Vaut-il mieux faire du meublé ou du non meublé pour ma location ?

Vous avez décidé de mettre votre bien à louer. Il faut alors choisir entre meublé ou vide. Ce choix impacte loyer, gestion, fiscalité et la rentabilité. Le meublé offre un bail plus court, des équipements obligatoires, un loyer souvent plus élevé et un régime fiscal BIC plus avantageux, tandis que le vide relève des revenus fonciers. Depuis 2025, la loi Le Meur plafonne le micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 15 000 €, ce qui peut modifier votre équilibre fiscal. Alors que choisir ? On fait le point.

Louer un bien meublé ou vide, ce n’est pas du tout la même affaire. Et ces dernières années, certaines règles fiscales ont évolué.

Le coût d’ameublement doit être pris en compte dans votre budget (achat initial, maintenance, remplacement).

La liste (non-exhaustive) comprend notamment :

• Une literie (lit ou canapé-lit) avec couette ou couverture
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des plaques de cuisson
• Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas...etc

Retrouvez la liste complète qui a été établie par décret.

Si vous décidez de louer votre bien sans meubles, la durée du bail tourne autour de 3 ans et peut monter jusqu’à 6 ans si vous possédez le logement via une personne morale comme une société par exemple.

Pour un bien meublé, le bail est d’environ 1 an (9 mois pour un bail étudiant). Cela permet donc plus de flexibilité, mais également plus de turnover, à bien prendre en compte.

Pour un bien meublé, le montant du dépôt de garantie à fournir est équivalent à 2 mois de loyer, hors charge. Pour un bien non-meublé, le montant s’élève à 1 mois de loyer hors charges.

Sachez par ailleurs que le dépôt doit être explicitement mentionné dans le bail, et ne peut pas être augmenté en cours de bail.

Il arrive parfois que vous ou votre locataire décidiez de rompre le bail avant son terme.

Dans le cadre d’une location meublée, vous n’avez que 3 mois de préavis à donner à votre locataire et seulement 1 mois si l’initiative provient de ce dernier.

Dans une location vide, vous ne pouvez rompre le contrat sans une justification valable. Cela comprend vendre le bien, habiter dedans ou encore le louer à un membre de votre famille. Le préavis à fournir est alors de 6 mois. Si le départ est à l’initiative du locataire, il devra se notifier 3 mois en avance.

Le régime fiscal varie en fonction du type de location :

• Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

• Si vos revenus fonciers sont ≤ 15 000 €, vous relevez automatiquement du régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts (charges non incluses).

• Si les revenus fonciers > 15 000 €, ou si vous optez pour plus d’optimisation, vous pouvez choisir le régime réel : vous déduisez les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.).

• Le déficit foncier (si charges > revenus) est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (plafond), l’excédent pouvant être reporté 10 ans.

Les revenus de la location meublée relèvent de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux grands régimes à connaître :

• Régime micro-BIC (forfaitaire) : si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € (pour location meublée “classique”) en 2025, vous y êtes automatiquement soumis. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué (sans possibilité de déduire charges réelles). Ce régime est simple : vous ne faites pas de comptabilité poussée.

• Régime réel : Si vos recettes dépassent 77 700 €, vous êtes (ou devez être) au régime réel. Vous pouvez alors déduire toutes les charges réelles, amortir le bien et le mobilier, etc. Ce régime est plus complexe, mais souvent plus favorable dès que les charges sont importantes.

En fonction du mode d’imposition choisi (au forfait ou au réel), de nettes différences sont donc à prévoir. De plus, les revenus des meublés sont soumis à la CET (la Contribution Economique Territoriale, un impôt local). Aussi, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre centre d’impôt pour éviter les mauvaises surprises !

Réformes 2025 pour les meublés de tourisme non classés

La loi Le Meur (nov. 2024) réforme le régime micro-BIC pour les locations courtes durées non classées :

Ainsi, à partir des loyers encaissés en 2025 (imposés en 2026), si vous exercez une location touristique non classée, vous ne pourrez bénéficier du régime micro-BIC que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement limité. Au-delà, vous serez en régime réel.

De plus, la réforme impose que les amortissements soient reprises dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui limite l’effet “double avantage” que certains propriétaires utilisaient

Mais alors, est-ce que la location meublée « gagne à tous les coups » ?

• Loyer plus élevé, vacance plus forte :

Oui, un logement meublé peut se louer 5 à 30 % plus cher qu’un logement vide (pour qualité, emplacement équivalents). Mais attention, comme on l'a déjà dit, vous devrez aussi faire face à davantage de turnover, de vacance locative, et de gestion.

• Coûts d’entretien plus lourds :

Avec une location meublée, il faut remplacer les meubles, la literie, l’électroménager, etc. Le risque d’usure est plus élevé, contrairement au non meublé qui demande moins de renouvellement.

• Flexibilité vs stabilité :

Meublé : bail plus court, plus de liberté (mais aussi plus de risques d’inoccupation). Vide : bail long (3 ans), plus de stabilité mais moins de souplesse.

• Fiscalité favorable (dans certains cas) :

Le régime réel en location meublée permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement voire annuler l’imposition et donc vous assurer une bonne rentabilité. Mais attention aux récents ajustements législatifs (reprise d’amortissement à la revente, seuils micro-BIC, etc.).