Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

Après de longues recherches, vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves et vous êtes prêt à acheter. Tout est prêt et pourtant, il se peut que le notaire vous suggère de patienter encore quelques temps avant la signature.

Pas de panique : le droit de préemption urbain (DPU) permet simplement à une commune, ou à un autre organisme public, d’acheter en priorité le bien que vous convoitez, à la place de l’acheteur initial, dans le cadre d’une opération d’intérêt général prévue par le Code de l’urbanisme. La commune dispose de 2 mois après réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour se prononcer ; si elle ne se manifeste pas, la vente peut se poursuivre normalement.

Droit de préemption urbain (DPU) : la définition

Le droit de préemption urbain (DPU) entre en application lors de la vente d’un bien immobilier. Il favorise les communes ou les « organismes délégataires » (État, établissement public d'aménagement, communauté de communes...) par rapport aux particuliers, en leur conférant un droit de priorité.

Imaginons que vous ayez trouvé un bien immobilier que vous souhaitez acheter. La mairie peut tout de même se substituer en mettant le DPU en application.

Ce droit de préemption ne peut toutefois pas s’appliquer sans justification préalable. L’achat d’un terrain ou d’un bien immobilier, situé dans sa commune, doit se faire dans le cadre d’une opération d’intérêt général.

Quels sont les différents types de DPU ?

Légalement parlant, le DPU est institué par délibération du conseil municipal dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) (Articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme). Il existe donc différents types de DPU.

Les types de droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain simple

Le droit de préemption urbain simple octroie à la commune la possibilité d’être prioritaire par rapport aux particuliers pour l’achat d’un bien immobilier.

Il s’agit donc de terrains ou d’immeubles déjà construits.

Le droit de préemption urbain renforcé

Le droit de préemption urbain renforcé est une extension du DPU simple.

Il concerne des biens immobiliers auxquels le droit de préemption simple ne peut être appliqué. Il inclut par exemple des ventes de lots de copropriété ou bien encore d’immeubles ayant été construits il y a moins de dix ans.

Droit de préemption exercé dans les ZAD

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit que lorsqu’une commune décide d'une grande opération d'urbanisme d'une part, et d'une opération d'intérêt national d'autre part, elle peut délimiter sur son périmètre une ZAD (une zone dont l’aménagement est prévu pour une date future) et désigner le titulaire du droit de préemption qui y est lié.

DPU en cas d'aliénation à titre onéreux

Certaines communes ont institué un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (Article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme) et des terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m².

On parle alors de DPU en cas d’aliénation à titre onéreux.

DPU dans les espaces sensibles naturels

Dans les espaces sensibles naturels créés par le département, le droit de préemption permet à la ville d’acquérir des terrains afin de les protéger et de les aménager pour une ouverture au public (Article L215-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

A titre exceptionnel, l'existence d'une construction ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de préemption dès lors que le terrain est de dimension suffisante pour justifier son ouverture au public (Article 215-11 du Code de l’urbanisme).

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Les caractéristiques du droit de préemption urbain

Quel est le délai du DPU ?

Il faut savoir que la mairie a deux mois, après la réception de votre déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour déclarer si elle souhaite exercer son droit de préemption urbain. Si elle ne fait rien, c’est bon pour vous. Mais attention, c’est à partir du moment où vous déposez votre DIA que le compteur des deux mois est enclenché.

La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est le document, sous forme de formulaire, que le vendeur adresse à la mairie pour l’informer de son projet de vente : c’est ce dépôt qui déclenche le délai de réflexion de la commune.

Quels sont les biens concernés par le DPU ?

Il faut savoir que le droit de préemption peut porter sur des terrains de toute nature, mais aussi sur des maisons individuelles, des immeubles en copropriété, des appartements, etc. Si vous possédez des parts et actions de société, celles-ci peuvent également être soumises au droit de préemption comme les parts de sociétés civiles (sous certaines conditions), de sociétés d’attribution et de sociétés coopératives de construction.

Dans tous les cas, il faudra bien vous renseigner sur le DPU.

La mairie est-elle seule à pouvoir préempter ?

Non, la mairie n’est pas la seule à pouvoir préempter. Les titulaires du DPU sont déterminés par les articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme. Il s’agit en effet principalement de la commune, mais aussi des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).

En zone d’aménagement différé, ce pouvoir peut être donné à une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement.

Dans un espace naturel sensible, c’est le département qui est titulaire du droit de préemption et lorsque le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres est territorialement compétent, il peut se substituer au département si celui-ci n'exerce pas le droit de préemption.

La procédure de préemption

Si votre bien immobilier est situé dans le périmètre d’une zone de préemption urbaine, vous devrez fournir une déclaration d’intention d’aliéner ou DIA. Il s’agit d’une procédure bien réglementée.

