Top 5 des erreurs qui ruinent une location (et comment les pros s’en sortent)
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Logement squatté, locataire défaillant, travaux à rallonge… On a tous entendu ces histoires d’investisseurs refroidis par leur première expérience. Pourtant, d’autres s’en sortent très bien — et sans agence ! Leur secret ? Anticiper les pièges que 90 % des débutants ignorent. Bruno Cantegrel, investisseur chevronné depuis 15 ans et auteur du guide « Gérer seul sa location sans agence », partage les 5 erreurs qui peuvent transformer un investissement rentable en cauchemar… et surtout, comment les éviter avec méthode.
2 % seulement des propriétaires rencontrent un vrai impayé de loyer,
Le recours à une agence coûte en moyenne 7 à 8 % du loyer, plus un demi-mois de frais de relocation chaque année,
Deux assurances sont obligatoires : la PNO (propriétaire non occupant) et la MRH du locataire,
Les litiges les plus fréquents concernent la restitution du dépôt de garantie et les dégâts des eaux.
Erreur n°1 : Attendre “le bon moment” pour investir
Même si la légère remontée des taux depuis le printemps a pu freiner les ambitions de certains investisseurs, le contexte reste favorable aujourd’hui. Malgré cette hausse, la stabilisation des prix de l’immobilier rééquilibre le marché. « En 2023, à 4,5 %, le marché était à l’arrêt. Aujourd’hui, un bon dossier se finance encore à 3 %. On a retrouvé un marché normal, rationnel. » précise-t-il.
Pour aller plus loin : Faut-il changer ses plans immobiliers avec la situation actuelle ?Erreur n°2 : Croire que déléguer, c’est se simplifier la vie
Bruno Cantegrel le dit sans détour : louer un bien, c’est comme gérer une petite entreprise. « Il faut être bon à la fois en juridique, en technique, en compta et en relation client. Même avec un seul logement, on devient patron de son propre business. »
Son conseil de pro ? Se former un minimum, garder la main sur la gestion et instaurer quelques réflexes :
vérifier les loyers chaque mois ;
relancer rapidement en cas d’oubli ;
réaliser un pré-état des lieux une semaine avant le départ du locataire.
Pour aller plus loin : Quand faut-il recourir à un huissier pour l’état des lieux ?Erreur n°3 : négliger le lien avec son locataire
On a souvent tendance à penser qu’en cas de problème, notre locataire nous appellera directement. Erreur !
En réalité, la plupart n’osent pas, et beaucoup préfèrent se taire, quitte à laisser traîner un petit souci qui finira par coûter cher. Bruno Cantegrel recommande donc d’entretenir le lien avec son locataire en prévoyant, dès la signature du bail,une visite annuelle du logement: « Un simple appel ou un passage rapide permet d’éviter les mauvaises surprises à la sortie. On repère un joint qui noircit, un mur qui se tache, une VMC encrassée… autant de petits signaux qui, traités à temps, évitent les gros travaux. »
Une pratique simple,mais surtout un moyen concret de protéger son bien et de garder une bonne entente avec son locataire.
Erreur n°4 : Passer trop de temps sur la paperasse
Entre la gestion des loyers, les quittances, les relances ou encore la comptabilité, la paperasse peut vite devenir un poids pour les investisseurs. C’est précisément ce constat qui a conduit Bruno Cantegrel à créer Monsieur Hugo, une plateforme qui automatise toute la gestion : prélèvements, quittances, relances, suivi bancaire… « Quand tout est automatisé, on passe d’une corvée mensuelle à une heure de suivi par mois. »
Erreur n°5 : Négliger les assurances essentielles
Dans l’immobilier locatif, une bonne assurance, ce n’est (clairement) pas du luxe : c’est un filet de sécurité indispensable pour éviter que le moindre incident ne tourne au cauchemar administratif ou financier. Impossible de dormir sur ses deux oreilles sans une bonne couverture. Bruno Cantegrel distingue quatre garanties essentielles :
La [PNO (Propriétaire Non Occupant)](/bien-immobilier/assurance-habitation-proprietaire/assurance-pno/) – obligatoire – couvre les dégâts causés à des tiers (voisin inondé, incendie, etc.) ;
L’[assurance habitation du locataire](/bien-immobilier/assurance-habitation-proprietaire/) – obligatoire – protège ses biens et ses dommages internes ;
La protection juridique – facultative mais fortement conseillée – permet de faire intervenir un juriste en cas de litige (artisan défaillant, voisin, impayé) ;
Le dépannage d’urgence, utile pour les petites interventions. « Un plombier, c’est minimum 400 €. Avec la bonne garantie, c’est l’assureur qui paye », rappelle-t-il, astucieux.
L’immobilier locatif peut sembler complexe, mais quelques bons réflexes suffisent pour gérer ses biens sereinement sans sacrifier la rentabilité.
