunteur pendant la période où votre l’ancien bien n’est pas encore vendu. Il a une durée maximum de 24 mois.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

Au risque d'enfoncer une porte ouverte, vous ne pouvez pas obtenir de prêt relais si vous n'êtes pas déjà propriétaire de votre bien actuel. En revanche, vous pouvez faire un prêt relais alors que vous remboursez encore votre prêt immobilier.

Afin de monter votre dossier de demande de prêt, vous aurez besoin :

  • de deux estimations minimum justifiant le prix de votre bien (datant de moins de 3 mois)
  • ou d'un mandat de vente exclusif auprès d'un agent immobilier : dans ce cas, une seule estimation est suffisante

Enfin, dans certains cas, le prêt relais n'est pas possible car le capital restant dû à la banque est trop important. En effet, rappelez vous, le montant du prêt relais correspond à 70 % de la valeur du bien auquel on soustrait le capital restant dû.

Vous devez donc avoir remboursé 30 % de la valeur de votre bien pour pouvoir obtenir un prêt relais.

Exemple

Vous êtes propriétaire d'un bien estimé à 200 000 €, et vous souhaitez obtenir un prêt relais.

  • Cas de figure 1 : il vous reste 160 000 € de capital restant dû

Prêt relais = 70 % * 200 000 - 160 000 = - 20 000 euros

Vous ne pouvez pas faire votre prêt relais

  • Cas de figure 2 : il vous reste 100 000 € de capital restant dû

Prêt relais = 70 % * 200 000 - 100 000 = 40 000 €

Dans ce cas-là, le prêt relais est possible !

Quel est le délai pour obtenir un prêt relais ?

Obtenir un prêt relais ne prend pas plus de temps que pour un prêt classique, puisque la négociation se fait une fois le dossier complet. Généralement, on compte environ 3 mois entre la signature du compromis de vente pour votre nouveau bien et la signature de l'acte de vente chez le notaire, qui fait de vous le nouveau propriétaire.

En revanche, vous pouvez avoir besoin de plus de temps pour compléter votre dossier en raison des estimations de bien demandées.

Comment rembourser mon prêt relais ?

Qu’il s’agisse d’un prêt sec ou adossé, vous devez rembourser d’un seul coup le prêt relais une fois que le bien est vendu. Si le montant de la vente est supérieur au montant du prêt relais, vous bénéficiez de liquidités supplémentaires. Vous pouvez alors :

Bon plan
Si les mensualités cumulées du prêt relais et de votre nouveau prêt ne correspondent pas à votre taux d’endettement maximal, vous pouvez demander un différé d’amortissement.

Concrètement, vous ne remboursez le prêt principal qu’une fois votre bien vendu.

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Les caractéristiques du prêt relais

La durée du prêt relais

Ce type de prêt vous aide sur une période limitée : entre l’achat du nouveau bien et la vente de votre ancien bien immobilier, vous disposez de 12 à 24 mois soit 2 ans. Exceptionnellement, un prêt relais peut durer 36 mois si vous n’arrivez pas à vendre votre bien. Au bout de cette durée, vous devrez rembourser le prêt relais.

Le taux du prêt relais

Le taux d’un prêt relais est plus élevé qu’un taux crédit immobilier classique de moins de 10 ans.

Les banques sont libres de pratiquer un taux qui peut aller jusqu’à 2,99% . Cette limite a été établie par la Banque de France. Quand on voit que le taux maximal d’un prêt immobilier est de 2,67 %. Vous savez ce qu’il vous reste à faire. Soignez votre dossier !

Contrairement à un prêt classique où l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté, la personne qui souscrit à un prêt relais attend la vente de son bien pour rembourser le montant emprunté. Celui-ci a alors deux options :

  • La franchise partielle , où l’emprunteur paie chaque mois les intérêts et la prime d’assurance.
  • La franchise totale , où vous ne remboursez les intérêts et le capital qu’à la vente. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne verse que la prime d’assurance. Cette option revient plus cher, puisque les intérêts non payés sont capitalisés et entraînent eux-mêmes des intérêts intercalaires.

A titre d'exemple, voici les taux appliqués par quelques banques :

BanqueTaux du prêt relais
BNP entre 0,50 % et 1,00 %
Banque Populaire 1,59 %
Caisse d'Epargne entre 0,95 % et 1,60 %
Société Générale entre 0,70 % et 1,50 %
Bon plan
Vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 salariés et cherchez à vendre votre résidence pour en acheter une nouvelle pour des raisons professionnelles (comme une mutation) ? Vous êtes peut-être éligible à un prêt relais avec un taux de 1 % qui s’inscrit dans le cadre des prêts Action Logement.

La garantie du prêt relais

Comme pour tous les prêts, une garantie est exigée sur un prêt relais. Il est possible de passer par un organisme de caution, mais cela dépend des exigences des banques.
Certaines banques exigent que vous preniez une hypothèque qui porte soit :
  • Sur l’ancien bien : lors de la vente du bien, l’hypothèque doit être levée et donc vous paierez des frais de mainlevée.
  • Sur le nouveau bien : dans ce cas, vous garderez l’hypothèque jusqu’au bout du crédit principal (dans le cas d’un prêt relais adossé) et vous ne paierez pas de frais de mainlevée.
  • Ou bien sur les deux biens : dans la plupart des cas, la banque exigera que vous preniez une garantie sur les deux biens. Elle se couvre ainsi contre le risque de vente en dessous du montant du prêt relais (ou de non vente) et le risque de défaut sur le montant du crédit en cours.

Quelle assurance pour un prêt relais ?

Comme pour un prêt immobilier classique, vous devez être assuré pour votre prêt relais. Vous pouvez prendre l'assurance proposée par la banque ou vous tourner vers un assureur externe.