Préemption et prix du bien

Sachez que le prix de la préemption est fixé librement par la collectivité en question, mais celle-ci doit préalablement demander l'avis de France domaine, service des impôts chargé notamment des évaluations des biens immobiliers pour le compte du secteur public. Il existe alors 2 cas.

Soit la préemption est faite au prix demandé par le vendeur c’est-à-dire que la collectivité estime que la valeur demandée par le vendeur correspond à la réalité du marché, et décide alors de préempter le bien à ce prix.

Soit la préemption est faite à un prix inférieur que celui demandé par le vendeur. Dans ce cas, le vendeur a deux mois pour soit :

• accepter le prix proposé par la collectivité. Avec cet accord, la vente se fera donc au profit de la collectivité.
• refuser de vendre au prix déterminé par la personne publique, et demander que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation.
• renoncer à l’aliénation.

Le silence du propriétaire pendant les deux mois suivant la décision de préemption vaut renonciation.

Comment savoir s'il y a un droit de préemption ?

Comment savoir si votre bien se situe dans un périmètre de droit de préemption ? Vous pouvez contacter le service urbanisme de la commune concernée. Vous pouvez également contacter des notaires et experts qui répondront à toutes vos questions.

Comment contourner le droit de préemption urbain ?

Il existe de nombreuses décisions de préemption qui une fois contestées devant un tribunal administratif, aboutissent à une annulation. Le plus simple est de traquer d’abord un éventuel vice de forme. Par exemple, vérifiez que le signataire de la préemption était bien habilité à le faire.

Vous pouvez aussi vous attaquer à l’objet même de la préemption en particulier lorsqu’il s’agit de prouver que la décision, utilisée de manière trop hâtive par la commune, est en fait insuffisamment motivée.

Quel est le rôle du notaire dans le droit de préemption ?

D’un point de vue pratique, c’est au notaire de se charger d’informer la collectivité publique de la signature d’un compromis de vente quand le bien mis à la vente est préemptable. Et si la collectivité locale décide de préempter, le notaire chargé de la rédaction de l’acte est chargé de vérifier si les procédures sont respectées.

Comment gérer son achat quand il y a un droit de préemption urbain ?

Si votre bien immobilier est situé dans le périmètre d’une zone de préemption urbaine, vous devrez entrer en contact avec la commune dont dépend cette zone pour lui fournir une déclaration d’intention d’aliéner ou DIA.

Soyez très vigilant ! Si vous oubliez de faire parvenir une DIA à la commune, cela peut avoir de lourdes conséquences. Notamment la nullité de la vente, et ce pour une durée de 5 ans à compter de la signature.

C’est au notaire de s’assurer de l’existence d’un éventuel droit de préemption, en déterminant si le bien se situe en périmètre de droit de préemption et le cas échéant, de soumettre à la commune la DIA. Il procède alors à ce que l’on appelle la « purge » du droit de préemption.

Comment formuler votre DIA ?

La déclaration d’intention d’aliéner se présente sous la forme d’un formulaire. Il vous faudra l’envoyer à la mairie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en quatre exemplaires.

Il y sera mentionné :

• L’utilisation actuelle du bien
• Les coordonnées de l’acheteur potentiel
• L’indication du prix et les conditions de vente
• Des informations sur la situation géographique du bien
• Vous devrez également accompagner votre demande des pièces justificatives mentionnées dans le formulaire.

Peut-il y avoir rétrocession d'un logement ayant fait l'objet du droit de préemption urbain ?

Dans le cas où la commune ne respecte pas certaines conditions, le propriétaire dont le bien a été préempté peut racheter son bien immobilier. C’est le droit de rétrocession. La collectivité doit en priorité proposer le logement à l’ancien propriétaire. Si celui-ci n’est pas intéressé par le rachat, la mairie doit alors s’adresser à l’ancien potentiel acheteur.

Cette procédure s’applique dans les cas où la collectivité décide d’utiliser le bien pour un motif différent de celui qui avait été mentionné lors de la décision de préemption.

La mairie doit alors notifier l’ancien propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit également faire figurer le prix de vente proposé dans son offre. A partir de ce moment, l’ancien propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître ses intentions :

• soit il accepte l’offre de la mairie et rachète le bien au prix proposé
• soit il renonce à acquérir le bien
• soit il entame des négociations avec la mairie pour racheter le bien à un prix qu’il propose.

Si aucun accord n’est trouvé dans ce délai de deux mois, une des parties peut faire appel au tribunal de grande instance pour fixer le prix de vente du bien. Si l’ancien propriétaire ne s’est pas manifesté, on considère qu’il renonce au rachat du bien immobilier. La mairie doit alors se tourner vers un éventuel ancien acquéreur.