Successions compliquées : comment la nouvelle loi va enfin débloquer les héritages (mars 2025)

Parce que la famille n’est pas toujours un long fleuve tranquille, une nouvelle loi adoptée le 6 mars dernier par l’Assemblée nationale vise à simplifier la sortie de l'indivision successorale, répondant ainsi aux problématiques liées aux successions bloquées et aux biens immobiliers vacants. On vous décrypte les principales mesures.

Dans le jeu de 7 familles, on demande… tante Monique ! Mince, plus personne n’a de nouvelles d’elle depuis des années. (Peut-être a-t-elle quitté tonton René pour Diego le jardinier, mais qui sommes-nous pour juger ?)

Quoi qu’il en soit, si tantine semble vivre sa meilleure vie avec son bel apollon, elle ne donne plus signe de vie à ses proches, et la maison de grand-mamie - décédée l’année dernière - n’est toujours pas vendue. Car oui, jusqu’alors, la loi exigeait que les successeurs d’un bien - aussi appelés indivisaires - soient tous d’accord avant de le mettre en vente ou le louer.

Compliqué de faire l’unanimité lorsqu’il existe des conflits entre les héritiers ou bien quand l’un d’eux manque à l’appel !

Un problème qui touche de nombreuses familles

La situation de tata Monique n’est malheureusement pas un cas isolé. Selon l’INSEE, les indivisions successorales qui s’éternisent sont en partie responsables du bond de 60 % du nombre de logements vacants au cours des 30 dernières années. Autrement dit, 3,1 millions de logements vacants, soit 8 % du parc total de logements français. Ces blocages ont un coût réel pour les héritiers : impôts, charges à gogo et dépréciation du bien… De quoi être (bien) frustré quand on est coincé !

Au-delà de ces impacts financiers non négligeables, les associations qui luttent contre le mal logement s’agacent également du phénomène. Dans un rapport publié en février dernier, la Fondation pour le logement des défavorisés (anciennement Abbé Pierre) tire la sonnette d'alarme : “Tous les signaux sont au rouge sur le front de la crise du logement”.

Concrètement, ça change quoi ?

Heureusement, depuis le 6 mars dernier, une nouvelle loi adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale permet d’avancer sur les blocages de successions. Elle sera prochainement soumise au Sénat avant une promulgation éventuelle. Voici les trois points à retenir :

Un recensement des biens

La nouvelle loi prévoit la création d’une base de données pour recenser les logements abandonnés ou laissés à l’abandon après une succession compliquée.

Exemple : Un vieil homme décède en laissant une maison à la campagne. Il n’a jamais eu d’enfants, et ses héritiers sont des cousins éloignés dont on ignore l’adresse. Comme personne ne se manifeste pour réclamer la succession, la maison reste vide pendant des années. Inoccupée, elle finit naturellement par se détériorer : fenêtres brisées, toiture qui fuit, animaux qui squattent (bonjour les chauves-souris !), occasionnant des nuisances pour le voisinage…

→ Avant la loi : Les autorités locales n’avaient pas à leur disposition des moyens techniques pour contacter les successeurs légaux et ne savaient pas quelles démarches entreprendre.

→ Avec la nouvelle loi : Une base de données sera créée pour recenser ces logements abandonnés. Cela permettra aux mairies et aux collectivités de mieux suivre ces situations et d’agir plus vite, par exemple en lançant une procédure pour récupérer le bien et le rénover, ou en le mettant en vente plutôt que de le laisser à l’abandon.

Une mise en vente possible même sans l’accord des héritiers

La nouvelle loi met en place un mécanisme permettant aux autorités de vendre un bien en indivision sous certaines conditions, même si tous les héritiers ne donnent pas leur accord.

Exemple : Une femme décède en laissant un appartement en centre-ville à ses enfants. Deux blocages peuvent alors survenir : l’un des héritiers meurt à son tour sans que sa propre succession (c’est-à-dire la transmission de ses biens) soit réglée, ce qui empêche toute décision sur sa part du bien ; ou bien un héritier reste injoignable, sans que l’on sache où il habite, ce qui rend impossible d’obtenir son accord pour la vente.

→ Avant la loi : Ces deux situations pouvaient bloquer la vente du bien entier.

→ Après la loi : Un juge pourra autoriser la vente malgré une succession non réglée ; et pour un héritier injoignable, après des recherches poussées, il pourra aussi décider de vendre le bien sans attendre de le retrouver.

L’unanimité n’est plus de mise, la majorité des parts suffit

La loi facilite aussi la prise de décision pour la vente des biens en indivision. En cas de désaccord, une majorité représentant plus de la moitié des parts pourra décider d’une vente, avec la possibilité d’obtenir une validation du tribunal en cas de désaccord. Une procédure accélérée pour partager ces biens sera aussi testée dans certaines régions pendant cinq ans. Ces changements devraient permettre de fluidifier les successions et de libérer des logements laissés vacants.

Exemple : Trois frères et sœurs héritent d’une maison après le décès de leurs parents. Chacun possède donc un tiers de la maison. Deux des héritiers veulent vendre parce qu’ils ne souhaitent pas l’entretenir et aimeraient récupérer leur part d’argent. Mais le troisième refuse catégoriquement, peut-être par attachement sentimental ou parce qu’il espère une meilleure offre plus tard.

→ Avant la loi : La vente était bloquée, car il fallait l’accord de tout le monde.

→ Après la loi : Si les deux frères et sœurs qui souhaitent vendre possèdent ensemble plus de 50 % des parts (ce qui est le cas ici, puisqu’ils ont deux tiers), ils peuvent demander à un notaire d’initier la vente. Si le troisième héritier ne répond pas ou s’oppose, un juge pourra être saisi pour trancher. Il devra vérifier que la vente ne porte pas atteinte aux droits du troisième héritier de manière abusive (par exemple, en forçant une vente à un prix trop bas).

Autre option pour l’héritier réticent : il peut aussi racheter la part de ses cohéritiers (rachat de soulte) afin de conserver seul le bien, sans attendre une vente collective.

Quel impact sur le marché immobilier ?

Cette nouvelle loi pourrait bien donner un coup de boost au marché immobilier et fluidifier les transactions. Pourquoi ? Car elle va remettre sur le marché de nombreux logements bloqués, augmentant ainsi l’offre immobilière. Sans compter la rénovation de ces biens vacants qui pourrait également attirer de nouveaux investisseurs.

Enfin, ce déblocage permettra aux héritiers d’accéder à des liquidités qui dormaient jusqu’alors… Et côté acheteurs, ils bénéficieront d’opportunités supplémentaires d’acquérir des biens à des prix plus attractifs que des logements neufs ou récents. Un cercle vertueux, on vous dit !

Si vous êtes concerné par une succession immobilière complexe, cette nouvelle loi pourrait vous aider à sortir de l'impasse. N'hésitez pas à consulter un notaire pour comprendre comment elle s'applique à votre situation.

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