Comment faire une simulation pour son prêt relais ?

Notre simulateur en ligne vous permet de voir en quelques minutes ce à quoi ressemblerait votre emprunt avec un prêt relais. Taux, conditions d'emprunt, vous obtenez de nombreuses informations complémentaires, et tout cela sans engagement.

Nos conseillers en immobilier sont présents pour vous accompagner durant l’achat de votre crédit immobilier. Profitez en pour lui poser toutes les questions qui vous passent en tête.

Eh oui, chez Pretto, nous ne vous demandons pas vos coordonnées avant vous donner une réponse. Ainsi, pas de risque de démarchage intempestif !

Comment faire l’estimation du prix de son bien ?

Comment faire le calcul de son prêt relais ?

Tout comme un prêt immobilier classique, le prêt relais prend en compte l’ensemble de vos revenus.

Le prêt relais prend en compte la valeur du bien que vous souhaitez vendre ainsi que le prix du nouveau bien à acheter.

Si vous avez fini de le rembourser on ne vous demandera pas plus d’information.

Si vous n’avez pas fini de le rembourser on vous demandera le montant qu’il reste à rembourser, le taux du prêt et la date de fin de votre remboursement.

On vous demandera également le montant de votre apport si vous comptez en mettre.

Voyons cela avec un exemple

Vous avez un bien que vous voulez vendre à 200 000 € ainsi qu’un autre bien que vous souhaitez acheter à 300 000 €

Il vous reste à rembourser 100 000 € à un taux de 1,20 %

Après avoir renseigné toutes les informations de la simulation, voilà le résultat obtenu.

exemple pret relais

N’hésitez pas à effectuer notre simulation afin de voir votre capacité d’emprunt avec le prêt relais.

Le crédit achat revente : une meilleure option ?

Dans certains cas, le changement de résidence peut avoir lieu avant que le crédit contracté pour le financement de l’ancien bien ne soit totalement remboursé.

Le crédit achat-revente peut être dans ce cas une solution. Il fonctionne comme un prêt relais et sert à constituer l’apport personnel en attendant la vente de l’ancien bien. Mais la méthode de calcul du crédit-achat revente permet d’emprunter plus.

Prêt relais = Valeur estimée du bien à vendre * 70 % - Capital restant dû
Prêt achat revente = Valeur estimée du bien à vendre * 70 %
Exemple

On estime votre bien actuel à 300K €. Vous n’avez pas fini de rembourser l’emprunt pour ce bien et le capital restant dû est de 100K €.

Le nouveau bien que vous voulez acquérir coûte 500K €

Avec un prêt relais classique :

Le montant du prêt relais est de 110K€

Prêt relais = Estimation du bien * 70 % - CRD = 300K € * 70 % - 100K € = 110K €

Vous devez donc emprunter : (Prix nouveau bien - Prêt relais) + CRD + prêt relais = 500K € - 110K € + 100K € + 110K € = 390K € + 100K € + 110K € = 600K €.

600K € est le montant du prêt principal.

Au moment de la vente de l’ancien bien, vous solderez le prêt relais de 110K € (300K € - 110K €= 190K €). Avec les 190K € restant de la revente de votre ancien vous allez rembourser le capital restant dû soit 100K €.

Il vous restera 90K € que vous allez pouvoir soit épargner soit utiliser pour rembourser votre prêt principal d’un montant de 280K€.

Avec un prêt achat-revente

Le montant de votre prêt achat-revente est de 210K € (300K € * 70 % = 210K €).

Vous devez donc emprunter 390K € : Prix du nouveau bien + CRD - prêt Achat revente = 500K€ + 100K € - 210K €.

Au moment de la vente, vous solderez le prêt achat revente de 210K € ainsi que le capital restant dû.

L’avantage du prêt achat-revente est donc de diminuer le montant du prêt principal pendant la période du prêt relais et donc le coût total du crédit.

Le prêt relais est-il le mal aimé du crédit immobilier ?

Vous avez entendu des mauvais échos sur ce type de prêt ? Pas étonnant, il a malheureusement pâti d’une mauvaise réputation au milieu des années 2000. Sachant que le montant du prêt relais est d’environ 70 % du prix de vente du bien, beaucoup d’acheteurs demandaient à l’époque à un agent immobilier peu scrupuleux de faire une fausse estimation du bien. En augmentant le prix estimé du bien, les emprunteurs obtenaient un prêt relais d’un montant équivalent à 100 % du prix du bien.

Les prix de l’immobilier ont longtemps été en augmentation. Pendant cette période gonfler le prix réel d’un bien ne posait pas de problème. Vous nous suivez ? Le ralentissement des prix de l’immobilier a entraîné des situations dangereuses pour les emprunteurs qui avaient emprunté plus que ce qu’ils ne pouvaient effectivement rembourser.

Aujourd’hui ces pratiques frauduleuses ne sont plus utilisées. Le prêt relais reste un moyen honnête et efficace d’acheter un bien avant de vendre l’ancien.

Bon plan

Le prêt relais n’est pas nécessairement un crédit onéreux ! Il est souvent moins coûteux de souscrire un prêt relais que d’attendre la vente pour acheter votre bien et de louer un logement en attendant. N’hésitez pas à nous contacter, nous pouvons discuter de votre projet et trouver le plan de financement le plus adapté à vos besoins.

A retenir
  • Le prêt relais constitue votre apport personnel lorsque vous achetez un bien avant la vente d’un autre logement.
  • Bien que son taux soit généralement élevé, cette solution revient souvent moins cher que de vendre avant d’acheter, et louer un logement en attendant.
Mis à jour le 10 juillet 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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