Prêt immobilier sur 15 ans : quelles spécificités ?

Avec la hausse des taux et des prix de l’immobilier, les Français empruntent de plus en plus longtemps. Début 2025, la durée moyenne d’un prêt immobilier dépasse les 21 ans – du jamais vu. Plus de 68 % des crédits accordés s’étalent désormais sur plus de 20 ans. Une façon, pour beaucoup, de faire baisser les mensualités.

Mais est-ce forcément la meilleure option ? Pas toujours. Quand on a la capacité d’emprunter sur une durée plus courte, comme 15 ans, les avantages sont loin d’être anecdotiques. Taux plus attractifs, coût total du crédit réduit, désendettement plus rapide…

Alors, que faut-il savoir avant de se lancer sur 15 ans ? Pour qui ce type de prêt est-il adapté ? Et surtout, combien peut-on vraiment économiser ? On fait le point.

Emprunter sur 15 ans, c’est avant tout faire un choix stratégique pour limiter le coût total de son crédit. En remboursant plus rapidement, on réduit mécaniquement la part des intérêts versés à la banque.

Prenons un exemple concret : pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans au taux de 2,87 % (hors assurance), le coût total des intérêts s’élève à environ 46 365 €. Sur 20 ans, au taux de 3 %, ce même prêt coûterait 66 207 € en intérêts. Soit une différence de près de 20 000 €.

Autrement dit, moins de durée, c’est aussi moins de frais. Bien sûr, cela implique des mensualités plus élevées, mais pour celles et ceux qui peuvent se le permettre, l’économie réalisée est loin d’être négligeable.

Autre atout, les taux d’intérêt proposés pour cette durée sont souvent plus intéressants. Les banques y voient un risque réduit, et cela se traduit par des conditions de financement plus avantageuses. Avec un taux moyen à 2,89 % en mai 2025, le prêt sur 15 ans reste l’un des meilleurs compromis entre coût du crédit et durée de remboursement.

Enfin, cette durée est souvent recommandée pour les emprunteurs qui approchent de la retraite. Plus vous avancez en âge, plus le coût de l’assurance emprunteur pèse lourd dans la facture finale. Réduire la durée du prêt permet alors de limiter cette charge.

Mais tout le monde ne peut pas se permettre de rembourser un prêt en 15 ans. Les mensualités sont nécessairement plus élevées, ce qui implique une capacité d’emprunt solide et une situation financière stable.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans à 2,87 %, il faut pouvoir assumer une mensualité de près de 1 369 €. Et cela, sans compter les charges annexes comme l’assurance, la taxe foncière ou encore les frais de copropriété.

Les banques, de leur côté, se montrent plus sélectives pour ce type de financement. Elles recherchent des profils rassurants, capables de supporter ces mensualités sans mettre en péril leur budget. C’est donc un choix intéressant, mais réservé à des emprunteurs avertis, bien préparés et aux revenus suffisants. Car pour rappel, la mensualité ne doit pas dépasser 35 % des revenus.

Les établissements bancaires apprécient particulièrement les emprunteurs qui peuvent offrir des garanties solides :

• Des revenus confortables et réguliers, souvent au-delà de 3 500 € net par mois pour des projets classiques.

• Un apport personnel conséquent, permettant de réduire le montant emprunté, et donc le risque de défaut.

• Une situation professionnelle stable, en CDI ou dans une profession libérale bien établie.

L’âge joue également un rôle. Plus vous approchez de la soixantaine, plus les banques privilégient des durées courtes pour s’assurer que le crédit sera remboursé avant l’âge de la retraite.

Vous souhaitez acheter un bien à 250 000 € avec des revenus nets de 2 300 € par mois, mais sans apport.

Avec un taux de 2,87 % sur 15 ans, la mensualité atteint environ 1 865 €. Résultat : un taux d’endettement de plus de 81 %, alors que la limite généralement admise par les banques est de 35 % – soit environ 805 € de mensualités maximum dans votre cas.

À moins d’injecter un apport ou de revoir le budget de votre projet à la baisse, il sera très difficile d’obtenir un accord de la banque.

Reprenons la situation précédente, mais en adaptant le projet pour que celui-ci ne dépasse pas le seuil d’endettement. Première des choses : revoir le montant même à emprunter, en réfléchissant à un autre type de bien à acheter, plus accessible.

Avec un salaire net de 2 300 € par mois, la mensualité à ne pas dépasser est d’environ 805 €. Ici, vous disposez d’un apport de 50 000 € et vous visez un bien à 153 000 €. En y ajoutant environ 13 770 € de frais annexes, le montant total à financer s’élève à 116 770 €.

Résultat : sur 15 ans, avec un taux de 2,87 %, la mensualité estimée est de 805 €. Vous respectez donc tout juste la limite des 35 % de taux d’endettement. Un projet comme celui-ci, bien calibré dès le départ, a de bien meilleures chances d’être accepté par la banque.

Avec le même projet de 250 000 €, mais un salaire net de 3 500 € par mois et un apport de 100 000 €, les voyants passent au vert.

En intégrant les frais annexes estimés à 22 500 €, le montant à emprunter s’élève à 172 500 €. Sur 15 ans, avec un taux de 2,87 %, cela représente une mensualité d’environ 1 180 €, soit un taux d’endettement de 33,7 %.

Un niveau qui reste sous la barre des 35 % généralement tolérée par les banques, ce qui renforce la faisabilité du projet. L’apport important vient aussi rassurer l’établissement prêteur sur votre capacité à épargner et à gérer un budget. Bref, une situation plus équilibrée et plus simple à financer.

Si la mensualité d’un prêt sur 15 ans dépasse vos capacités, plusieurs options s’offrent à vous.

La première consiste à allonger la durée du prêt. Sur 20 ou 25 ans, vos mensualités seront plus légères, ce qui facilitera l’acceptation de votre dossier mais augmentera aussi, mécaniquement, le coût total du prêt. Vous pouvez aussi différer votre projet de quelques mois pour renforcer votre apport personnel, et ainsi réduire le montant à financer.

Enfin, si vous êtes primo-accédant, pensez au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Cumulé avec un prêt principal, il peut alléger considérablement votre effort financier. Autre levier possible : revoir le budget global à la baisse. Se tourner vers un bien un peu moins cher peut suffire à rendre le projet réalisable, sans renoncer à ses critères essentiels.

Et quand c’est envisageable, un coup de pouce familial peut aussi faire la différence. Un don ou un prêt d’un proche permet parfois de renforcer l’apport personnel. Attention toutefois : même si cela aide à débloquer la situation, la banque en tiendra compte dans le calcul de votre taux d’endettement.