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Propriétaires : ces choses qu'ils auraient aimé savoir avant d'acheter

Propriétaires : ces choses qu'ils auraient aimé savoir avant d'acheter

Propriétaire, enfin ! Enfin... est-ce vraiment le moment de sabrer le champagne ? Que se passe-t-il vraiment quand on accède à la propriété ? Nous avons échangé avec quelques personnes bien placées pour nous le dire...

Se décider d'accès à la propriété, rechercher un prêt immobilier, signer le compromis de vente, recevoir la bonne nouvelle de son courtier immobilier... Devenir propriétaire, c'est une longue aventure (parfois). Bien normal qu'on soit soulagé une fois les clés en main !

Mais il arrive que quelques "mauvaises" surprises surgissent après. Comme les coûts d'entretien de la copropriété. La facture énergétique. Le traditionnel ravalement de façade. Comment être sûrs de ne pas tomber des nues ? Cédric, Julie, Marie... ils ont accepté de nous raconter leur histoire de propriétaire afin de ne rien oublier.

"Déshabillez" votre bien

Lorsque vous faites vos visites, n'hésitez pas à passer en revue le bien (appartement ou maison) sous tous ses coutures. Guettez les défauts (peintures, tableau électrique, fenêtres…) ou encore ce qu'on appelle les "vices cachés".

Cependant, certains éléments pourraient vous échapper. Marie, propriétaire d’un appartement du côté de Pantin, nous raconte : “les joints de la douche n’étaient pas étanches, et l’eau s’est infiltrée, jusqu’à causer un dégât des eaux chez mon voisin du dessous”.

Autre "bonne" surprise, la cave : “le vendeur n’en connaissait pas le numéro. J’ai réussi à le retrouver, mais après la vente. Constat : elle avait été squattée et devait être déblayée. Heureusement, je n’ai pas eu à payer les 400€ : c’était la responsabilité de la copropriété.”

Si Marie s’en est bien sortie sur ce coup, ce n’est pas le cas de Julie, jeune cadre à Paris. Après son tout premier achat de résidence principale dans les Yvelines, il fallait réaliser quelques travaux (salle de bains et cuisine). “Le coût s’est élevé à 5000€, pour un bien de 175 000€. Si j’avais su, j’aurais intégré les travaux dans mon prêt directement. J’ai dû faire un crédit consommation, à des conditions moins intéressantes, car mon épargne était insuffisante à l’époque
Pour aller plus loin : Qu'est-ce le taux d'endettement ?

Les travaux peuvent en effet rapidement faire gonfler votre note. Et en plus du prix, il faut aussi prendre en compte le calendrier des prestataires auxquels vous allez faire appel. Exemple avec Hippolyte qui travaille à Paris et a décidé d’investir dans un projet de colocation à Lyon, face aux prix élevés de la capitale : “J’avais sous-estimé l’enveloppe travaux, et j’ai dû ajuster mon prêt en conséquence. J’ai eu aussi la bonne idée de lancer les rénovations pendant l’été, alors que je voulais mettre en location dès la rentrée de septembre pour trouver des étudiants. Le bien était disponible en octobre, et heureusement, j’ai trouvé preneur.

Ne sous-estimez pas les charges et la vie en copropriété

Qui n’a pas d'histoires liées à sa copropriété ? On commence avec le traditionnel ravalement de façade, qui est bien souvent la douche froide. “Le même jour, mon lave-linge et mon chauffe-eau sont tombés en rade et l’annonce du ravalement m’est aussi tombée sur la tête. L’équation financière devenait compliquée”, explique Julie. Pour Marie, le ravalement est pour bientôt, mais comme elle le dit, “quelque part, ça permet d’augmenter la valeur du bien à la revente”.

Et puis, il y a aussi les voisins. S’ils peuvent être charmants (ou inexistants), tout n’est pas toujours rose. Julie en sait quelque chose : “entre l’aspirateur le matin très tôt, les bruits de pas trop lourds… nous avons des modes de vie très différents. Ils sont restés sourds à mes tentatives d’en discuter pour trouver des solutions.”

Pour ceux qui vivent en copropriété, n'oubliez pas d'inclure les charges de copropriété. Leur règlement peut être effectué sur une base mensuelle ou trimestrielle (en fonction de la surface de son bien et de son étage). Et bien entendu, elles varient fortement selon les services (gardiennage, espaces verts à entretenir par exemple). Selon l’Association des Responsables de Copropriété, un appartement de 60 m2 coûte en moyenne 255€/mois de charges (soit 3 057€ à l'année).

