Tout savoir sur la loi LMNP en 2025

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse par rapport à la location nue. Vous pouvez tirer des revenus de la location, réduire vos impôts, déduire vos charges, voire récupérer la TVA dans certains cas. Mais comment ça marche concrètement ? Quelles sont les différences entre LMNP classique, Censi-Bouvard, neuf ou ancien ? Et surtout, que se passe-t-il si vous vendez ou si vous dépassez les seuils du LMNP ? Si vous investissez en LMNP en 2025, cet article est fait pour vous.

C'est un statut fiscal qui s’applique si vous louez un logement meublé sans que ce soit votre activité principale. Différents types de biens peuvent être concernés : appartements, maisons, résidences étudiantes, seniors, EHPAD, etc. La condition première est que le logement soit meublé avec tout le nécessaire pour qu’un locataire puisse y vivre immédiatement (lit, table, électroménager de base, vaisselle…).

Sachez que ce statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf, mais aussi pour un bien ancien. Dans les deux cas, la location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Si vous choisissez de devenir acquéreur d’un bien immobilier neuf et meublé destiné à être loué à usage d’habitation, vous allez pouvoir bénéficier d’une rente défiscalisée. En effet, avec ce dispositif, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien. Alors profitez-en ! Réussir à faire défiscaliser son investissement immobilier n’est pas si courant.

Pour un bien ancien, on parle de la loi LMNP occasion. L'avantage d'acheter un bien ancien meublé en non-professionnel dans le but de le louer, c'est que vous savez exactement quels sont les frais d’entretien, le taux d’occupation, etc. De plus, l’ancien bénéficie encore d’emplacements privilégiés qui sont de plus en plus rares à trouver proches des centres-villes.

Attention, la loi LMNP ne doit pas être confondue avec le LMP (Loueur Meublé Professionnel). Certes, les acronymes sont proches, mais ils ne veulent pas dire la même chose.

• La loi LMNP, dont nous vous parlons ici, concerne l'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel : elle ne doit donc pas être votre activité principale !

• Le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) n'est, quant à lui, applicable qu’à des loueurs professionnels en meublé.

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez suivre plusieurs étapes :

1. Acheter un bien immobilier meublé : Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, le bien doit être meublé avec un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement.

2. Déclaration au greffe du tribunal de commerce : Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel en remplissant le formulaire P0i et en le déposant au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien immobilier. Vous recevrez ensuite un numéro SIRET.

3. Choisir votre régime fiscal : Optez pour le régime fiscal adapté à votre situation (micro-BIC ou régime réel).

4. Remplir votre déclaration de revenus : Chaque année, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sur votre déclaration de revenus.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif meublé. Toutefois, pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être remplies. Voici un guide complet pour vous assurer que vous respectez bien ces critères.

Le statut LMNP peut s’appliquer à différents types de biens immobiliers :

• Appartements et maisons : Que ce soit des studios, des appartements ou des maisons, les logements destinés à la location meublée peuvent bénéficier du statut LMNP.

• Résidences services : Les logements situés dans des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, EHPAD) sont également éligibles, surtout sous le régime Censi-Bouvard.

• Biens anciens ou neufs : Le LMNP s’applique aussi bien aux biens immobiliers neufs qu’aux biens anciens, tant que ceux-ci sont meublés et prêts à accueillir des locataires.

Pour être considéré comme « meublé », le logement doit comporter un certain nombre d’équipements obligatoires. Le logement doit permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son arrivée, sans qu’il ait besoin d’apporter autre chose que ses effets personnels.

Voici les équipements indispensables :

• Literie : Lit, couette, couverture.

• Éclairage : Dispositifs d’occultation (rideaux, stores), luminaires.

• Cuisine : Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges.

• Rangement : Étagères de rangement.

• Entretien : Matériel d’entretien ménager adapté.

Pour être éligible au statut LMNP, vos recettes locatives doivent respecter certaines limites :

• Revenus locatifs : Les revenus générés par la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an.

• Proportion des revenus globaux : Ces revenus doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

• Immatriculation au RCS : Bien que cela soit surtout requis pour le LMP, il est conseillé de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur meublé non professionnel.

• Déclaration de revenus BIC : En tant que LMNP, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes s’offrent à vous : le micro-BIC et le régime réel simplifié.

• Assurance et conformité : Assurez-vous que le bien est en conformité avec les normes de sécurité et que vous disposez d’une assurance propriétaire non occupant.

En tant que loueur meublé, vous devez déclarer vos revenus BIC soit au régime réel simplifié ou au régime micro BIC (ou régime forfaitaire). Découvrez les avantages fiscaux qui en découlent :

• Le micro-BIC s’applique si vos recettes locatives n’excèdent pas 70 000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

• Régime réel : au-delà de 70 000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous passez au régime réel. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) ainsi que les amortissements du bien, de diminuer vos recettes et donc vos impôts.

Afin de savoir s'il est judicieux de vous lancer dans un investissement en LMNP, il faut par ailleurs se pencher sur la différence entre LMNP classique ou Censi-Bouvard.

• La LMNP classique est la location d’un bien immobilier meublé locatif à usage d’habitation qui vous fait bénéficier des avantages fiscaux que nous vous avons détaillés ci-dessus. Cependant, l’amortissement en LMNP classique ne peut pas être supérieur à la différence entre les loyers et les charges.

• Pour la LMNP Censi-Bouvard, vous avez d’autres avantages fiscaux. En Censi-Bouvard, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement. Elle est calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €. Au-delà, la fiscalité LMNP classique s’applique.

Notez cependant que pour être éligible à Censi-Bouvard, il faut investir dans un logement neuf meublé en type résidence (étudiante, senior, tourisme, EHPAD) et vous allez devoir mettre ce bien en location par bail commercial pour une durée de 9 ans. À vous de choisir en fonction de vos attentes fiscales, mais aussi en fonction de vos projets personnels.

À la revente ou si vos revenus dépassent les seuils, plusieurs cas de figure s'offrent à vous :

• Vous vendez le bien : la plus-value est imposée comme pour tout particulier (abattement progressif selon la durée de détention).

• Vous conservez le bien en LMNP : pas de durée maximale, le statut reste valable tant que vous respectez les conditions.

• Vous changez de statut : si vos revenus augmentent (recettes > 23 000 € et > 50 % des revenus du foyer), vous pouvez passer en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), en notant toutefois que des modifications fiscales seront à prendre en compte.

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