Cédric, ancien propriétaire, a ainsi eu le plaisir de les découvrir, de même que les réunions de copropriété “vraiment, est-ce qu’on est prêts pour les AG ?”. A cela vient s'ajouter la taxe foncière : “la première fois, ça pique un peu”. Cette dernière, acquittée par 32 millions de Français, a bondi de 28% en 10 ans selon l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers). En 2020, Angers se distingue par une hausse de 56% de sa taxe foncière : la ville séduit de plus en plus de monde (les prix immobiliers ont grimé de 57% en 5 ans).

Faites un tour de votre quartier

Au-delà des voisins, il y a aussi les alentours. Quelle ambiance se dégage de votre quartier ?J’ai acheté seule, et en tant que femme, c’était important que je vive dans un coin où je me sentais en sécurité à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit”, raconte Marie.

Les commerces jouent aussi un rôle important pour cette cadre parisienne : “Je n’avais pas fait attention au commerce d'en face qui était fermé au moment de l'achat et est devenu une épicerie ouverte jusqu’à 2h du matin. Forcément, il y a du bruit jusqu’à très tard.Cédric, devenu propriétaire en 2014 à Dreux, a vu son quartier changer au fil des années. “A l’époque, il n’y avait pas de vis-à-vis. En 6 ans, de nouveaux immeubles ont poussé comme des champignons autour de la gare. L’environnement n’était plus du tout le même. Ni la vue depuis ma fenêtre.”

Soyez fin prêt

Après toutes ces aventures, vous devez vous demander si devenir propriétaire vaut encore le coup ?C’est beaucoup de contraintes, mais c’est un bon retour sur investissement et on est chez soi”, affirme Julie.

Mais pour d’autres, la réponse est plus mitigée : "Être propriétaire nous attache quelque part, on est moins mobile”, assure Cédric, redevenu locataire après avoir vendu son appartement à un prix bien plus faible (80 000€ en 2014, revendu 60 000€ en 2021). Il faut dire que son expérience de la propriété ne manque pas de piquant. Après que son colocataire ait mis fin à leur habitation commune, le voilà en quête urgente d’un bien. Si l’achat immobilier est apparu comme la solution la plus rapide pour lui, il s'est posé peu de questions à l'époque : “je n’ai pas pris le temps de réfléchir à mon projet, ce que j’allais faire de mon appartement plus tard, la plus-value, l’apport..."

Vous l’aurez compris, pour réussir son achat immobilier, il vaut mieux être préparé - on n’affronte pas le boss final sans un minimum de préparation. Marie, pour qui devenir propriétaire n’a plus de secret, nous livre toutes ses astuces. “Le mieux, c’est d’établir une liste de critères, qu’on affine au fur et à mesure des visites, pour ne rien oublier. De faire des contre-visites, de se balader dans le quartier à plusieurs moments de la journée, d’interroger les voisins, d’éplucher le PV d’AG, d’analyser les charges de copro... Et de toujours penser à la revente.”

Un point que Cédric n’a pas observé : “J’étais loin de ces problématiques à l’époque, je cherchais surtout à vivre chez moi, pas à chercher de la rentabilité.Côté travaux, on ne saurait que trop vous conseiller de bien les calculer et de les inclure dans votre prêt immobilier dès le départ.

Et on pourrait continuer : anticiper les dépenses d’énergie en fonction du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), se renseigner sur les travaux de l'immeuble et les projets d’urbanisme à venir dans votre prochain quartier.

Si elle a acheté jeune et a connu quelques déboires, Julie ne regrette pas : “c’est une capitalisation. Je pourrai acheter mieux et plus grand prochainement”. Une opération déjà réussie pour Marie, qui, après avoir mis en location son 1er bien, s’apprête à conclure l’achat de sa nouvelle résidence, à deux cette fois-ci. Vous savez maintenant ce qu’il vous reste à faire : calculez votre capacité d'emprunt et établissez votre to-do list.

A retenir
  • Devenir propriétaire, ça se prépare : estimez bien votre capacité d’emprunt (travaux inclus) et préparez vos pièces justificatives pour constituer votre dossier.
  • Réfléchissez bien à votre projet : que ferez-vous du bien dans 5 ans ? La plus-value est-elle importante à vos yeux ?
  • Visitez le bien sous toutes ses coutures et posez un maximum de questions. Revenez à plusieurs moments de la journée et faites un tour dans le quartier.
  • Estimez les coûts (travaux à venir, charges, taxe foncière)… et gardez toujours une épargne suffisante pour faire face aux aléas.
Mis à jour le 25 octobre 2021
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